17.8億元。對(duì)土地的渴望讓華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）再次為此付出昂貴的代價(jià)。

11月25日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心宣布，北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司和北京盛世新業(yè)房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以17.8億元競得了北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項(xiàng)目地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。

11月23日，在競標(biāo)需配建7萬平方米限價(jià)房及8.8萬平方米的定向安置房的北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項(xiàng)目用地時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與盛世新業(yè)聯(lián)合體報(bào)出了最高價(jià)，高出第二名金地2.2億元，更是超過招標(biāo)底價(jià)4億元。

早在今年7月16日，在昌平區(qū)小湯山和通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)兩幅地塊的招標(biāo)中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)分別報(bào)出了4.9219億和11.397億的全場最高價(jià)，但最終還是在綜合評(píng)標(biāo)中敗下陣來。

此后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)數(shù)次參與北京土地市場的競逐，但由于投標(biāo)的住宅用地大多為保障房用地或需要配建一定面積的保障房，其此前在北京市場并無保障房的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而致使華遠(yuǎn)至今尚未在北京土地市場獲得一塊土地。

“我司三次的高價(jià)競標(biāo)保障性住房建設(shè)都以小于零點(diǎn)幾的分差落敗，大約都在于我對(duì)政策不公平的批評(píng)和政府有意的指定吧?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)最近在博客上發(fā)出質(zhì)疑，“在限價(jià)封頂?shù)谋Ｕ闲宰》扛倶?biāo)中，出最高標(biāo)不正是以壓縮企業(yè)的利潤、保障政府的最佳收益為基礎(chǔ)的嗎？”

對(duì)保障房用地求而不得的華遠(yuǎn)地產(chǎn)并沒有放棄努力。近日，由任志強(qiáng)任副會(huì)長的全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)（下稱“商會(huì)”）牽頭籌備的“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”的相關(guān)方案已經(jīng)完成并上報(bào)全國工商聯(lián)，經(jīng)審議批準(zhǔn)后將向國家相關(guān)主管部門申報(bào)。

企業(yè)熱情？

商會(huì)披露的經(jīng)確認(rèn)的發(fā)起人包括9家：上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司（下稱“建銀精瑞”）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、復(fù)地集團(tuán)（股份）有限公司、華潤置地（北京）股份有限公司、深圳市富通房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、溫州市京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、精瑞（中國）不動(dòng)產(chǎn)研究院、北京精瑞綠碳投資有限公司。

細(xì)看這一名單不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其中超過半壁江山。曾數(shù)次因無保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)被堵在北京土地市場門口的華遠(yuǎn)集團(tuán)也名列其中。

此前，任志強(qiáng)曾在博客中表示：“華遠(yuǎn)為今后能不被永遠(yuǎn)地?fù)踉诟倶?biāo)資格劣勢地位的大門之外，決定用幾個(gè)億的高價(jià)購買一張進(jìn)入商品房小區(qū)中帶有配建保障性住房資格的門票，先用一次性的價(jià)格損失換取第一次建設(shè)保障性住房的經(jīng)歷，以便為今后的投標(biāo)打下一個(gè)公平競爭的基礎(chǔ)。遺憾的是這張門票太貴了，幾個(gè)億都未能為一個(gè)是4000平方米的保障房、另一個(gè)是8萬平方米的保障房換來信任?！?/p>

“基金開始籌備以來，獲得了眾多開發(fā)商的積極響應(yīng)，目前公布的發(fā)起人是第一批表態(tài)要加入?yún)⑴c的，后續(xù)在基金確立之前可能還會(huì)有新的發(fā)起人加入?！痹摶鸹I備工作組組長、建銀精瑞董事長李曉東對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，之所以開發(fā)商的參與熱情較高，是由于今年以來的宏觀調(diào)控使得他們?cè)絹碓秸J(rèn)識(shí)到樓市二元格局的確立，即商品房和保障房將共同存在于市場中，并且保障房是其中不可忽視的重要部分?！氨M早地參與到保障房的開發(fā)建設(shè)中來，其實(shí)是有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的。”

根據(jù)公租房的租金水平，政府給予的拿地、稅收等方面的政策優(yōu)惠扶持以及未來的退出方式，經(jīng)過測算后，這一基金的預(yù)期收益在5%~12%之間。

相比開發(fā)商們以傳統(tǒng)的方式投資建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這一回報(bào)率并不算高。甚至于在資金緊張情況下，一些開發(fā)商發(fā)起的信托、借貸等的利息都要高過這一數(shù)值。

“我們希望募集到的資金量在100億~300億元人民幣，投資人不超過200個(gè)。”據(jù)李曉東介紹，作為一個(gè)私募性質(zhì)的基金，該基金對(duì)于投資人的加入還是設(shè)有一定的門檻，“單個(gè)的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)購額不低于1億元人民幣，個(gè)人的認(rèn)購額不低于1000萬元人民幣。”

