昨天，《北京市物業(yè)管理辦法》正式出臺，該辦法將于10月1日正式開始實施，同時廢止《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》。

新《辦法》首次提出了前期物業(yè)、質(zhì)價相符、業(yè)主決策平臺等新概念，對業(yè)委會啟動、換屆，物業(yè)更替交接等難題進行了規(guī)范和制約，而這些新舉措將幫助業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間形成聯(lián)動，更有效地維護社區(qū)內(nèi)公共設施的日常維護和管理。

市法制辦副主任李靈雁表示，物業(yè)管理突出問題主要存在開發(fā)建設階段遺留的問題影響到后期物業(yè)管理、業(yè)主委員會成立困難、物業(yè)服務不規(guī)范等三方面。2003年北京市就開始啟動《物業(yè)管理辦法》規(guī)章的調(diào)研，經(jīng)過這么多年的工作，基本問題暴露比較充分，解決這些問題的措施也相對比較成熟。所以把這個《辦法》列入2009年的規(guī)劃，最近通過市政府正式頒布實施。

焦點

驗收前開發(fā)商出物業(yè)費

規(guī)定

建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。

【解讀】 市住建委物業(yè)處處長于良表示，按照目前的新房交驗程序，業(yè)主往往只驗收了自己屋內(nèi)的設施，也就是自己購買的專有部分。但整個小區(qū)公共部位卻幾乎沒有人注意到，更沒有人去檢查驗收。而物業(yè)企業(yè)的服務絕大部分集中在公共部位。一旦業(yè)主在驗收書上簽字，而公共部分也通過檢驗，開發(fā)商就與物業(yè)完成交接。一旦公共部分遇到質(zhì)量問題，影響了業(yè)主的生活，業(yè)主就會把責任和矛頭對準物業(yè)公司，而物業(yè)公司又往往希望開發(fā)商維修，這影響了整個小區(qū)公共部分設施的使用，并形成惡性循環(huán)。

于良說，此次提出前期物業(yè)的概念，就是要杜絕這種情況的循環(huán)發(fā)生。今后驗收房屋將分為兩個部分，業(yè)主不僅需要驗收自己的專有部分，還要驗收整個小區(qū)的公共部分和公共設施，只有當公共設施也通過驗收，開發(fā)商才能與物業(yè)公司完成交接，而此前的物業(yè)費用都將由開發(fā)商承擔。目前，實操細則正在制定過程之中，十一前就會發(fā)布并實施。

業(yè)主可委托第三方驗房

規(guī)定

全體業(yè)主收房前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設單位也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。

【解讀】 于良說，業(yè)主可委托第三方驗房，就是類似于各種監(jiān)理，且獨立于物業(yè)公司和開發(fā)商，又具有社區(qū)公共部位、設施驗收專業(yè)知識的機構(gòu)。目前北京已經(jīng)出現(xiàn)多家類似的機構(gòu)，市住建委將對其進行監(jiān)督和監(jiān)管。今后，業(yè)主、物業(yè)公司或開發(fā)商，都可以委托這樣的機構(gòu)，對小區(qū)公共部位和設施進行評估和驗收，讓各方可以有令人信服的檢驗結(jié)果。

“物業(yè)糾紛最容易發(fā)生在物業(yè)交接環(huán)節(jié)?！庇诹颊f，第三方監(jiān)管可以幫助業(yè)主在與開發(fā)商進行前期物業(yè)交接，以及入住后更換物業(yè)時，對小區(qū)設施設備進行評估；也可以協(xié)助業(yè)主在選擇物業(yè)企業(yè)時，測算物業(yè)費價格；幫助業(yè)主監(jiān)測物業(yè)服務質(zhì)量，避免發(fā)生糾紛。

拖欠物業(yè)費不能停水電

規(guī)定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)企業(yè)接受委托代收這些費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。

【解讀】 此前，物業(yè)公司和業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，往往使用停水、停電等辦法制約業(yè)主，影響業(yè)主正常生活，也使得交費業(yè)主遭遇無妄之災?！掇k法》實施后，物業(yè)公司再用這種辦法就是違法?！掇k法》明確，任何物業(yè)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費為由，限制或者變相限制專業(yè)服務，不可以斷水斷電、停止供暖供氣。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費用時，必須向業(yè)主出具相關(guān)發(fā)票，不得據(jù)為己有。