政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

焦點(diǎn)解讀：你欠我費(fèi)，我就斷你的電、停你的水，讓你生活不舒服。在新的辦法中，這種目前市場上常見的招數(shù)，被堅(jiān)決喊停。任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)，不可以斷水?dāng)嚯?、停止供暖供氣。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費(fèi)用時(shí)，必須向業(yè)主出具相關(guān)發(fā)票，不得據(jù)為己有。

新老物業(yè)交替有權(quán)責(zé)

政策規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。

焦點(diǎn)解讀： 鬧得紛紛揚(yáng)揚(yáng)的建外SOHO“物業(yè)門”，最初的起因就是新老物業(yè)在交替時(shí)，互相都不愿意退出小區(qū)，致使兩批工作人員在小區(qū)內(nèi)辦公，井然有條的秩序反而變得一塌糊涂。但是，從今年10月1日之后，不論以任何借口拖延、拒絕辦理物業(yè)交接，老物業(yè)公司都會被處以責(zé)罰。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期不撤出的可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。而新的物業(yè)公司，也不得以委任合同作為“欽定詔書”，不能強(qiáng)行接管，否則也將被處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這一條款，讓新老物業(yè)雙方都被套上了“緊箍咒”。

物業(yè)公司每年定期曬賬單

政策規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

焦點(diǎn)解讀：針對一直遭市民異議的“物業(yè)服務(wù)成本不透明”問題，新《辦法》中明確要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每一季度公示一次收支預(yù)算，在顯著位置曬曬自己的賬單成本。

今年4月份，北京市物業(yè)管理協(xié)會曾公布了本市一季度城區(qū)普通商品住宅物業(yè)服務(wù)成本信息。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后還將繼續(xù)組織調(diào)研，定期公布物業(yè)服務(wù)過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細(xì)目和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓做到明白消費(fèi)。另外，北京市關(guān)于住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的初稿已見雛形，將原來一至三級的物業(yè)服務(wù)等級，擴(kuò)大至一到五級，大概涵蓋了300多項(xiàng)內(nèi)容，下一步將面向公眾征求意見。在五項(xiàng)等級中，每一個(gè)級別費(fèi)用是多少、需要擦幾次玻璃、掃幾遍地面等等，都將條理明晰。

業(yè)主可請第三方評估物業(yè)

政策規(guī)定：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交七項(xiàng)材料。全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。

焦點(diǎn)解讀：“屋外、走廊、外墻、設(shè)施設(shè)備……對于共用部分的查驗(yàn)交接和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估，北京市目前正在積極培育獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)住宅各方委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量等，進(jìn)行客觀公正的評估監(jiān)督?！笔凶〗ㄎ飿I(yè)處處長于良介紹。

據(jù)了解，北京市現(xiàn)已具備第三方評估雛形的監(jiān)理機(jī)構(gòu)已有三家。除了對前期物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行查驗(yàn)，特別是設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)外，監(jiān)理機(jī)構(gòu)還可以對物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否相符，給出評估判斷。如果某物業(yè)公司被裁定為“價(jià)質(zhì)不符”，業(yè)主可以持評估報(bào)告同企業(yè)“討價(jià)還價(jià)”。

單元業(yè)主可自定大修基金使用

方莊某小區(qū)曾發(fā)生過一個(gè)案例，小區(qū)有10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動(dòng)用公共維修基金。但業(yè)主大會卻遲遲湊不齊50%的業(yè)主進(jìn)行表決。

今天出臺的《北京市物業(yè)管理辦法》中有一條，“可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)?！比A倫律師事務(wù)所律師崔保國告訴記者，該條規(guī)定有針對性地方便了公共維修基金的啟動(dòng)?！昂芏鄻I(yè)主對不涉及自身利益的事一般不關(guān)心，所以造成了維修基金啟動(dòng)難。通過這種‘化整為零’的方式，能夠很快地解決如電梯維修、防水層漏水等具體問題?！?/p>

可以樓層為單位

決定物業(yè)事項(xiàng)

政策規(guī)定：新《辦法》創(chuàng)新了業(yè)主大會表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)。

焦點(diǎn)解讀：市住建委介紹，現(xiàn)有的法規(guī)中，對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項(xiàng)管理都必須通過業(yè)主大會投票決定，一般重大事項(xiàng)需要一半以上的業(yè)主同意，而像變更物業(yè)等重大事項(xiàng)則需要三分之二的業(yè)主同意方可實(shí)現(xiàn)。但由于召集全體業(yè)主開會在實(shí)際中存在著很多困難，所以，新《辦法》明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業(yè)事項(xiàng)，如有需要，單元業(yè)主可以自己決定啟動(dòng)公共維修基金的使用。

業(yè)主可以自管物業(yè)

政策規(guī)定：新《辦法》規(guī)定，未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。

焦點(diǎn)解讀：據(jù)市住建委介紹，業(yè)主可以對小區(qū)物業(yè)實(shí)行自治也是創(chuàng)新的亮點(diǎn)之一。在目前的實(shí)際中，物業(yè)公司往往是由開發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無法進(jìn)行選擇。所以，新《辦法》中首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主可以通過共同決定的方式，將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，如小區(qū)園林綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項(xiàng)，可以通過業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會單獨(dú)和相關(guān)單位簽訂合同或合約進(jìn)行管理。

“已經(jīng)有部分規(guī)模較小的小區(qū)開始實(shí)施自治，效果還不錯(cuò)。自治能夠提高業(yè)主參與管理的積極性，對于解決物業(yè)糾紛提供了一個(gè)新的模式?！庇诹颊f。

典型案例：品閣小區(qū)是一個(gè)建筑面積僅2.5萬平方米的社區(qū)，只有一棟樓。在2004年業(yè)主入住之時(shí)，遭遇了與眾多小區(qū)極其相似的維權(quán)經(jīng)歷。業(yè)主雖然按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發(fā)生。2006年9月，前期物業(yè)撤離小區(qū)。無奈之下，小區(qū)業(yè)主決定自治管理。2007年，品閣小區(qū)注冊成立了京城第一家“自管”公司。“自治”3年以來，該小區(qū)的物管費(fèi)從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，還興建了19個(gè)項(xiàng)目，小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)有序。

據(jù)介紹，北京目前有3個(gè)自治小區(qū)，另外兩個(gè)是馨蓮茗園和水木清華，都是2008年底開始自治的，馨蓮茗園采用業(yè)委會自己成立物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)管理，水木清華則與居委會合作進(jìn)行管理。

商住分不同物業(yè)管理區(qū)

政策規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

焦點(diǎn)解讀：在目前的北京住宅市場上，小區(qū)下面是底商、上面是住宅，商住混合的現(xiàn)象不在少數(shù)。在之前的物業(yè)管理規(guī)定中，住宅和非住宅部分在物業(yè)管理區(qū)域上，并沒有明確劃分。此次出臺的新辦法中，明確了開發(fā)商在銷售房屋前，必須明確劃分物業(yè)管理區(qū)域，住宅和非住宅部分應(yīng)該分立開來。

另外，對于開發(fā)商應(yīng)當(dāng)配建的物業(yè)服務(wù)用房，要求建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。服務(wù)用房應(yīng)包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。

街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)督導(dǎo)業(yè)主大會

政策規(guī)定：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告，作為備案的材料之一。

焦點(diǎn)解讀：依據(jù)新規(guī)，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)必須指派一人擔(dān)任業(yè)主大會籌備組組長，在業(yè)主大會運(yùn)行階段，負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決糾紛和矛盾。

至于業(yè)主大會的具體啟動(dòng)要求，是當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。另外，在新的《辦法》中，業(yè)委會委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。