李曉東指出，這一認(rèn)購額的要求對(duì)于發(fā)起人也不例外。

基金一旦成立，作為發(fā)起人的開發(fā)商面對(duì)并不算高的回報(bào)率，不僅要拿出1億元的資金進(jìn)行認(rèn)購，同時(shí)還要發(fā)揮所長，參與到基金投資的公租房的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、管理等相關(guān)的工作當(dāng)中。這一看似費(fèi)力不討好的事情，開發(fā)商真的愿意積極參與嗎？

在記者的采訪過程中，發(fā)起人名單中的兩家房企工作人員均表示，對(duì)此事在公司內(nèi)部并未聽說；而任志強(qiáng)則更為直接地稱，此事需要去問商會(huì)；復(fù)地集團(tuán)給予本報(bào)的公開回復(fù)則稱：“復(fù)地未來是否有可能參加，需經(jīng)集團(tuán)管理層決策?！?/p>

一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，盡管開發(fā)商目前普遍對(duì)此表現(xiàn)得相當(dāng)謹(jǐn)慎，但未來一旦該基金獲批，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說是具有開創(chuàng)性意義的，因此參與其中的開發(fā)商取得的社會(huì)效益必然要大于經(jīng)濟(jì)效益。

政策支持？

高于廉租房的租金，無須擔(dān)憂的高出租率，以及一直以來不斷提升的建設(shè)量，使得該基金定位于公租房。

根據(jù)設(shè)想，未來基金將以股份公司的形式組建，運(yùn)營周期為7年，其中3年開發(fā)建設(shè)、3年培育運(yùn)營、最后1年擇機(jī)退出?！皵M投建約1000萬平方米的公租房，城市首先選擇夾心層矛盾突出的、房價(jià)漲幅較高的城市，例如北京、上海、廣州、杭州等?！崩顣詵|坦承，盡管基金的審批不由商會(huì)控制，因此無法估計(jì)獲批時(shí)間，“但我們希望在明年上半年能把這件事做起來?！?/p>

“目前相關(guān)的政策對(duì)于公租房的用地、稅收、政府補(bǔ)貼等問題都給予了支持。”李曉東表示。

9月底，國土部、住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，財(cái)政部也發(fā)布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，這兩項(xiàng)政策分別從土地供應(yīng)以及稅收等方面對(duì)公租房建設(shè)給予優(yōu)惠和扶持。而此后11月16日，財(cái)政部、國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》還指出，允許各地利用貸款貼息引導(dǎo)社會(huì)發(fā)展公共租賃住房。

“在我們討論的過程中，并不知道會(huì)有這些支持政策出來。”商會(huì)會(huì)長聶梅生對(duì)媒體表示，許多討論過程中的設(shè)想通過政策的發(fā)布成為了現(xiàn)實(shí)?！翱此茰惽桑瑓s證明了政府呼吁市場力量參與的決心。”

政策的出臺(tái)自然給了基金的籌備者以強(qiáng)大的信心，但政策的落實(shí)和執(zhí)行力度也是該基金能否順利運(yùn)作的一個(gè)挑戰(zhàn)。而對(duì)于這一公租房基金來說，已經(jīng)公布的這些利好政策似乎還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

除了上述政策的扶持之外，在李曉東看來，這一基金的發(fā)展壯大還需要來自金融政策的鼓勵(lì)?！袄玢y行能夠?yàn)榛鹋涮?，以?xiàng)目貸款或物業(yè)貸款的方式給予貸款支持；社保基金以及保險(xiǎn)資金能夠允許參與投資；允許基金未來改造成REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）上市，或者允許我們成立的股份制基金公司上市等?！?/p>

對(duì)于基金的退出，根據(jù)方案有三種可行的方式：在基金封閉期內(nèi)，若國家保障房REITs的試點(diǎn)推出，則可以較為順利地與REITs銜接完成退出；其次，由政府回購這些穩(wěn)定運(yùn)營的公租房資產(chǎn)；此外，如果將來國家政策允許，還可以以市場優(yōu)惠價(jià)賣給當(dāng)時(shí)的租戶持有。

“最理想的退出方式當(dāng)然是REITs?！崩顣詵|表示，在當(dāng)前流動(dòng)性泛濫的壓力之下，以REITs的方式推出可以吸納更多的社會(huì)資金，同時(shí)也不會(huì)給政府增加任何資金的壓力?！皩?duì)于7年之后的中國資本市場來說，以REITs退出的可能性是非常大的?！?/p>

但以保障房建設(shè)為投資方向之一的泛華（華東）城市發(fā)展建設(shè)基金的執(zhí)行合伙人賈文清表示，社會(huì)資金參與保障房體系建設(shè)的難度仍然存在。對(duì)她所管理的基金來說，關(guān)鍵是如何找到合理的項(xiàng)目?！氨Ｕ戏矿w系在項(xiàng)目建設(shè)上的壟斷性還是比較明顯的。一方面對(duì)投資主體有比較明確的要求，譬如說企業(yè)資質(zhì)之類的；另一方面，政府更傾向于讓國企或品牌大企業(yè)來參與其中，因此很多會(huì)采取邀標(biāo)的方式?！?/p>