既然“小土地證”如此重要，那么業(yè)主該如何辦理呢？如果遭遇開(kāi)發(fā)商不愿辦理“小土地證”的情況，業(yè)主該如何維權(quán)呢？

□今報(bào)記者袁瑞清

【開(kāi)發(fā)商】不愿辦土地證也有“苦衷”

一不愿透露姓名的地產(chǎn)公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，其實(shí)現(xiàn)在的新房，一般購(gòu)買者最后都能拿到土地證。而部分住戶拿不到土地證的原因主要有兩個(gè)，一是居住者重視不夠，二是開(kāi)發(fā)商將大片土地證抵押，造成無(wú)法分割到業(yè)主手里。

該人士表示，土地使用證遲遲沒(méi)有辦理，出售商品房的開(kāi)發(fā)商也有苦衷。這主要包括四種具體情況。

一是開(kāi)發(fā)商取得一宗土地使用權(quán)后，通常是辦一個(gè)大土地使用證，然后對(duì)該宗土地進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，只有等各期開(kāi)發(fā)結(jié)束，開(kāi)發(fā)商才按戶對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行分割，辦理各戶的土地證，往往比辦理房產(chǎn)證的時(shí)間要長(zhǎng)；

二是開(kāi)發(fā)商在對(duì)一宗土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，因受到拆遷等客觀因素影響，導(dǎo)致整個(gè)開(kāi)發(fā)工程滯后，直接影響先期入住的購(gòu)房戶按期辦理土地證；

三是開(kāi)發(fā)商手中的征地手續(xù)尚未完善，一宗土地的一部分辦理了出讓手續(xù)，還有一部分沒(méi)有辦理出讓手續(xù)，開(kāi)發(fā)商在辦理出讓手續(xù)的部分土地上建起商品房并出售，很顯然，這部分購(gòu)房戶很難在短時(shí)間內(nèi)拿到土地證；

四是開(kāi)發(fā)商將商品房出售后，而其以土地作抵押的開(kāi)發(fā)貸款還沒(méi)到期，開(kāi)發(fā)商要等貸款期限到了后，還清銀行貸款或用另一塊土地將已開(kāi)發(fā)的地塊置換出來(lái)后，購(gòu)房戶才能辦理土地證。

【國(guó)土局】

尚不強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商分割土地證“小土地證”全稱為“小土地使用權(quán)證”，小土地使用權(quán)是指在商品房開(kāi)發(fā)交易中從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)得商品房的人，基于其所購(gòu)房屋對(duì)出讓土地使用權(quán)的區(qū)分，而享有的特定份額的土地權(quán)益，記載這一權(quán)利的證明就是“小土地使用權(quán)證”。

記者查閱相關(guān)資料得知，“小土地證”上含有公共部位的分?jǐn)偯娣e，如果開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃，擅自將綠地或者其他公共面積進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，或者少數(shù)人占用小區(qū)公共空間停車時(shí)，沒(méi)有該證，業(yè)主就沒(méi)有依據(jù)保護(hù)自己“門外”的權(quán)益了。

鄭州市國(guó)土資源局一名工作人員告訴記者，鄭州市大約從2005年開(kāi)始辦理“小土地證”，辦理方式是由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一為業(yè)主辦理，就是將開(kāi)發(fā)商手中的大土地證進(jìn)行“分割”后，辦理個(gè)人小土地證?！澳壳安](méi)有相關(guān)規(guī)定強(qiáng)制辦理，主要依靠開(kāi)發(fā)商的自覺(jué)、自愿”，但該工作人員表示，隨著市場(chǎng)的規(guī)范和管理的完善，開(kāi)發(fā)商把土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓出去的情況不多，所以，業(yè)主買了房子，辦理了房屋所有權(quán)證書(shū)基本可以保證自己的權(quán)利。

【律師】

業(yè)主可以聯(lián)合起來(lái)維權(quán)

記者咨詢了幾名律師，他們表示，業(yè)主買了房子后，如果只能辦理產(chǎn)權(quán)證，卻不能辦理土地證，這本身就不合法，權(quán)益受到侵害。

河南開(kāi)物律師事務(wù)所申繼東律師表示，《物權(quán)法》明確規(guī)定房屋與土地是一個(gè)整體，要么“房隨地走”，要么“地隨房走”，也就是說(shuō)，不管你的房屋所依附的土地是什么性質(zhì)的，都要辦理土地證。

他告訴記者，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要大量資金，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)都要把土地證抵押給銀行進(jìn)行貸款，一旦該企業(yè)在還貸上出現(xiàn)什么問(wèn)題，銀行就面臨著將這土地使用權(quán)重新投放進(jìn)市場(chǎng)，最終利益受損的將是住戶。

開(kāi)發(fā)商把房子售出，就意味著產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照有關(guān)法律法規(guī)，就要辦理土地使用權(quán)的變更，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)將小區(qū)大的土地使用證逐戶分割成小證。

土地使用權(quán)期限為70年，超過(guò)期限，土地使用權(quán)人需要憑借土地證辦理續(xù)用手續(xù)。但由于目前“小土地證”辦理主要依靠開(kāi)發(fā)商的自覺(jué)與自愿行為，申繼東表示，如果遇到辦不下來(lái)的情況時(shí)，業(yè)主可以聯(lián)合起來(lái)，維護(hù)自己的合法權(quán)益，一起要求開(kāi)發(fā)商“大證分小證”，辦理個(gè)人土地證。