房地產(chǎn)二次調(diào)控后，購(gòu)房成本大大增加，不少購(gòu)房人開(kāi)始想方設(shè)法避稅。記者從偉嘉安捷等個(gè)貸機(jī)構(gòu)了解到，二次調(diào)控后，關(guān)于贈(zèng)與避稅的咨詢量比政策前增加兩成左右。
但記者采訪發(fā)現(xiàn)，想通過(guò)“贈(zèng)與”的方式避稅，往往只是購(gòu)房人的“一廂情愿”。經(jīng)過(guò)專家細(xì)算賬，通過(guò)“假贈(zèng)與真買賣”的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，大部分情況其實(shí)并不能節(jié)約轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。
專家詳解
個(gè)稅太高 贈(zèng)與反而多交稅
據(jù)偉嘉安捷相關(guān)專家介紹，如果以贈(zèng)與的方式過(guò)戶，是沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅的，但因?yàn)橘?zèng)與是被認(rèn)為無(wú)償受贈(zèng)的行為，所以需要受贈(zèng)人繳納20%的個(gè)人所得稅，同時(shí)還需要繳納3%的契稅和2%的贈(zèng)與公證費(fèi)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買賣過(guò)戶的稅費(fèi)。
要想省過(guò)戶費(fèi)用，只有如下情況：贈(zèng)與人為三代直系以內(nèi)親屬、對(duì)贈(zèng)與人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人受贈(zèng)房產(chǎn)時(shí)，不需要繳納20%的個(gè)人所得稅。而如果不屬于三代直系親屬，受贈(zèng)人需要繳納的個(gè)稅稅率非常高，反而得不償失。
此外，受贈(zèng)房屋也不能辦理按揭貸款。而對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，買方可能會(huì)在公證后以無(wú)償贈(zèng)與為由拒付房款，這對(duì)賣方而言無(wú)疑存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)例分析
總價(jià)200萬(wàn)房產(chǎn) 贈(zèng)與稅費(fèi)遠(yuǎn)超買賣
以一套總價(jià)為200萬(wàn)的普通住宅為例，買賣、贈(zèng)與及繼承過(guò)戶費(fèi)用列表計(jì)算對(duì)比如下?？梢钥闯觯?zèng)與方式形成的稅費(fèi)高達(dá)500080元，遠(yuǎn)高于買賣過(guò)戶的費(fèi)用。
總價(jià)200萬(wàn)的普通住宅三種過(guò)戶方式費(fèi)用對(duì)比表
稅費(fèi)類別 買賣過(guò)戶
贈(zèng)與 繼承
營(yíng)業(yè)稅
滿五年 不滿五年
免征 200×5.5%=11萬(wàn)
0 0
個(gè)稅 免征 200×1%=2萬(wàn) 200×20%=40萬(wàn) 0
契稅
200×1%=2萬(wàn) 200×3%=6萬(wàn) 0
其他主要費(fèi)用
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)80元
公證費(fèi)：200×2%=4萬(wàn)
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)
80元，公證費(fèi)4萬(wàn)
合計(jì) 20080元 150080元 500080元 40080元（記者 張焱）
(注：此案例中住宅為普通住宅，應(yīng)按差額征收營(yíng)業(yè)稅，假定業(yè)主不能提供原始購(gòu)房發(fā)票等票據(jù)，故按全額計(jì)算。)
