雖然房產(chǎn)新政已經(jīng)初見成效，但消費者對房產(chǎn)價格走勢仍如霧里看花，忽漲忽跌的房價使房屋買賣糾紛大為增加。而登記的房屋所有人與實際房屋所有人不一致的情況，更使房產(chǎn)糾紛憑添了諸多“變數(shù)”。據(jù)浙江省寧波市兩級法院統(tǒng)計，在房產(chǎn)糾紛案件中，因登記所有權(quán)人與實際所有權(quán)人不一致，共有人提出異議而導(dǎo)致糾紛的案件，比例從2009年的28.57%已上升到今年的50%以上。

誰動了我的房產(chǎn)

1996年，家住浙江寧波市鄞州區(qū)的劉某出資34萬元與王某合伙建造了一幢別墅，因該幢別墅是未批先建，建好后王某以解決生活和工作需要為由再向政府申請，在王某補繳土地出讓金后，政府同意其改變用途予以出讓，因此，該房屋的土地證及房屋所有權(quán)證均登記在王某的名下。2009年4月份，王某以270萬元的價格將該房偷偷賣給 了他人，劉某得知情況后，以房屋屬于合建，房產(chǎn)登記機構(gòu)將房屋單獨登記在王某名下違法而提起行政訴訟，要求撤銷房屋登記機構(gòu)給王某頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某雖是對房地產(chǎn)登記行為提起行政訴訟，但其提起訴訟的理由是該爭議房屋系與王某合資建造，糾紛的實質(zhì)在于民事實體權(quán)利的爭議，登記機關(guān)在登記時不可能對房屋的歸屬作出實質(zhì)性的審查與判斷，所以，劉某應(yīng)通過民事訴訟來解決，據(jù)此駁回了劉某的起訴。

劉某又提起民事訴訟，但是因為王某已經(jīng)將房屋賣給他人并辦理了過戶手續(xù)，按照新《物權(quán)法》的規(guī)定，購買人屬于“善意取得”，所以劉某無法再從購買人那里要回房產(chǎn)，法院只判王某賠償劉某130余萬元。案件雖然勝訴了，但劉某一點也高興不起來，因為按照案件宣判的時間，這幢別墅市場價起碼在400萬元以上了，而法院只按王某當(dāng)時的賣價來確定損失。

像劉某這樣因為房屋是實際共建，造成實際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致還有許多，更多的是因為各種原因造成的房屋權(quán)屬變動，實際權(quán)利人沒有及時變更登記，比如父母一方去世后，子女可以繼承去世一方不動產(chǎn)份額，但實際上，子女通常不會與健在的父或母進(jìn)行析產(chǎn)并申請共有權(quán)登記，這樣也會出現(xiàn)不動產(chǎn)登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的情形。

“娃娃房”的尷尬

近年來，許多城市都有“購房入戶”的政策，家住浙江寧海縣的張某，為了能讓自己的兒子要到寧波市比較好的小學(xué)讀書，于是便提前在該小學(xué)附近買了一套學(xué)區(qū)房。在辦理房產(chǎn)證時，還特意將兒子的名字也寫進(jìn)了房產(chǎn)證。兒子小學(xué)畢業(yè)后，該套房產(chǎn)也已經(jīng)完成了“歷史使命”，張某準(zhǔn)備將房屋賣掉，但卻遇到了麻煩。房產(chǎn)登記部門告訴張某房子是他和兒子的共有財產(chǎn)，必須經(jīng)過其兒子的同意才能賣掉。但他的兒子還未滿18歲，不具備完全民事行為能力，不能對自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行處置。因此，只有等他兒子年滿18歲后才能處理。

據(jù)房屋登記機構(gòu)的工作人員講，這幾年“娃娃房主”的數(shù)量不斷增長，其中的原因很多，有夫妻不和約定將房屋提前登記在子女名下的，有害怕將來有財產(chǎn)糾紛而將房屋直接登記在子女名下的……這種情況一旦發(fā)生轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)或作房產(chǎn)抵押貸款時，都會遇到像張某一樣遇到麻煩。

據(jù)寧波市鄞州區(qū)法院民一庭的鮑根月法官說，之所以出現(xiàn)這么多房屋登記問題，主要是法律對實際所有權(quán)人沒有規(guī)定及時變更登記的義務(wù)?！段餀?quán)法》僅要求實際所有權(quán)人在處分物權(quán)前需要辦理登記，但在實際所有權(quán)人與登記所有權(quán)人不一致的情況下，卻沒有規(guī)定實際所有權(quán)人和實際共有權(quán)人有及時變更登記的義務(wù)。在實際所有權(quán)人或?qū)嶋H共有權(quán)人怠于變更物權(quán)登記的情況下，導(dǎo)致物權(quán)歸屬長期與登記的內(nèi)容不符，這樣不但使物權(quán)登記應(yīng)有公示、公信力降低，并且很容易引發(fā)糾紛。

