□今報記者 袁瑞清

兩房變?nèi)?、三房變四房、三房變五房，小到幾平方米的露臺，大到十幾平方米的入戶花園……當(dāng)前，各種樣式的“購房送面積”遍布樓市。新浪樂居的一項調(diào)查結(jié)果顯示，九成購房者對“送面積”滿意度極高。

●鄭州1/3的樓盤存在送面積現(xiàn)象

戶型上標(biāo)的建筑面積是88平方米，仔細觀察發(fā)現(xiàn)，該套房源還有兩個不屬于建筑面積的大空間，一個緊臨客廳，一個靠近廚房，加上贈送的陽臺、飄窗等，88平方米的房子立馬升級為100平方米的三房，“得房率”高得令人咋舌。

近期，鄭州搜房網(wǎng)一個“圍觀兩房兩廳的經(jīng)典戶型”的帖子引發(fā)網(wǎng)友熱議。在其曝光的某樓盤的戶型圖上，超大面積贈送成為網(wǎng)友爭論的焦點。

其實，“購房送面積”并不是什么新鮮花樣，記者走訪樓盤發(fā)現(xiàn)，采用這種“購房送面積”促銷手段的樓盤不在少數(shù)。

業(yè)內(nèi)人士介紹，最早實行贈送面積銷售方式的當(dāng)數(shù)21世紀社區(qū)的新樓中樓，挑高4.7米空間，一時引領(lǐng)風(fēng)氣之先。此后，購房送面積在鄭州逐漸流行。

比如于10月16日開盤的喜多家，房源戶戶送面積，單套最大贈送面積為23平方米。鑫苑現(xiàn)代城[最新消息 價格 戶型 點評]10月加推新房源，并推出6重大禮，其中一條就是贈送5.8米挑高花園露臺，面積可達10平方米。曾在8月熱銷的中豪·匯景灣，更以高達40平方米的贈送面積，受到不少購房者的追捧。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前樓市中，約1/3左右的樓盤存在送面積現(xiàn)象，單套戶型贈送面積比普遍在10%～15%之間，有的甚至高達40%~50%，如果按贈送面積與套內(nèi)面積比計算，個別樓盤“偷面積”甚至達100%。其中尤以復(fù)式、別墅產(chǎn)品最為普遍。

●鄭州尚未出臺政策約束“灰空間”“贈送面積”還有一個代名詞，即“灰空間”。隨著各種矛盾的日益尖銳。關(guān)于約束“贈送空間”的各種政策也開始在多個城市出現(xiàn)。

廈門、廣州、杭州等地都對“贈送面積”做出了具體規(guī)定。比如廈門規(guī)定，住宅建筑陽臺進深不應(yīng)超過1.8米；凸窗挑出建筑外墻部分的高度應(yīng)小于2.2米等。

記者隨后咨詢了鄭州市規(guī)劃局，被告知，并無類似具體規(guī)定。一名工作人員說，開發(fā)商將原設(shè)計中挑空的客廳加樓板以及將頂層閣樓加高等“贈送面積”，屬于改變規(guī)劃，是應(yīng)該報規(guī)劃部門批準的，否則，規(guī)劃部門要根據(jù)規(guī)定進行查處。

房管局測繪有關(guān)人員說，測繪人員將根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，嚴格按照房屋的實際面積進行測量，并將實測數(shù)字報送發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的部門，也就是說，客廳加隔板及頂樓加高后比原設(shè)計新產(chǎn)生的面積，也都將計算在房屋的面積之內(nèi)。

有業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商敢于鉆空子，主要是進行面積營銷的風(fēng)險與收益嚴重不平衡造成的，因為每增加一平方米的建筑面積，就能多收入幾千元甚至上萬元，而一旦被發(fā)現(xiàn)，視情況交點罰金就了事?！敖ㄔO(shè)前有審批制度，建成后卻沒有嚴厲的處罰措施，可以說是整個監(jiān)督處罰機制不完善，導(dǎo)致了一些開發(fā)商的膽大妄為”。

一名業(yè)內(nèi)人士直言不諱地指出，拿到了開工許可后，開發(fā)商擅自更改規(guī)劃已不是什么新鮮事，對此，只有嚴厲的事后處罰機制才能對開發(fā)商起到震懾作用。

■調(diào)查“偷”來面積并非“免費午餐”□今報記者袁瑞清

對于購房者而言，免費贈送的面積，不異于“免費的午餐”。但是，贈送面積真的實惠嗎？

鄭州某建筑公司一名設(shè)計人員向記者透露，“贈送面積”其實是開發(fā)商的一種促銷手段，與商場搞促銷有異曲同工之妙?！氨热缫惶追孔?，總價50萬元，正常面積應(yīng)該是100平方米，也就是每平方米5000元，可房產(chǎn)商硬要把它整成70平方米，然后說送你30平方米，但單價卻變成了7000多元一平方米”。

