玉樹地震后，重建家園的工程拉開大幕，其中安居問題首當(dāng)其沖，而安居問題在法律領(lǐng)域則主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)法律關(guān)系。的確，震后老百姓會面臨諸多以前從未遇見過的房地產(chǎn)法律領(lǐng)域的困惑，到底地震導(dǎo)致的法律風(fēng)險應(yīng)該由誰來擔(dān)？在地震之后，我們應(yīng)當(dāng)怎樣拿起法律的武器，維護自己的合法權(quán)益。

簽訂商品房預(yù)售合同后交房入住之前的責(zé)任分擔(dān)問題

期房交易中，購房人與開發(fā)商已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售合同，并且購房人已向開發(fā)商支付了購房款，預(yù)售商品房在建期間，突然發(fā)生地震，導(dǎo)致在建商品房倒塌，開發(fā)商無法向購房者按期交付房屋，購房人能否繼續(xù)依據(jù)商品房預(yù)售合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)遲延違約責(zé)任及退還全部購房款。

開發(fā)商會說：地震是人力不能預(yù)測和避免的天災(zāi)，天災(zāi)發(fā)生導(dǎo)致無法按期交房不是開發(fā)商的過錯，應(yīng)對逾期交房免除法律責(zé)任。房屋倒塌是地震導(dǎo)致的，并非其工程質(zhì)量導(dǎo)致的，簽約雙方均應(yīng)對地震導(dǎo)致的損失各自分擔(dān)一部分責(zé)任，房屋損壞嚴重以致無法繼續(xù)施工建設(shè)的，開發(fā)商也只能部分退還預(yù)收款項。

我國現(xiàn)行法律對不可抗力產(chǎn)生后的責(zé)任承擔(dān)及風(fēng)險分擔(dān)有相應(yīng)規(guī)定，在《民法通則》第107條中規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

維權(quán)提示：

其一、如果開發(fā)商在建預(yù)售商品房進度正常，完全是因地震導(dǎo)致無法按期交付房屋，購房人通常不能依據(jù)商品房預(yù)售合同主張遲延違約責(zé)任，因地震是不可抗力，是法定的遲延違約免責(zé)事由，故應(yīng)當(dāng)就遲延交付責(zé)任全部免責(zé)。如果地震只是開發(fā)商遲延的部分原因，則只能部分免除開發(fā)商的遲延責(zé)任。但是，如果開發(fā)商在地震之前就已經(jīng)超過了交房期限，即使地震導(dǎo)致其無法繼續(xù)施工，也不能免除遲延違約責(zé)任，因為地震并非是導(dǎo)致開發(fā)商遲延的原因，所以購房者仍可以主張開發(fā)商承擔(dān)遲延違約責(zé)任。

其二、開發(fā)商因地震導(dǎo)致無法繼續(xù)履行交付房屋義務(wù)的，雖可以免除其承擔(dān)遲延違約責(zé)任，但并非也可以不退還購房款。在地震后導(dǎo)致無法實現(xiàn)購房目的的時候，購房者可以行使解除權(quán)解除雙方的預(yù)售合同，并要求開發(fā)商返還其交付的預(yù)付購房款。因為商品房買賣關(guān)系中，房屋交付是作為標(biāo)的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移的依據(jù)，房屋交付前標(biāo)的物滅失的風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)，交付后由購房者承擔(dān)。

購房人已入住但開發(fā)商還未辦理完房產(chǎn)證的責(zé)任分擔(dān)問題

在購房者實際入住后、開發(fā)商為購房人辦理完房產(chǎn)證之前發(fā)生了地震，導(dǎo)致房屋倒塌滅失，倒塌的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由購房者承擔(dān)還是開發(fā)商承擔(dān)？房屋滅失了，購房者還能否要求開發(fā)商返還購房款？

開發(fā)商會說：開發(fā)商已按照合同約定按期交付了房屋，購房者已實際入住，雖未最終辦理完房產(chǎn)證，但只是履行房產(chǎn)過戶手續(xù)而已。購房者不是該房屋的產(chǎn)權(quán)人，卻實際上已對房屋具有了控制力，所以相應(yīng)的毀損、滅失風(fēng)險已由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購房人一方，房屋滅失了，購房者無權(quán)要求開發(fā)商返還購房款。

我國《合同法》對買賣標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險負擔(dān)問題有明確的規(guī)定，其中第142條規(guī)定，“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

