最近接到購(gòu)買(mǎi)二套房、三套房客戶的大量咨詢。由于新政實(shí)施，這些客戶落入了尷尬的境地，有的客戶是第二套房首付提高后無(wú)力支付首付、有的客戶是第三套房取消貸款后無(wú)力支付全款，而這些客戶已向賣(mài)房人支付的定金、首付款少則幾萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，如果自己無(wú)力繼續(xù)履行合同要承擔(dān)違約責(zé)任的話，損失慘重！不但定金不能要回，還可能面臨被賣(mài)房人追討巨額違約金！

　　現(xiàn)在法律界人士對(duì)上述情形眾說(shuō)紛紜，比較多的看法是，買(mǎi)房人無(wú)權(quán)解除合同，如果單方解除，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按約向賣(mài)房人承擔(dān)違約責(zé)任！在網(wǎng)上進(jìn)行了大量檢索后，發(fā)現(xiàn)這種觀點(diǎn)幾乎獨(dú)占風(fēng)頭。但是，我有截然不同的觀點(diǎn)，而且找到了法律依據(jù)。

　　我的觀點(diǎn)是，除非購(gòu)房合同中有相反約定，依賴于貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的人因貸款政策變化無(wú)力繼續(xù)履行合同的，有權(quán)解除合同，不用承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)在的合同規(guī)定的違約金標(biāo)準(zhǔn)基本上都是房?jī)r(jià)的20%，以總價(jià)100萬(wàn)的房屋為例，買(mǎi)這種較低價(jià)位的房屋的人一般都是沒(méi)錢(qián)的人，20萬(wàn)對(duì)其整個(gè)家庭來(lái)說(shuō)是極其巨大的款項(xiàng)，房子沒(méi)買(mǎi)到，20萬(wàn)還被沒(méi)收，公平嗎？實(shí)際生活中，很多人買(mǎi)房都是傾其所有才湊齊首付，說(shuō)給沒(méi)收就給沒(méi)收了，顯然是不公平，不合乎情理的，而且關(guān)鍵是不符合法理的。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因不可規(guī)則于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同部能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

　　再看“最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）”第26條，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！?

　　綜合上述兩條可以看出，由于新政出臺(tái)，當(dāng)事人無(wú)法貸下合同原定的貸款金額，并非是出于自己的原因，自己并無(wú)過(guò)錯(cuò)，這種情況下讓個(gè)人承擔(dān)違約責(zé)任，是嚴(yán)重不公平的，是嚴(yán)重違反法理的。而且，實(shí)踐當(dāng)中，已經(jīng)有法院判決解除合同，買(mǎi)房人不用承擔(dān)違約責(zé)任案例了。