房價暴漲引發(fā)對12年前舊規(guī)質(zhì)疑

繼承房產(chǎn)強制公證 高收費是否合理

本報記者 王晨

父親的遺產(chǎn)最近成了沈陽市民李光的鬧心事。今年7月，依照母親的意愿，李光欲將父親留下的房產(chǎn)過戶至自己名下?？僧?dāng)他拿著派出所等單位出具的材料到房產(chǎn)部門辦理過戶時，卻被工作人員要求先去公證。據(jù)李光了解，按當(dāng)?shù)氐墓C收費標(biāo)準(zhǔn)，他這套120多平方米的房子要花5000元的公證費。

“爺爺奶奶已經(jīng)去世，母親也同意由我繼承，在房產(chǎn)無爭議的情況下還有必要進行公證嗎？此外，按房價2%的比例收取公證費，這個收費標(biāo)準(zhǔn)是怎么定的？一套價值50萬元和一套價值100萬元的房子，對公證機構(gòu)來說，公證的程序和成本應(yīng)該一樣，工作量能有多大區(qū)別，為何會跟房產(chǎn)的價值掛鉤？”李光說。

公證處要求他提供的材料與提交給房產(chǎn)局的材料基本一致，收費卻如此高，李光認(rèn)為這筆錢花得很冤枉，“很多獨生子女將來都要面臨繼承父母遺產(chǎn)的問題。公證機構(gòu)既然是市場化的服務(wù)性機構(gòu)，就應(yīng)該公開公證成本?！?/p>

公證處已成為遺產(chǎn)繼承者繞不過去的檻兒。大連理工大學(xué)法學(xué)教授欒春娟介紹說，公證機構(gòu)原來屬行政機關(guān)，現(xiàn)在很多已改制為事業(yè)單位，其收費屬于經(jīng)營服務(wù)性收費。她認(rèn)為，房產(chǎn)繼承、遺贈的公證費應(yīng)按成本定價的原則，采取政府定價項目的定價機制，嚴(yán)格按成本加以審核，在此基礎(chǔ)上合理制定價格。

“師出有名”的公證費

對于房產(chǎn)公證的必要性，沈陽市第一公證處主任郝樹韞給出的解釋是，遺產(chǎn)公證是房產(chǎn)部門辦理過戶時的一個重要審查項目。要繼承房屋只有兩個辦法，一是走法院的裁決程序，二是進行公證。

沈陽市房地產(chǎn)交易中心的一名工作人員表示，“財產(chǎn)繼承和遺贈必須有公證書”是相關(guān)部門早在1991年就做出的規(guī)定。近年來，房價大漲，房子成了社會關(guān)注的焦點，投機取巧者大有人在。單憑一紙遺囑，很難判斷真假，所以繼承公證是保護權(quán)利人利益的重要手段。在現(xiàn)實中確實發(fā)生過過戶時假冒身份、偽造文書甚至遺囑的現(xiàn)象，房產(chǎn)管理部門要求房屋繼承時出示公證書的目的，就是為了有效避免繼承糾紛。房屋登記部門力量有限，難以對材料進行全面審查，在糾紛出現(xiàn)時會陷入被動。

這位工作人員所說的依據(jù)是1991年司法部、原建設(shè)部出臺的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ芬?guī)定，有關(guān)房產(chǎn)事項的各類公證文書，是房地產(chǎn)管理機關(guān)審查有關(guān)房產(chǎn)的法律行為合法性和真實性的有效證明。

《通知》明確，繼承房產(chǎn)時，繼承人應(yīng)當(dāng)持公證機關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

“這樣的規(guī)定可以減輕房管部門審查產(chǎn)權(quán)變化的責(zé)任，也可以使公證機構(gòu)得到固定的業(yè)務(wù)來源和收入，但卻加重了需要辦理物權(quán)登記的老百姓的負(fù)擔(dān)?！标兾骱愫?a href="http://www.luxwatt.cn/flcs/list_532.html" target="_blank" class="keywordlink">律師事務(wù)所李菁鈞認(rèn)為，按照《通知》可以辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的遺囑繼承形式，其實只有公證一種形式，其他的遺囑形式都已經(jīng)變相被作廢。

“應(yīng)當(dāng)給予當(dāng)事人更多的選擇權(quán)，房屋登記機構(gòu)在行使行政職能時，應(yīng)當(dāng)盡到審核、辨別真?zhèn)蔚穆氊?zé)，而不是簡單地推向公證處?！边|寧青松律師事務(wù)所律師王金海告訴記者，對繼承、遺贈的證明方式是當(dāng)事人可選擇的私權(quán)之一，并不一定要公證機構(gòu)介入，律師也可提供具有同等法律效力的見證服務(wù)取代公證，法院也可以通過相關(guān)程序來對繼承或遺贈確權(quán)。

