房地產(chǎn)市場投機氛圍的徹底蕩滌，不僅需要去除市場投機因素的浸透，還要防止權(quán)力投機因素的浸透

據(jù)新華社報道，在安徽省亳州市譙城區(qū)，30多畝用于服務老年人的國有公益性用地，“變臉”為商業(yè)用地，上面的豪華別墅竟起名“老年公寓二期工程”和“老年服務中心”。更令人費解的是，自2001年起，當?shù)芈毠ぞ投啻闻e報，而規(guī)劃、城建、房產(chǎn)等部門卻置若罔聞，甚至違規(guī)補齊了相關(guān)手續(xù)。

人們不禁要問：社會公共福利為何如此輕易地被轉(zhuǎn)換成少數(shù)人的利益？這一土地“變臉魔術(shù)”是如何完成的？

正如許多土地違法案件，國有用地“變臉”的背后，藏著的是一個“利”字。從三份“聯(lián)合開發(fā)合同”看，誰是不當獲利者一目了然：當?shù)孛裾?、福利院和開發(fā)商聯(lián)合建設(shè)的老年公寓、婚嫁服務中心、遺棄兒童收養(yǎng)中心和老年服務中心，都只是一個幌子。開發(fā)商向福利院提供的職工住房，以及公開發(fā)售的別墅和商品房，才是各合作方真正關(guān)心的利益所在。

問題是，上述利益關(guān)系要得以順利實現(xiàn)，僅有民政局、福利院和開發(fā)商的合謀還不夠，還必須具備一系列“客觀條件”。正是在這些條件下，投機者才完成了對國有用地的“變臉”：

首先，缺乏違規(guī)制約。盡管土地開發(fā)制度對于執(zhí)行城市規(guī)劃、開發(fā)用途與期限作了規(guī)定，但是缺乏相應配套措施和具體懲治細則，這意味著違法成本事實上的降低。而房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，刺激了各個尋租方鉆制度空子牟取利益的沖動。當違法收益大于違法成本時，侵吞國有土地資產(chǎn)的合謀也就輕易形成。亳州市譙城區(qū)的各方主體之所以敢變更土地使用性質(zhì)，一個重要原因，就是對違法成本小于收益的考量。

其次，存在制度空白。長期以來，開發(fā)中的聯(lián)建問題都缺乏明確的政策界定。聯(lián)建涉及的環(huán)節(jié)復雜，產(chǎn)權(quán)模糊，因此屢屢成為一些人違規(guī)違法進行土地操作的“護身符”。亳州市譙城區(qū)民政局、福利院和開發(fā)商既可以說是不當?shù)美暮现\者，也可以說是聯(lián)建方。界定上的標準不一，給了相關(guān)方與制度周旋的空間和避責的借口。

第三，行政問責難行。侵吞國土資源的進程剛剛開始時，當?shù)芈毠ぞ鸵雅e報，但各有關(guān)部門要么置之不理，要么象征性查處，并且以違反程序的方式補齊了有關(guān)土地開發(fā)的手續(xù)。這個過程不僅同樣存在尋租可能，而且充分表明，在地方政府與土地開發(fā)商利益存在“交集”的情況下，對土地市場違規(guī)違法行為的行政問責很容易變?yōu)橐患埧瘴摹?/p>

今年4月中旬以來，從中央政府到各地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控新政，完善了土地開發(fā)建設(shè)中的制度設(shè)計，同時強化了行政首長負責制?？梢灶A見，類似土地“變臉魔術(shù)”的舞臺將逐漸壓縮。不過，這起案例仍可提供新的警示：房地產(chǎn)市場上投機氛圍的徹底蕩滌，不僅需要去除市場投機因素的浸透，還要防止權(quán)力投機因素的浸透。從這個角度，房地產(chǎn)市場既要注重價格調(diào)控，也應注重地方政府的行為調(diào)控，唯此，才能促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。