從某種程度上看，甲級(jí)寫字樓是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。從去年開始，廣州寫字樓市場就開始呈現(xiàn)升溫跡象，由內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)的大宗買賣頻繁出現(xiàn)，而租金水平也碎步上揚(yáng)。

最近一個(gè)月，廣州寫字樓交易量更出現(xiàn)有悖于住宅市場的走勢，投資資金也有向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)向的趨勢。

價(jià)格與住宅倒掛縮小

中原地產(chǎn)發(fā)布的《廣州市2010年3~4月新建寫字樓市場報(bào)告》顯示，3、4月份廣州寫字樓供應(yīng)面積12.19萬平方米，整體供應(yīng)量較上兩個(gè)月有較大的升幅，供應(yīng)主要集中在4月份，占總量的八成。4月份在產(chǎn)品供應(yīng)上較3月份豐富，有公寓、甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓和低端寫字樓等產(chǎn)品。另外，3、4月份廣州新建寫字樓成交面積約5萬平方米，產(chǎn)品趨于多樣化，投資者選擇性更廣，大大刺激市場交易。

尤其是4月底開始，寫字樓交易異?；钴S。有數(shù)據(jù)顯示，4月中下旬的一周，廣州寫字樓錄得成交面積環(huán)比增加7737平方米，成交套數(shù)增長43.3%，成交面積增長74%。而5月的第一周，一手寫字樓成交95套，共14589平方米，成交量環(huán)比激升204.4%，均價(jià)亦穩(wěn)中帶升，最高升幅高達(dá)10%。

據(jù)悉，由于高端寫字樓頻繁成交，以及價(jià)格逐步上升，使得廣州寫字樓和住宅售價(jià)倒掛的局面有所緩和。中原地產(chǎn)的研究資料顯示，3、4月份高端寫字樓（2萬~2.5萬元/平方米）和中高端寫字樓（1.2萬~1.5萬元/平方米）的成交量最為顯著，分別為1.6萬平方米和1.3萬平方米，各占總成交量的33%、26%。其中以天河區(qū)2萬~2.5萬元/平方米的大面積高端產(chǎn)品的成交最為活躍，兩個(gè)月合計(jì)有1.8萬平方米的成交量。

而中立地產(chǎn)的研究顯示，寫字樓市場的投資比例逐步走高，已經(jīng)達(dá)到35%左右。主要反映出對住宅市場的調(diào)控出臺(tái)后，有資金開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛蜕虡I(yè)地產(chǎn)。

中立地產(chǎn)的分析指出，近期寫字樓銷售排行榜前四位的樓盤以整層自用買家（500~1000平方米）為主。這是鑒于密集出臺(tái)的調(diào)控政策對住宅市場的持續(xù)利空影響，使得自用型買家及投資資金提前結(jié)束觀望，正式投向發(fā)展較為穩(wěn)定的寫字樓市場所致，才使得一手買賣市場出現(xiàn)久違的集中成交現(xiàn)象，此外，現(xiàn)階段仍有大批資金處于觀望狀態(tài)尚未動(dòng)作，預(yù)計(jì)近期寫字樓買賣市場集中成交的現(xiàn)象仍將繼續(xù)出現(xiàn)。

空置率下降租金上升

事實(shí)上，從去年年中開始，廣州的寫字樓市場就開始呈現(xiàn)出升溫跡象。戴德梁行廣州公司市場研究總監(jiān)李孔瑞表示，金融危機(jī)對中國的影響從去年開始慢慢退去。從企業(yè)對高端寫字樓的需求來看，內(nèi)資企業(yè)尤其是國有企業(yè)對寫字樓的需求，明顯高于外資。

據(jù)介紹，目前廣州內(nèi)資企業(yè)所占高端寫字樓的比例超過60%，而外資比例僅為30%。但內(nèi)資在近幾年的擴(kuò)張，對于寫字樓市場租售的回暖，都起到重要作用。但值得提及的是，雖然有一部分外資退出了市場，但一些有實(shí)力的跨國公司，近期擴(kuò)張勢頭也較為明顯。

另外一家研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告也指出，根據(jù)市場反應(yīng)隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)暖，新開工企業(yè)的增加，大型企業(yè)開始擴(kuò)充使得整體市場需求量增加，寫字樓租售市場開始受到越來越多人的關(guān)注，后市將繼續(xù)活躍。

在空置率方面，盡管廣州這兩年的寫字樓供應(yīng)量非常大，但空置率卻未出現(xiàn)增加，相反，還有下降的趨勢。

據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)，日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級(jí)寫字樓空置率下降明顯，廣州甚至出現(xiàn)了環(huán)比14.33%的下降幅度，居幾大城市之首。

需求的增加，促使寫字樓租金開始小幅度上漲。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，廣州寫字樓租金水平有大約1個(gè)點(diǎn)的漲幅，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的格局。

李孔瑞表示，寫字樓是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，從近年對寫字樓市場客戶的監(jiān)控顯示，國有企業(yè)的擴(kuò)張非常明顯，相信未來國有企業(yè)的發(fā)展勢頭會(huì)強(qiáng)于外資企業(yè)。另外，民營資本在寫字樓市場上的投資也有增加，加上出口形勢的好轉(zhuǎn)，民間資金轉(zhuǎn)回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的趨勢有望出現(xiàn)。