在遼寧求證律師事務(wù)所成方興律師看來，按現(xiàn)行法律規(guī)定，繼承公證有兩種，一是法定公證，二是遺囑公證，只要是經(jīng)過公證處的公證全部被劃歸為法定公證，遺囑公證可通過法院進行，但多數(shù)人不愿意通過法院來繼承遺產(chǎn)。

“到法院有3到6個月的程序，當(dāng)事人還要支付訴訟和律師費用，公證渠道則更為快捷?！边|寧省司法廳的一名工作人員認(rèn)為，在房屋登記過程中，公證的介入很有必要，能減少日后的糾紛和爭議。

部門規(guī)范性文件與多部法律相抵觸

采訪中多名律師表示，房產(chǎn)過戶中的強制公證制度與我國現(xiàn)行的《公證法》、《繼承法》、《物權(quán)法》等法律相抵觸。

王金海律師告訴記者，2005年8月頒布的《公證法》明確規(guī)定了公證自愿的原則，其第11條第2款規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機構(gòu)申請辦理公證”。這意味著，如果某種法律行為不屬于法律或者行政法規(guī)規(guī)定必須辦理公證的法定公證事項，當(dāng)事人沒有義務(wù)申請公證。目前，我國沒有任何法律、行政法規(guī)規(guī)定房屋權(quán)屬登記必須公證才具真實合法性，也沒有任何法律、行政法規(guī)規(guī)定不辦理房屋權(quán)屬登記相關(guān)行為公證的就不能辦理房屋權(quán)屬登記。因此，繼承活動當(dāng)事人并無義務(wù)必須申請公證。

此外，《繼承法》也沒有規(guī)定繼承房產(chǎn)過戶必須有經(jīng)過公證的《遺囑》才能辦理?！独^承法》明確規(guī)定，公民可以訂立遺囑處分個人財產(chǎn)。訂立遺囑可以采用公證、代書、自書、錄音和口頭幾種形式，每種形式只要符合法定的要件要求都具有法律效力，都應(yīng)當(dāng)作為房產(chǎn)過戶登記的依據(jù)，而非只有一個公證遺囑。

李菁鈞認(rèn)為，這份1991年由司法部和原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的文件只算部門規(guī)范性文件，應(yīng)立即作廢或者修改。理由是，首先，原建設(shè)部和司法部對公民設(shè)立房產(chǎn)繼承、贈與強制公證的義務(wù)性的規(guī)定沒有任何法律依據(jù)，也沒有取得過任何合法的授權(quán)。根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，只有全國人大及其常委會和國務(wù)院才有權(quán)制定法律和行政法規(guī)對公民設(shè)定這樣的義務(wù)。

其次，該文件的內(nèi)容違反了《中華人民共和國繼承法》第16條和《中華人民共和國公證法》第11條的規(guī)定，改變了法律所確立的對繼承、贈與等事項，采取公證自愿的原則，該文件規(guī)定了多項“應(yīng)當(dāng)”或者“必須”辦理、持有公證書的事項，是原建設(shè)部、司法部對公民設(shè)立了多項強制公證義務(wù)的抽象行政行為。該文件與正在生效和執(zhí)行的上述有關(guān)法律發(fā)生矛盾，明顯已經(jīng)與上位法相沖突。

李菁鈞說，這份《通知》等于把房產(chǎn)部門的審查義務(wù)交給公證機構(gòu)，而老百姓本來可以不必花這筆公證費。

風(fēng)險是否該轉(zhuǎn)嫁給老百姓

對李光來說，他更關(guān)心的是，房產(chǎn)過戶公證費的成本是如何計算出來的。1998年原國家發(fā)展計劃委員會、司法部出臺的《關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》中第3條規(guī)定，證明財產(chǎn)繼承，贈與和遺贈，按受益額的2％收取，最低收取200元。

沈陽市和平區(qū)公證處工作人員告訴記者，“受益額”指從繼承、遺贈中獲得的財產(chǎn)增加部分，比如李光的父親過世，如果他和李光共有一套房產(chǎn)，那李光要按房屋價值的50%作為公證費計算，如果是老人獨有產(chǎn)權(quán)，那李光就得按房屋的全價交2%的公證費。

“一套50萬元的房子和一套100萬元的房子，對公證機構(gòu)而言，程序和成本應(yīng)該一樣，房子總價高，就要多交錢，房屋轉(zhuǎn)讓時契稅才1%，但公證一下，就收2%，難怪現(xiàn)在很多人都不敢繼承房產(chǎn)，只能選擇生前買賣?！鄙蜿柺忻駨堺愜娰|(zhì)疑說，1998年到2010年這12年間房價暴漲，12年前沈陽市的房價每平方米也就在1000元左右，而且沒有面積太大的房子，公證費就幾百塊錢。12年后房價翻了幾倍，仍然沿用12年前收取2%的標(biāo)準(zhǔn)，是否合理？

10多年前很少有人面臨遺產(chǎn)繼承的問題，那時擁有自己房產(chǎn)的人并不多?，F(xiàn)在，繼承房產(chǎn)的案例越來越多，高額公證費必將引發(fā)更多爭議。

