第三套房如何界定？先賣再買能否獲貸？

5案例詳解貸款購房N+1模式

北京市政府在4月30日制定了《關(guān)于遏制房價(jià)過快上漲的實(shí)施細(xì)則》，被業(yè)內(nèi)稱為“京12條”，核心內(nèi)容可總結(jié)為“N+1”模式，即從5月1日起，以家庭為單位無論此前名下有多少套住房，欲新購商品住房只限一套。

編輯把其中有代表性的問題總結(jié)如下，請(qǐng)北京中原三級(jí)市場部副總經(jīng)理宮萍女士為大家答疑。

案例1

我和妻子是第一次買房，請(qǐng)問買多大面積的住房對(duì)貸款有影響嗎？

第一套房90平方米以上首付3成

解答：如果是第一次購房，貸款首付比例原則上以90平方米為界，90平方米以下的原則上可辦理20%的首付，90平方米以上的首付為30%。

政策原文：對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%。

政策解讀：從2010年4月30日起(下同)，購買首套自住住房，且面積在90平方米以上的家庭，首付款必須在30%以上；首套住房面積在90平方米以下的原則上仍可實(shí)行20%首付，但據(jù)了解，銀行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)極少批準(zhǔn)20%首付了。

案例2

我們現(xiàn)在的房子只有56平方米，如果再買一套房不超過90平方米是否算改善型購房？首付能辦到4成嗎？如果我們先把現(xiàn)在的房子賣掉，再買一套也算第嗎？

更嚴(yán)格的二套房定義

解答：根據(jù)新規(guī)，凡是第二套住宅，首付必須為50%以上，不再區(qū)分是否為改善型購房。如果您把現(xiàn)在的住房賣掉后再購房，則按照第一套房處理。如果是第一套房貸款已還清，但房屋產(chǎn)權(quán)仍在您家庭名下，則按照第二套房計(jì)算。

政策原文：對(duì)貸款購買第二套住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。金融機(jī)構(gòu)可以通過本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房。

政策解讀：首先，這進(jìn)一步明確了二套房的認(rèn)定是以家庭為單位，配偶名下的房產(chǎn)也計(jì)算在內(nèi)。實(shí)施中金融機(jī)構(gòu)是以北京房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)的記錄為認(rèn)定依據(jù)，即按照有多少套住房在您家庭名下處理。根據(jù)北京市政府要求購房者提供的《家庭成員情況申報(bào)表》來看，如果父母名下有房產(chǎn)的，以未成年子女名義購房，仍按照第二套房認(rèn)定。其次，款首付比例不低于50%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算，不再享有之前的利率優(yōu)惠。

案例3

我家目前只有一套住房，請(qǐng)問是否可以全款買一套小戶型，再按揭買一套大戶型呢？

先全款再貸款也行不通

解答：根據(jù)北京市住建委的規(guī)定，從5月1日起，不論是貸款還是全款購房，目前只能限購一套，如果您從改善住房條件的目的出發(fā)，建議您還是貸款購買一套大戶型為宜。

政策原文：采取臨時(shí)性措施限定新購房套數(shù)。規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。此外，根據(jù)市住建委發(fā)布的通知：要求自2010年5月1日起，同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)只能在本市新購買一套商品住房。

政策解讀：北京市的這條規(guī)定最為嚴(yán)格，這就意味著不論是否北京市居民，也不論是貸款購房還是全款購房，同一家庭只允許從即日起再新購一套商品住房。該商品住房的范圍包括新建商品住宅和存量住宅(即新房和)。同時(shí)也意味著申購保障性住宅除外。

這條規(guī)定對(duì)炒房者是最沉重的打擊，意味著如要在京炒房，一是得動(dòng)用全款，二是得將房屋權(quán)屬記載他人名下，無疑將增加炒房風(fēng)險(xiǎn)。

而且根據(jù)市住建委發(fā)布通知，購房人提供虛假信息騙購住房的，房屋行政主管部門不予辦理房產(chǎn)登記；對(duì)串通購房人騙購住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，暫停網(wǎng)上簽約，并將違法行為記入企業(yè)信用檔案，予以曝光。

案例4

我和丈夫在結(jié)婚前名下各有一套房，請(qǐng)問如果我們現(xiàn)在再買一套是否算第三套住房？如果我們賣掉其中一套，再購房是否算第三套住房？

第三套房不放貸

解答：您的第一種情況屬于購買第三套住房，銀行不能放貸。后一種情況與案例2相同，以家庭名下有多少套房屋產(chǎn)權(quán)計(jì)算，則您再購房仍算是第二套住房。

政策原文：要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對(duì)購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

政策解讀：雖然原文中對(duì)第三套住房貸款的發(fā)放與否留加了條件，即“根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況”和“暫?！眱蓷l，但從目前的政策執(zhí)行來看，商業(yè)銀行對(duì)第三套住房都采取了不放貸政策。

案例5

我去年7月大學(xué)畢業(yè)，現(xiàn)在北京工作，但不是本地戶口，是否可以貸款買房？如果我男朋友是北京戶口，結(jié)婚后再買房是否只能登記在他名下？

非本地戶口貸款需納稅一年

解答：如果您在京工作未滿1年，不能提供1年的納稅證明和社保繳納證明，則無法以您個(gè)人名義貸款購房。如果您急需住房，則可在結(jié)婚后以您丈夫的名義購房，至于按第幾套計(jì)算則與上述案例相同。不過全款購房則不受限制。

政策原文：暫停對(duì)購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

政策解讀：該政策徹主要針對(duì)“外地炒房客”和“空降兵”的購房貸款，如不能提供1年以上在北京市的納稅證明和社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，則不能獲得貸款。全款買房的非北京市居民則不受影響。