維權(quán)提示：

商品房買賣屬于買賣交易的范疇，商品房交易過程中發(fā)生的風(fēng)險負擔(dān)問題仍適用買賣法中的風(fēng)險負擔(dān)規(guī)則，即風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)志是交付，即須以轉(zhuǎn)移占有商品房作為交付的條件，就是說即使產(chǎn)權(quán)證未最終辦理完畢但開發(fā)商已實際向購房人轉(zhuǎn)移占有其出售的房屋，該房屋在交付后的滅失的風(fēng)險責(zé)任就由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購房者承擔(dān)。因此，商品房在交付后滅失，開發(fā)商已履行了其交付商品房的主要義務(wù)，購房者無權(quán)行使法定解除權(quán)，要求開發(fā)商返還購房款。

但是，值得注意的是，風(fēng)險轉(zhuǎn)移只是在一般情況下以現(xiàn)實交付為標(biāo)志，但是法律上交付的方式除了現(xiàn)實交付之外，還有其他交付方式。如果雙方在購房合同中對房屋的風(fēng)險轉(zhuǎn)移有特別約定或排除了現(xiàn)實交付的交付方式的，則不能依據(jù)上述規(guī)則確定風(fēng)險。例如雙方約定以產(chǎn)權(quán)過戶到購房者名下為交付方式，則在過戶前發(fā)生的地震導(dǎo)致房屋倒塌的風(fēng)險，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，購房人不因接收房屋而風(fēng)險轉(zhuǎn)移。購房者仍有權(quán)要求開發(fā)商退還購房款。

購房者房屋滅失后償還房貸的責(zé)任問題

購房者在地震前通過銀行按揭貸款購買了商品房，房屋在交付入住之后就發(fā)生地震導(dǎo)致房屋倒塌滅失，房屋都沒有了，購房者是否還需要繼續(xù)償還銀行的房屋按揭貸款呢？

銀行會說：雖然地震導(dǎo)致房屋倒塌滅失，但購房者與銀行之間的按揭貸款關(guān)系并不會因為標(biāo)的物滅失而當(dāng)然消滅，房屋滅失的風(fēng)險由開發(fā)商與購房者按法定或約定的規(guī)則分擔(dān)，貸款銀行并不分擔(dān)該風(fēng)險，購房者仍應(yīng)按照貸款合同負擔(dān)還款義務(wù)。但是購房貸款人向貸款銀行申請還款展期的，銀行同意的，購房貸款人可以延期還款；除非銀行基于國家補償或特殊政策免除購房者的還款義務(wù)，購房貸款人才有可能免除或部分免除還款義務(wù)。

維權(quán)提示：

按揭貸款關(guān)系中，通常是用房屋產(chǎn)權(quán)擔(dān)保銀行債務(wù)，該擔(dān)保合同屬于從合同，主合同則是購房貸款人與貸款銀行之間簽訂的借款合同。因地震導(dǎo)致該房產(chǎn)擔(dān)保物滅失后，如果房屋通過保險理賠或者補償?shù)热〉觅r償金的，則該賠償金或補償金代位原抵押房產(chǎn)繼續(xù)作為借款合同的抵押財產(chǎn)，銀行仍有優(yōu)先受償權(quán)。但如果房屋滅失后并未因此取得任何財產(chǎn)的，只是擔(dān)保合同客觀不能履行，不影響主合同的效力，受災(zāi)人作為債務(wù)人仍應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)，除非貸款銀行承諾免除債務(wù)或者同意展期。

天災(zāi)導(dǎo)致房屋滅失原則上不能免除受災(zāi)人的債務(wù)，盡管從感情上我們是同情災(zāi)區(qū)人民的，但我們?nèi)詰?yīng)當(dāng)遵從法治原則，尊重債權(quán)人是否同意延期或免除的合法權(quán)利。

此外，我國民事訴訟法規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人確無財產(chǎn)可供執(zhí)行的，裁定終結(jié)執(zhí)行。實務(wù)中，如果受災(zāi)人確無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行的，即使被銀行告上法庭，法院只能在執(zhí)行階段裁定終結(jié)執(zhí)行，以保護被執(zhí)行人的最低生活保障權(quán)利，這就是有限執(zhí)行的原則。實際上，終結(jié)執(zhí)行的裁定書往往是銀行核銷債務(wù)的法定依據(jù)之一，貸款銀行起訴受災(zāi)人只是履行財務(wù)上核銷債務(wù)的手續(xù)而已，對受災(zāi)人的生活無重大影響，所以受災(zāi)人也不必過于擔(dān)心。

(作者單位：北京市海淀區(qū)人民法院)