“其實我們要求繼承房產(chǎn)公證，目的只是為了避免房產(chǎn)繼承時的糾紛。房價漲到現(xiàn)在這個水平，公證費自然也跟著水漲船高，這是當(dāng)初制定收費標(biāo)準(zhǔn)時沒有想到的?！鄙蜿柺兴痉ň指毖惨晢T李志新說。

“出具一份公證書，公證員和公證處要承擔(dān)很大風(fēng)險。有些當(dāng)事人為了取得非法利益，會使用各種手段隱瞞事實真相，提供虛假證明材料，以達到騙取公證書的目的。這種現(xiàn)象在公證辦理過程中經(jīng)常出現(xiàn)，每年我們都要按規(guī)定從收入中提取一定的比例作為風(fēng)險賠償基金?！焙聵漤y表示，公證的工作量很大，出具一份公證書需要公證人員完成接待、受理、調(diào)查核實、起草、出證和發(fā)送公證書這六個環(huán)節(jié)，并且每一個環(huán)節(jié)都要求公證人員高度認(rèn)真審查。

一名公證機構(gòu)的工作人員也表示，如果沒有審核出當(dāng)事人提供的虛假證明或是公證登記時發(fā)生錯誤，公證處都要承擔(dān)責(zé)任。而“風(fēng)險成本”更是公證費居高不下的重要原因。一旦出現(xiàn)問題，公證處要對公證的內(nèi)容承擔(dān)民事責(zé)任，而且是全額賠償，因此公證人員審核時需要更加謹(jǐn)慎嚴(yán)密。

對于公證費用的風(fēng)險成本，欒春娟教授卻有著不同的看法。她表示，《物權(quán)法》第二十一條明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記，當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。這意味著，風(fēng)險應(yīng)由虛假申報人承擔(dān)。一旦查實，可以撤銷他的登記、追加罰款，偽造文書的還可以追究刑事責(zé)任。

關(guān)于登記收費標(biāo)準(zhǔn)，欒春娟認(rèn)為，《物權(quán)法》第二十二條明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。因此，相關(guān)公證收費也應(yīng)遵循此規(guī)定。

“公證機構(gòu)既然已從行政單位轉(zhuǎn)制為事業(yè)單位，改為市場化的運營方式，運營過程中存在的風(fēng)險理應(yīng)由其自身承擔(dān)，但現(xiàn)在這筆風(fēng)險費用卻轉(zhuǎn)嫁到了老百姓身上?！蓖踅鸷Ｕf，既然是強制性公證，就應(yīng)該公布成本。所謂的人力成本和風(fēng)險只是托辭，哪個行業(yè)沒有人力成本和風(fēng)險？他認(rèn)為，將公證的風(fēng)險強行轉(zhuǎn)嫁到百姓頭上，沒有任何依據(jù)。

房屋公證每平方米基數(shù)由誰說了算

沈陽市公證處并不是按照房屋市場價的2%在收公證費。郝樹韞說，按照南方一些城市的公證價格收費標(biāo)準(zhǔn)，所有的房子在公證前都應(yīng)該進行房產(chǎn)價值評估，每平方米的房價有可能上萬元，而沈陽市為了降低百姓的負(fù)擔(dān)，把每平方米的基數(shù)價格定在了2000元。即便在遼寧省內(nèi)，這一基數(shù)價格也不是最高的。

不過，對此說法，王金海同樣提出質(zhì)疑。他認(rèn)為公證權(quán)本質(zhì)上屬于國家公權(quán)力范疇,一方面通過公證來實現(xiàn)國家的社會公共管理職能,另一方面也是國家為社會提供的一種公共服務(wù),公證具有公共管理和公共服務(wù)的雙重屬性。因此，這種公權(quán)力具有非營利性和公益性，其收費的基本原則應(yīng)遵循法定收費原則和低費原則。法定收費原則指收取公證費用，必須依法收取。低費原則指公證機構(gòu)是非營利性的證明機構(gòu)，公證收費是按照公證活動的基本支出計算的。

“作為非營利性機構(gòu)，公證處要求的每平米2000元的收費基數(shù)，已經(jīng)遠遠高于正常公證所需的運營成本。此外，這個基數(shù)關(guān)乎百姓的利益，應(yīng)該由誰說了算？基數(shù)在制定過程中是否征求了公眾意見或者召開聽證會？每次提升或降低價格時，是否有百姓的參與？”王金海說。

據(jù)介紹，有關(guān)部門曾有意調(diào)整公證費的收費標(biāo)準(zhǔn)，從原來的2%降低到1%。沈陽房屋每平方米的基數(shù)價格由沈陽市公證協(xié)會制定，有市民認(rèn)為，即使國家的收費標(biāo)準(zhǔn)從2%降到1%，如果公證協(xié)會將房屋每平方米的基數(shù)價格從2000元漲到4000元，最后公證費的價格只能是原地踏步。