二套房公積金貸款、三套房抵押貸款大有文章可做

銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管部主任楊家才早前就說(shuō)過(guò)，僅僅收緊房地產(chǎn)金融是無(wú)法完全控制房地產(chǎn)投資，必須還要有稅收等政策配合。但是政府基于“考慮政策疊加因素”，稅收等調(diào)控政策出臺(tái)的預(yù)期被一再延后。僅僅依靠房貸這條韁繩能拴緊高房?jī)r(jià)這匹野馬嗎？

二套房公積金貸款誘惑大

劉海濤最近覺(jué)得很糾結(jié)。他已到了生子換房的階段，早年貸款買(mǎi)下的50平方米房子已日顯敝狹。與此同時(shí)，他又是樓市堅(jiān)定的看空者。他覺(jué)得在中央的大手打壓下，房?jī)r(jià)會(huì)有大幅度的下調(diào)。但是一個(gè)多月過(guò)去了，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，親友催促的雜音也漸漸放大為噪音。發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)助理黃漢權(quán)“三年之內(nèi)不征收房產(chǎn)稅”更是當(dāng)頭一盆冷水。雖然其后發(fā)改委澄清，表示這只是個(gè)人觀點(diǎn)，但劉海濤還是覺(jué)得調(diào)控措施會(huì)變得更溫和，而最近兩天他看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，前期一些一手樓盤(pán)打出的優(yōu)惠折扣已經(jīng)取消，近期樓價(jià)也似乎有“復(fù)漲”的跡象。

最令他舉棋不定的是朋友的一通電話。按照廣州各大銀行的相關(guān)規(guī)定，只要是前期曾貸款買(mǎi)樓的購(gòu)房者，無(wú)論是否還清貸款，再買(mǎi)房都會(huì)被視為二套房。四成首期、1.1倍利率，劉海濤覺(jué)得這會(huì)增加許多成本，因而買(mǎi)房的欲望大為減弱。但其朋友與他情況相似，買(mǎi)第二套房時(shí)卻只交了三成首付，貸款利率只要3.87%甚至還低于商業(yè)貸款的7折利率。

據(jù)記者了解，這種漏洞源于公積金貸款。廣州公積金管理中心的一位負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，現(xiàn)在廣州公積金貸款沒(méi)有新政策，仍按照舊的政策實(shí)施。也就是說(shuō)，只要此前購(gòu)房者沒(méi)有動(dòng)用公積金貸款買(mǎi)樓，現(xiàn)在無(wú)論其買(mǎi)下的是二套房還是三套房，都可以申請(qǐng)公積金貸款。

對(duì)劉海濤而言，他與妻子兩人共同可以申請(qǐng)80萬(wàn)元公積金貸款，而3.87%的利率，比商業(yè)貸款同年期基準(zhǔn)利率打七折后的4.16%還低。吸引力不可謂不大。

據(jù)上述公積金管理中心負(fù)責(zé)人表示，這種情況并非廣州獨(dú)有，全國(guó)大部分城市都沒(méi)有新政策出臺(tái)?！拔覀冞€是依照國(guó)務(wù)院原有的政策要求，加大發(fā)放合理的個(gè)人貸款?！痹撊耸勘硎荆绻?gòu)買(mǎi)的是90平方米以下的單位，首付最低只需兩成。

據(jù)記者了解，全國(guó)公積金管理最嚴(yán)的城市為北京，要求存在個(gè)人住房商業(yè)貸款記錄者，申請(qǐng)公積金貸款時(shí)最低首付比例為40%，但利率方面也并沒(méi)有要求調(diào)整。記者在一些在售的一手樓盤(pán)中發(fā)現(xiàn)，原本直截了當(dāng)拒絕使用公積金，或者不鼓勵(lì)購(gòu)房者選擇公積金的行業(yè)習(xí)慣已變，變成鼓勵(lì)購(gòu)房者使用公積金。

三套房抵押貸款可變通

如果說(shuō)二套房公積金貸款只是一個(gè)小小的漏洞，那么三套房停貸則更是空有其表。深圳憶達(dá)按揭的業(yè)務(wù)經(jīng)理李晨基向記者表示，雖然現(xiàn)在深圳已是明令停止三套房貸，但卻是禁而未止。

“我們現(xiàn)在的操作方法是，首先收取一定手續(xù)費(fèi)，借錢(qián)給購(gòu)房者一次性付款買(mǎi)房。而后在取得房產(chǎn)證后到銀行抵押貸款?！崩畛炕硎?，不僅深圳，其他城市都可以如此操作。即使沒(méi)有明令停貸，現(xiàn)在各大銀行對(duì)于三套房普遍的要求是5成首期，利率上浮15%至20%。但在抵押貸款上并沒(méi)有更多的改變，李晨基告訴記者，抵押貸款最高還是可以做到評(píng)估金額的70%，但貸款年限+房齡不能超過(guò)30年?！岸诶史矫婵梢宰龅交鶞?zhǔn)利率，也就是五年以上5.94%，比現(xiàn)有的三套房政策節(jié)省多了?！钡珦?jù)記者了解，在房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，各大銀行在個(gè)人住房抵押貸款方面也將利率提高，各銀行基本都要求將基準(zhǔn)利率上浮10%~30%。

對(duì)于這一問(wèn)題，李晨基顯得諱莫如深，“銀行房貸也有業(yè)務(wù)壓力，限死了一條路子，就會(huì)放松另一方向?！庇浾咄ㄟ^(guò)幾個(gè)國(guó)有銀行個(gè)貸部的人士了解到，各大銀行的個(gè)貸大部分收縮了2/3甚至更多。國(guó)信證券的宏觀分析師林松立也預(yù)估，5月個(gè)貸將減少1500億元左右?！爸苯佑绊懯杖??！币粋€(gè)國(guó)有銀行廣州分行的信貸員向記者表示。

從公開(kāi)途徑看為了緩解“有錢(qián)難放”的局面，各大銀行開(kāi)始加大在個(gè)人消費(fèi)類(lèi)貸款上的積極拓展，而其中有不少又是與房屋直接掛上鉤。

最近部分銀行開(kāi)始推出個(gè)人住房裝修貸款，招商銀行推出的裝修貸款業(yè)務(wù)就屬其中一例，貸款利率一般為基準(zhǔn)利率。貸款的條件是如果市民在銀行申請(qǐng)了住房按揭貸款，就可以搭配申請(qǐng)住房裝修貸款，最高的貸款金額是60萬(wàn)元，要求必須符合不超過(guò)裝修金額的80%和按揭貸款加裝修貸款總額不超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)80%的條件。

李晨基告訴記者，這些銀行的新業(yè)務(wù)都有他們的操作空間。如果市民選擇這一項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，只要操作得當(dāng)是可以達(dá)到最低首付兩成的。而這種房屋裝修貸款的年限為5~10年，5年期利率是5.76%，5年以上到10年利率是5.94%。

除了二、三套房的諸多操作空間，另外，各銀行對(duì)于首套房的態(tài)度也開(kāi)始變得有幾分曖昧?！袄噬险{(diào)至85折”，部分銀行甚至要求存量房也要調(diào)整利率，但廣州一位國(guó)有銀行的信貸員告訴記者，“現(xiàn)在我放出的首次購(gòu)房貸款，利率都在7.1折、7.2折左右?！?/p>

“關(guān)鍵是現(xiàn)在房?jī)r(jià)難見(jiàn)下調(diào)空間，而購(gòu)房需求依舊旺盛，我們把房貸收死了，份額就會(huì)被其他銀行搶去?！币粐?guó)有銀行的分行經(jīng)理向記者坦陳。