房地產(chǎn)企業(yè)的稅收到底有多少問題？

5月31日，針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收自查工作將結(jié)束?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)自查繳稅都沒有問題”一位稽查官員表示。

不過，這并不是一個(gè)好結(jié)果。

6月1日，全國稅務(wù)稽查人員將全面進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查也將升級(jí)至專項(xiàng)稽查階段。

為何年年都查房地產(chǎn)企業(yè)？一位稅務(wù)稽查官員分析，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅手法被業(yè)內(nèi)人士冠以“偷稅手法大全”，手段五花八門。而稅務(wù)專項(xiàng)檢查選擇行業(yè)的原則是規(guī)范行業(yè)稅收秩序和組織收入。這位官員也表示，房地產(chǎn)企業(yè)的稽查對增加稅收收入有著非常明顯的作用。

眼下，各地針對房價(jià)過高而采取的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策正在行進(jìn)中，現(xiàn)在對房地產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)稽查，一方面順應(yīng)了“形勢”，另一方面又能為完成稽查任務(wù)增加保障。2010年國稅總局對稽查工作的要求是，“稽查收入不低于工商稅收總收入的1.5%”，設(shè)定了收入目標(biāo)，近1200億以上。

全面稽查

事實(shí)上，各地在4月份開展了房地產(chǎn)企業(yè)自查，計(jì)劃6月1日開始由稽查局開展稽查工作。“4、5月份，正是企業(yè)所得稅匯算時(shí)期，如果這時(shí)進(jìn)行稽查，查出問題只能補(bǔ)繳，不能處罰”。一位稽查官員解釋這個(gè)時(shí)間安排。

國家稅務(wù)總局近日公布的《關(guān)于開展2010年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2010]35號(hào)）中，房地產(chǎn)企業(yè)再次登上重點(diǎn)稽查行業(yè)的榜單。通知要求，2010年4月到9月進(jìn)行稽查執(zhí)行工作，10月底前報(bào)送全年工作總結(jié)、分行業(yè)專題分析報(bào)告及統(tǒng)計(jì)表，隨時(shí)報(bào)送專項(xiàng)檢查的工作動(dòng)態(tài)、經(jīng)驗(yàn)做法、典型案例及行業(yè)檢查指南等。

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本次稽查針對房地產(chǎn)企業(yè)2008年-2009年度稅款繳納情況。

“目前報(bào)上來的自查結(jié)果顯示，這些房地產(chǎn)企業(yè)繳稅都沒有問題?！币晃换楣賳T說，在他看來，房地產(chǎn)企業(yè)作為接受稽查最多最久的企業(yè)，已有相當(dāng)好的心理素質(zhì)。這位官員稱，房地產(chǎn)業(yè)通常是自查“沒問題”，專項(xiàng)稽查卻能查出很多問題。

上述稽查官員表示，房地產(chǎn)企業(yè)年年納入專項(xiàng)檢查范圍，這本身對征納查三方都是值得思考和重視的問題。

全國各地稅務(wù)稽查部門每年都會(huì)將稽查匯總和典型案例報(bào)送國稅總局，各地上報(bào)的十大檢查案例中從來少不了房地產(chǎn)企業(yè)。假發(fā)票很多流向了房地產(chǎn)行業(yè)，而且手法從簡單到復(fù)雜，簡單的如直接購買假發(fā)票，復(fù)雜的如國際間避稅案。房地產(chǎn)行業(yè)偷稅手法被業(yè)內(nèi)人士稱之為“偷稅手法大全”。

稽查部門經(jīng)常通過資金的來源和走向查找偷漏稅的蛛絲馬跡。

如賬面上顯示占用鋼材供應(yīng)商資金，即應(yīng)付鋼材供應(yīng)商，賬齡超過一年，則檢查人員首先判定該借款是否真實(shí)，因?yàn)殇摬膬r(jià)格波動(dòng)大，一般都是現(xiàn)貨交易，掛賬可能是虛列成本；稽查人員還通過權(quán)利和收入的配比關(guān)系檢查，就能發(fā)現(xiàn)不少問題，如房產(chǎn)出租收入，即房地產(chǎn)企業(yè)賬面有存貨，而無收入，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)出租或者投入使用，且是物業(yè)公司出租的，這時(shí)候就出現(xiàn)了一個(gè)很有趣的邏輯，即有房子沒有收入，沒有房子的卻有收入。

房地產(chǎn)行業(yè)也是國稅總局出臺(tái)各項(xiàng)稅收規(guī)范文件最多的行業(yè)，從2006年至今已出臺(tái)多達(dá)十幾件。

稅務(wù)部門也反映，房地產(chǎn)行業(yè)本身的確有其特殊性，即項(xiàng)目期長，成本對象的復(fù)雜性，以及易受外部政策變化影響等，都給偷逃稅款提供了土壤。

稽查難點(diǎn)

據(jù)一位稽查官員總結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)稅中，問題最多的就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，偏偏這兩個(gè)稅在政策層面缺乏剛性，這讓一線的稽查人員遇到諸多困擾。

由于項(xiàng)目沒有完全結(jié)算前，其成本總是存在著一定的估計(jì)，而所得稅是按年計(jì)算的，土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)也是未最終結(jié)束時(shí)。

按照規(guī)定，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目預(yù)售過程中，每年向地稅局預(yù)繳相當(dāng)于預(yù)售收入1%-3%的土地增值稅，而到項(xiàng)目開發(fā)銷售完結(jié)后，要進(jìn)行清算，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率繳稅。一些開發(fā)商，房子都賣完了，卻以還有幾間社區(qū)活動(dòng)中心還未建設(shè)為由不進(jìn)行清算。而預(yù)繳額度遠(yuǎn)低于實(shí)際應(yīng)交稅額。

也因時(shí)間點(diǎn)問題，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅和土地增值稅，同樣的資料企業(yè)財(cái)務(wù)和稅務(wù)人員可能算出兩種答案，即便是不同稅務(wù)人員也可能算出來兩種答案，這種不確定性極大的損害了稅法的剛性。

稅務(wù)稽查對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行長達(dá)5年的專項(xiàng)檢查，卻仍不能遏制偷漏稅行為，一位稅務(wù)稽查官員認(rèn)為其中有政府層面干預(yù)的影響。

盡管法律規(guī)定要保證稽查的獨(dú)立性，但是對房地產(chǎn)企業(yè)檢查，稽查部門一直或多或少受到政府層面的干預(yù)。

尤其在基層，稽查部門開展工作得看臉色，“要么好幾年都不查，要么查出來也被壓下去”某縣稽查局官員說。

稅務(wù)稽查強(qiáng)調(diào)證據(jù)，但法律賦予稅務(wù)稽查的僅僅是行政手段，真實(shí)的稽查往往要借助公安偵查的力量來獲取證據(jù)。

公安偵查的介入必須在刑法層面給予支持，2009年中國對刑法進(jìn)行修正，把原有的偷稅罪改為逃避繳納稅款罪。該罪的解釋為，首次免刑事處罰，這對于執(zhí)法者而言就失去了強(qiáng)有力的抓手。

南京市曾在2005年查出一家大型房地產(chǎn)公司偷逃稅行為，涉案金額達(dá)5000萬元，卻因?yàn)槿∽C、核定價(jià)格難，直到上個(gè)月才得以補(bǔ)繳稅款，期間耗時(shí)5年之久。

(責(zé)任編輯：鐘慧)