人民網(wǎng)北京10月25日電（記者 王明浩）備受社會關注的北京商品房預售新政終于浮出水面。10月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會對外發(fā)布消息，《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》已經(jīng)制定出臺，今后，商品房預售資金將全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。新政策將于12月1日起付諸施行。

商品房預售資金，指購房人按照商品房預售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。商品房預售許可制度的建立，推動了我國住房建設和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。然而，在商品房在預售過程中，存在著信息不對等狀況，購房人缺乏對房地產(chǎn)項目建設、管理、工程進展的了解，因而產(chǎn)生開發(fā)企業(yè)挪用預售資金導致的工程爛尾、項目延期等情況，嚴重損害了購房人和相關當事方的合法權益。

北京市住建委有關負責人表示，此次推出的商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法，嚴格遵循“政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ谩钡谋O(jiān)管原則，目的是落實中央對房地產(chǎn)市場的調控措施，完善商品房預售制度，創(chuàng)造安心的購房環(huán)境，保障購房人的合法權益，進而引導和規(guī)范首都房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

按照規(guī)定，商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管銀行對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照“一個預售許可申請對應一個賬戶”的原則，在監(jiān)管銀行設立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。

《辦法》明確，商品房預售時，購房人應將購房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應對商品房預售資金進入專用賬戶情況進行監(jiān)督，并對工程進度進行實地核查。

北京統(tǒng)計局最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金3938.8億元，金融貸款和自籌資金外，開發(fā)商定金及預收款為1020.7億元，其占比高達25.9%。業(yè)內(nèi)人士表示，一些開發(fā)商將預收款用于投資囤地，進行滾動開發(fā)等情況并不少見，而根據(jù)新政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。用款計劃按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等4個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度。

值得注意的是，《辦法》突出了相關各方應承擔的法律責任。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導致工程停工、預售項目存在嚴重質量問題、預售項目未按期交付使用等問題，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預售資金，并啟動應急措施，協(xié)調相關部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金的使用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在直接收存商品房預售資金、未及時將貸款轉入專用賬戶，沒有依照《辦法》規(guī)定使用商品房預售資金，以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管等現(xiàn)象，有關部門將責令限期改正，并暫停該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有開發(fā)項目的商品房預售，將其違法違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

相比之前的金融政策、交易環(huán)節(jié)政策，北京此次出臺樓市新政可以說是二次調控來的又一重磅政策，也是4月份調控以來對開發(fā)商影響最直接的政策。專家認為，在目前開發(fā)商已經(jīng)被收緊貸款的環(huán)境下，再次收緊預售資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂風險明顯加大。開發(fā)商或許只有降價以求快速銷售回款，保證足夠資金竣工。開發(fā)商開發(fā)的項目不再是挖坑就收錢，這對遏止房企盲目開發(fā)，打擊囤地捂盤惜售，增加房源供給，控制房價過快上漲將起到積極作用。但有專家表示，新辦法的出臺將導致房地產(chǎn)開發(fā)門檻的提高，迫使中小企業(yè)退出市場，對于銀行信貸風險，房屋供給量、房價等的影響并不樂觀。