最近一段時間以來，北京市的樓市調(diào)控政策層出不窮，讓貸款購房人目不暇接，記者近日了解到，近期借款人非常想了解當下北京的各家銀行如何認定首套、二套、三套房以及如何房貸，為此記者采訪了“偉嘉安捷”的相關(guān)專業(yè)人士，請他們根據(jù)銀行實際操作情況進行講解。

首套房——

家庭成員名下無住房又無住房貸款紀錄

典型案例：鄭先生是一名軟件工程師，工作已滿三年，名下無住房也無貸款紀錄，計劃與相戀多年的女友今年結(jié)婚，可是在目前高房價的市場下，鄭先生的積蓄加上父母的資助款加起來也不足以支付購房款，只能通過銀行貸款來實現(xiàn)購房愿望。

專家分析：“國十一條”中規(guī)定像鄭先生這種情況現(xiàn)在購房屬于首套房。鄭先生名下既沒有住房，也未曾有過貸款購房紀錄，所以鄭先生現(xiàn)在貸款購房可以享受首套房的優(yōu)惠政策，即首付比例最低20％，利率最低可享受下浮30％。

二套房——

家庭成員名下現(xiàn)有唯一全款住房

或有唯一一次貸款紀錄

典型案例：林先生是一家國有企業(yè)員工，已結(jié)婚多年，有一個正在上小學的兒子。林先生及妻子名下只有現(xiàn)在居住的唯一一套住房，為結(jié)婚前貸款購買，并于2009年結(jié)清貸款。他想知道如果將這套結(jié)清貸款的房產(chǎn)出售后再購買一套面積大點的房子是不是可以算作首套房。

專家分析：如果林先生將這套房產(chǎn)出售再貸款購房的話，是會被認定為二套房的。因為目前央行及住建部對二套房的認定標準是“認房又認貸”，也就是說雖然林先生將名下房產(chǎn)出售后，名下無住房，但因為其名下曾有過貸款紀錄，能夠在央行的征信系統(tǒng)中查詢出來，所以再次貸款購房時還是會被劃為二套房的范疇，需執(zhí)行首付比例最低50％，利率上浮1.1倍。

三套房——

家庭成員名下已有兩次貸款紀錄

典型案例：遲先生在一家外企公司做部門經(jīng)理，與妻子田小姐已結(jié)婚多年，現(xiàn)在有個上幼兒園的小女兒。遲先生家庭現(xiàn)住房情況如下：遲先生名下有一套一居室的房產(chǎn)，父母資助貸款購買的準備結(jié)婚用，田小姐婚前名下有一套公積金貸款購買的房產(chǎn)。兩人結(jié)婚后一直居住遲先生的房子，田小姐的那套房產(chǎn)一直用于出租，但因為那套房產(chǎn)離家較遠，兩人商量后將田小姐名下的房產(chǎn)于去年結(jié)清貸款并已出售。眼下，孩子要上小學，遲先生想在附近再貸款購買一套大點的房子?？稍谶t先生向銀行咨詢時，卻被告之再購房的話屬于第三套房，目前銀行是暫停對第三套房發(fā)放貸款的。

專家分析：遲先生家庭如果再購房的話屬于第三套房，因為4月底下發(fā)的“京十二條”中也明確了對購買第三套及以上住房的家庭暫停發(fā)放貸款。而遲先生和其配偶田小姐名下各有過一次貸款紀錄，雖然有一套已結(jié)清出售，但央行的征信系統(tǒng)還是可以查到田小姐的貸款紀錄，根據(jù)目前銀行“認房又認貸”的認定標準，遲先生再購房的話屬于第三套房，銀行拒絕為其發(fā)放貸款也是有根據(jù)的。

從目前北京房貸市場的實際操作情況來看，以上三類人群是比較典型的首套房、二套房、三套房案例，現(xiàn)階段宏觀調(diào)控房貸收緊的環(huán)境下，購房人在貸款買房前最好先將房貸政策咨詢好，然后根據(jù)個人實際情況選擇合適的貸款方案較為穩(wěn)妥。