《焦點(diǎn)訪談》5月31日播出節(jié)目“公攤迷霧”。以下為節(jié)目內(nèi)容。

在山東省高密市有一個(gè)名叫貴賓首府的樓盤。不久前，這個(gè)樓盤的很多業(yè)主在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，公攤系數(shù)竟高達(dá)50%以上。有人把它稱為“史上最?！钡墓珨傁禂?shù)。記者在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在貴賓首府高公攤系數(shù)的背后，暴露出的是職能部門在預(yù)售房合同監(jiān)管上的重重漏洞。

公攤系數(shù)達(dá)0.52以上的商品房

在山東省高密市的繁華地段，剛剛建起一座建筑——貴賓首府，2007年它作為期房面向業(yè)主銷售，這是高密市第一座高層建筑，因此當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤賣得很火。剛剛成家的張維很慶幸能為父母和自己在這里搶購兩套一室一廳的房子。但當(dāng)他收房時(shí)卻傻了眼。他當(dāng)時(shí)買了兩套，總面積應(yīng)該是85平米，而實(shí)際上卻不到50平米。張維說，和樣板房的照片一對比，現(xiàn)房明顯地變小了。除了張維，還有很多貴賓首府的業(yè)主也遇到了同樣的問題。

據(jù)業(yè)主們介紹，買房時(shí)，銷售人員說，房屋的公攤系數(shù)不會超過30%。但是在貴賓首府一樓，記者看到了高密市晟暉房產(chǎn)測繪公司對貴賓首府的測繪結(jié)果，發(fā)現(xiàn)除了1、2層房屋最低公攤系數(shù)是0.52，其它樓層是0.56，還有的甚至接近0.85。

合同存在缺陷 業(yè)主將酒店式產(chǎn)權(quán)公寓誤以為普通住宅

據(jù)了解，相關(guān)法規(guī)對一般住宅的公攤系數(shù)沒有規(guī)定上限，但通常不會超過0.3，貴賓首府的公攤系數(shù)怎么會高達(dá)0.52以上呢？據(jù)這棟樓的開發(fā)商——濰坊福城置業(yè)有限公司工作人員解釋，這個(gè)樓是一個(gè)酒店式產(chǎn)權(quán)公寓，它不是普通住宅，所以公攤系數(shù)必然要高。

原來，貴賓首府是酒店式公寓，有很多公共設(shè)施需要分?jǐn)?。記者在樓?nèi)看到，貴賓首府有五部電梯、寬敞的大廳、還有20條走廊，看上去的確不像是普通住宅。

然而，張維等人卻說，自己購買的是普通住宅，有商品房買賣合同為證。記者仔細(xì)查閱了合同，發(fā)現(xiàn)其中一句“買受人的房屋僅作住宅使用”，沒有其他任何字句告知購房者購買的是酒店式公寓，這讓購房者誤以為自己購買的是普通住宅。

雖然國家目前還沒有嚴(yán)格界定酒店式公寓與普通住宅的區(qū)別，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，酒店式公寓與普通住宅有著很大不同，其中與消費(fèi)者利益密切相關(guān)的是，由于結(jié)構(gòu)和使用功能不同，公寓的公攤面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的公攤面積，更重要的是土地使用年限不同。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地為七十年；綜合用地為五十年。而在貴賓首府的土地使用證上，記者看到土地使用年限是50年，也就是說，業(yè)主購買貴賓首府的房子，在土地使用年限上要比普通住宅少20年。貴賓首府是高密市第一家酒店式公寓，作為普通消費(fèi)者，確實(shí)很難了解酒店式公寓與住宅在公攤面積、土地年限等方面的區(qū)別，如果在合同中不加以注明，很容易誤導(dǎo)購房者認(rèn)為自己購買的房屋就是一般住宅。

中國消費(fèi)者協(xié)會律師團(tuán)的律師邱寶昌認(rèn)為，在購房合同上應(yīng)該注明是住宅還是酒店式公寓，它不填寫實(shí)際上就隱瞞了重大事實(shí)。這是合同上的一個(gè)缺陷，這實(shí)際上涉嫌侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)。

不僅如此，在貴賓首府的售房合同上還存在著另一個(gè)重要缺陷，就是在面積約定時(shí)只填寫了建筑面積，卻沒有填寫公攤面積和套內(nèi)面積。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，以建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。像這樣不寫明套內(nèi)面積和公攤面積的是明顯的違規(guī)行為。正是因?yàn)橘F賓首府的開發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同中存在諸多問題，才導(dǎo)致眾多業(yè)主不了解自己購買的房屋真實(shí)的用途和面積。

房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃部門管理缺位

其實(shí)，對于貴賓首府的購房者來說，即便他們不了解相關(guān)規(guī)定，按理說應(yīng)該會有職能部門為他們把關(guān)。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，承擔(dān)商品房銷售管理責(zé)任的是各地建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，那么高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室又是如何履行監(jiān)管職責(zé)的呢？山東省高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室主任在接受采訪時(shí)說，“監(jiān)管我們是不管的，怎么賣都可以”。

在貴賓首府銷售合同上，記者看到最后一條就是合同要送高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室登記備案的，這也是合同接受職能部門審查的一個(gè)過程。

中國消費(fèi)者協(xié)會律師團(tuán)的律師邱寶昌說，不動產(chǎn)的買賣預(yù)售合同是備案制，職能部門是要備案的。那么備案的時(shí)候，他就看你是不是符合相關(guān)的規(guī)定。那像這個(gè)合同必要條款當(dāng)中有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偯娣e都空下來，那作為職能部門在備案審查的時(shí)候，應(yīng)該要對這種不符合備案形式備案要求的合同，應(yīng)該要求它重新備案，讓它如實(shí)填寫相關(guān)數(shù)據(jù)以后再進(jìn)行備案。而我們的職能部門沒有認(rèn)真履行這種監(jiān)管職能。

不僅如此，高密市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室在給貴賓首府發(fā)放商品房預(yù)售許可證時(shí)，也沒有按照規(guī)定要求操作，在貴賓首府的預(yù)售許可證上記者看到，房屋用途性質(zhì)上沒有標(biāo)明是酒店式公寓，而是寫著營業(yè)和居住。

按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售許可證的發(fā)放依據(jù)是建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、土地使用權(quán)等批準(zhǔn)文件，也就是說預(yù)售許可應(yīng)與立項(xiàng)、規(guī)劃、土地相一致，記者查閱了貴賓首府的立項(xiàng)，上面明確標(biāo)明貴賓首府就是酒店式公寓，而且據(jù)高密市規(guī)劃局負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目規(guī)劃也是酒店式公寓，但高密市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室卻并沒有據(jù)此發(fā)放預(yù)售許可證，這在一定程度上給購房者造成更大的誤解。

山東省高密市規(guī)劃局副局長認(rèn)為，為什么預(yù)售許可證會跟規(guī)劃不同，這里面肯定是有原因的，具體什么原因卻不清楚。至于是誰的責(zé)任，他也“不清楚”。

面對購房者，房地產(chǎn)商云山霧罩，職能監(jiān)督似有實(shí)無。而蒙在鼓里的張維們相信合同、相信政府職能部門發(fā)出的商品房預(yù)售許可證，相信自己買的就是住宅?，F(xiàn)在他們 不僅要承受過高的公攤系數(shù)，還要繳納商用標(biāo)準(zhǔn)的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。房地產(chǎn)商缺乏誠信，職能部門監(jiān)管不力，給購房者造成的損失該由誰埋單呢？

(責(zé)任編輯：何華)