開發(fā)商請客，業(yè)主買單

不少人笑言，“贈送面積”其實是開發(fā)商請客，業(yè)主買單。我們不妨來算一算。比如東區(qū)某樓盤的一套房子的產(chǎn)權(quán)面積為108㎡，單價為6900元/㎡，總價為745200元，加上“贈送面積”實得面積為134㎡。

購房者的普遍計算方法為：745200元÷134㎡=5561元/㎡。此單價雖然略高于周邊房源，但加上贈送面積還是讓人感覺很超值。

然而，購房者不知道的是，這種計算方法并不準確。對于“贈送面積”，開發(fā)商不支付土地成本、沒有報規(guī)、報建等費用，只產(chǎn)生修建成本，我們按1000元/㎡來計算，“贈送面積”需花費開發(fā)商26㎡×1000元/㎡=26000元。這個金額才是開發(fā)商所謂的“贈送”。

所以，正確的計算方法應(yīng)該是這樣的，（745200元-26000元)÷108㎡=6659元/㎡，事實上單價比之前貴了1098元。并且，這個26㎡的“贈送面積”是得不到法律認可的。

后期裝修成本不容忽視

后期的裝修成本也常容易被購房者所忽視。贈送面積大多分為兩種，一是閣樓、挑高等空間面積贈送，二是露臺之類的外置面積贈送。不論是哪一種贈送面積，都需要業(yè)主進行搭建或特殊裝修，其造價成本比普通裝修高出許多。

比如露臺，記者咨詢一家家裝公司得知，封閉露臺的價格很高，尤其是在有些新建社區(qū)規(guī)定不許有悖原外檐風(fēng)格的情況下，很多業(yè)主只能選擇全中空玻璃封閉，其材料每平方米售價在400~600元之間，通常封閉一個占地5~7平方米的露臺成本都會超過3萬元。

除此之外，增加的面積也需要與居室其他部位進行同檔次、同風(fēng)格裝修，因此這部分增加面積的裝修成本較高，購房者還需提前做好預(yù)算。

■參謀揭秘開發(fā)商怎樣“偷面積”

李樂是一名資深驗房師，在鄭州從事驗房行業(yè)多年。在采訪中，他給記者總結(jié)了一些開發(fā)商“偷面積”的常用手法。

低臺凸窗和落地凸窗

把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可偷到面積。

目前“偷術(shù)”又有了很大改進，在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉，使凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。

超大入戶花園和大陽臺

入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，通過做大面積入戶花園和陽臺“偷面積”屬于偷功中的重招，這一招不但能偷到很大面積，甚至能“搶”——搶出一個房間！

贈送大露臺

無蓋的露臺通常采用退臺的方式實現(xiàn)，上蓋高度達到或超過兩個層高的陽臺也視為露臺，均不計入建筑面積，是能偷到最大面積的方式。在贈送大露臺中，開發(fā)商往往將大露臺與客廳或者臥室相連。

贈送半地下室、地下室

一樓住戶贈送半地下室，開發(fā)商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個極富個人情趣的私密空間。

隱藏式衣櫥

隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用做儲藏室。

在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。

層高做大，增加豎向可利用空間

這種做法已經(jīng)廣為流傳于小戶型中。在將房屋層高設(shè)計到4.8米、4.9米甚至更高后，在上層做一個層高低于2.2米的閣樓，使空間得到充分利用。

空中單元連廊

在兩個單元之間做一個連接的空中過道，房屋驗收后，分割給兩戶人家，作為自己的私人空間，多出一個休閑空間。

■律師觀點“贈送面積”無法律保障

河南國基律師事務(wù)所律師申繼東在接受記者采訪時說，只有在產(chǎn)權(quán)證上登記的面積才是合法的，贈送的面積如果不寫進房產(chǎn)證，遇到產(chǎn)權(quán)糾紛等問題時，將得不到法律保障。

他表示，大多數(shù)“贈送”的面積只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，如獨立使用的露臺、花園等，有的是屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用，如公共的樓頂平臺等。

“‘贈送面積’因為不屬于產(chǎn)權(quán)面積，所以今后如果遇到贈送面積縮水、拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權(quán)益將很難得到保護，極易產(chǎn)生糾紛”。

他提醒購房者，在購買有“贈送面積”的房屋時，要弄清楚贈送的面積是否算建筑面積，如果算，那就是開發(fā)商真真正正的“贈送”；如果不算，購房者得到的其實只有使用權(quán)。

他說，比如產(chǎn)權(quán)證上100平方米的房子，開發(fā)商只收90平方米的錢，那10平方米才能算是真正的“送面積”。

申繼東說，購房者在購買新房時，要細看合同條款，涉及贈送面積，要弄清楚該贈送面積是否合法，是否與規(guī)劃相符，如果變更了規(guī)劃，是否辦理了相應(yīng)的變更手續(xù)。