“私下約定”咋登記

方某和妻子結(jié)婚之后關(guān)系一直不太融洽，于是兩人便協(xié)議離了婚。考慮到年僅兩歲的兒子歸妻子撫養(yǎng)，分割財產(chǎn)時方某同意將登記在自己名下的一處價值百余萬元的房產(chǎn)歸妻子所有，但同時約定妻子不能轉(zhuǎn)讓或者出售，等妻子去世后此房產(chǎn)權(quán)歸兒子所有。

離婚后妻子提出過戶該房屋產(chǎn)權(quán)時，方某卻不愿配合，于是方某的前妻一紙訴狀將方某告上了法庭。法庭上，方某說出了自己不愿配合過戶的顧慮：當(dāng)初雖然是約定房屋歸前妻所有，但亦同時約定前妻不得轉(zhuǎn)讓、出售，將來前妻去世后此房產(chǎn)權(quán)歸兒子所有。如果把房屋產(chǎn)權(quán)過戶給前妻，前妻就可以出售或者轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，協(xié)議的內(nèi)容顯然就無法得到保障，所以自己不是不同意過戶，但必須過戶在兒子名下而不是前妻名下。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告、被告離婚協(xié)議約定爭訟房屋產(chǎn)權(quán)歸原告所有，被告應(yīng)按約定履行，協(xié)助辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)。雙方離婚協(xié)議中同時約定該原告不得轉(zhuǎn)讓出售房屋，原告在取得房屋產(chǎn)權(quán)后亦應(yīng)按約履行，但被告以此理由阻止房產(chǎn)過戶，于法無據(jù)，故判決被告將爭訟房屋產(chǎn)權(quán)過戶給原告。

先不說方某的擔(dān)心是否是庸人自擾，但從實際效果來看，“約定”的內(nèi)容顯然并沒有得到法律的保護。為了保障不動產(chǎn)的財產(chǎn)安全，我國對不動產(chǎn)設(shè)立了登記制度，并區(qū)別一般的動產(chǎn)，規(guī)定不動產(chǎn)必須經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移。但是，實踐中關(guān)于不動產(chǎn)的“約定”遠(yuǎn)不止所有權(quán)變更這么簡單，法律的規(guī)定除了《物權(quán)法》專門為防止“一房兩賣”設(shè)定的“預(yù)告登記”，以及對不動產(chǎn)設(shè)置的抵押權(quán)、典權(quán)可以進(jìn)行“他項權(quán)”登記外，大部分的“約定”內(nèi)容，無法進(jìn)行登記，使“約定”內(nèi)容不為外人所知，缺乏公示性，為以后的民事糾紛埋下了“導(dǎo)火索”。

“實至名歸”應(yīng)有時

房屋實際權(quán)利人與登記權(quán)利人不符，不但容易形成矛盾糾紛，更多的是被一些官員用來隱匿財產(chǎn)，被一些“老賴”用來逃避債務(wù)，其社會危害性非常嚴(yán)重。堵塞房屋登記過程中的法律漏洞，使房產(chǎn)登記權(quán)利與實際權(quán)利實至名歸，是亟待解決的問題。

首先，應(yīng)當(dāng)通過法律對實際權(quán)利人課以及時進(jìn)行變更登記的義務(wù)。因為實際權(quán)利人對自己的物權(quán)有進(jìn)行保護的義務(wù)，其完全有能力也有條件及時進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，以使實際的物權(quán)歸屬與登記的狀態(tài)相統(tǒng)一。即使有時間上的誤差或者他人已經(jīng)申請登記，其也可以通過預(yù)告登記或者異議登記等方式進(jìn)行補救。其次，在未經(jīng)變更登記之前，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定其他人可推定實際所有權(quán)人或者實際共有權(quán)人同意登記所有權(quán)人代為行使處分權(quán)，確認(rèn)登記人訂立的物權(quán)合同的有效性，以防止“登記權(quán)利人賣房，實際共有權(quán)人看漲毀約”的情形。第三，在未經(jīng)變更登記之前，實際所有權(quán)人對登記所有權(quán)人就標(biāo)的物的對外行為，承擔(dān)連帶責(zé)任。