小區(qū)業(yè)主入住人數(shù)達(dá)到5%時(shí)即可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，開(kāi)發(fā)商必須促使成立業(yè)主大會(huì)并承擔(dān)首次費(fèi)用，前期物業(yè)工作及費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格應(yīng)公示……昨天，經(jīng)過(guò)多年醞釀、數(shù)易其稿的《北京市物業(yè)管理辦法》(簡(jiǎn)稱《辦法》)終于出臺(tái)，將于今年10月1日施行。據(jù)悉，《辦法》經(jīng)過(guò)數(shù)十位專家上百輪討論，其“雙5%”等多條相關(guān)內(nèi)容在全國(guó)尚屬首例。市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)于良表示，為了保證從10月1日起執(zhí)行的《辦法》具有可操作性，與之配套的36項(xiàng)相關(guān)細(xì)則將從即日起陸續(xù)出臺(tái)，并在“十一”前全部出清。
亮點(diǎn)1業(yè)主大會(huì)成立前免繳物業(yè)費(fèi)
新小區(qū)入住了，在沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)以前，小區(qū)內(nèi)的所有物業(yè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商都得管，而且還得承擔(dān)全部的費(fèi)用。
據(jù)于良介紹，今年10月1日以后取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，在業(yè)主大會(huì)成立之前，或者業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商須承擔(dān)起前期物業(yè)服務(wù)的所有責(zé)任。業(yè)主在這期間不必承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。待業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，這時(shí)可以對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)重新進(jìn)行約定。
《辦法》規(guī)定，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商可以請(qǐng)物業(yè)公司服務(wù)小區(qū)，也可以自己來(lái)管，并請(qǐng)專業(yè)的保潔公司、保安公司、設(shè)備設(shè)施維修公司進(jìn)行不同項(xiàng)目的服務(wù)。除了承擔(dān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商還要把設(shè)施、設(shè)備管理、保安和保潔都管起來(lái)，買(mǎi)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同是作為購(gòu)房合同附件出現(xiàn)的，簽署合同的雙方是購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商。也就是說(shuō)，在入住后到業(yè)主大會(huì)成立前，或者業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月前，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，或者出現(xiàn)公攤面積有不合理使用、綠地變會(huì)所的情況，購(gòu)房人可直接找開(kāi)發(fā)商解決。
同時(shí)，為了避免業(yè)主遲遲不成立業(yè)主大會(huì)造成開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，市住建委近期還將出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。
亮點(diǎn)2街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)督導(dǎo)業(yè)主大會(huì)
由誰(shuí)來(lái)牽頭并且負(fù)責(zé)任地召集各方把業(yè)主大會(huì)成立起來(lái)，今后在這個(gè)問(wèn)題上將不會(huì)出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象?！掇k法》規(guī)定，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制定專人任籌備組組長(zhǎng)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，由籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
“業(yè)主大會(huì)的成立，一直有五難：?jiǎn)?dòng)難、籌備難、備案難、換屆難、決策難。所以在本次出臺(tái)的新辦法中，首次將物業(yè)管理納入到了社區(qū)建設(shè)中去?！笔凶〗ㄎ飿I(yè)處處長(zhǎng)于良說(shuō)。
《辦法》規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，必須指派一人擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)，籌備組中業(yè)主代表在具有表決權(quán)的人數(shù)中不低于三分之二，但籌備組組長(zhǎng)本人不具有表決權(quán)。
亮點(diǎn)3入住超5%即可成立業(yè)委會(huì)
到現(xiàn)在為止，全市成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)僅占兩成，據(jù)調(diào)查顯示，本市只有730個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。沒(méi)有業(yè)委會(huì)，小區(qū)里使用公共維修金、更換物業(yè)公司、商量重大事項(xiàng)都成了難題。對(duì)此，《辦法》規(guī)定，將采取“雙啟動(dòng)”模式，由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的成立。
由于前期的物業(yè)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，因此，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)積極配合成立業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)。根據(jù)規(guī)定，建設(shè)單位必須支持業(yè)主或者主動(dòng)申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，并且承擔(dān)第一次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用。當(dāng)交用業(yè)主的面積達(dá)到小區(qū)的一半以上時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人。召集人負(fù)責(zé)召集“雙5%”(即占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%)以上的業(yè)主向街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
“雙啟動(dòng)”中的另一個(gè)是，不通過(guò)開(kāi)發(fā)商，只要有“雙5%”以上的業(yè)主，也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
亮點(diǎn)4物業(yè)“賬單”每年公示
物業(yè)公司提供了服務(wù)，到底花了多少錢(qián)，必須讓業(yè)主們心中有數(shù)。《辦法》規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)中服務(wù)的各種成本都將每年對(duì)業(yè)主公示一次。業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；業(yè)主要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)時(shí)，物業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
記者了解到，此前也有小區(qū)物業(yè)公司在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行過(guò)公示，但沒(méi)有統(tǒng)一模式。據(jù)悉，物業(yè)服務(wù)的成本一般應(yīng)該包括9大項(xiàng)，包括管理服務(wù)人員的工資，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，辦公費(fèi)用等。今年起，北京市物業(yè)管理協(xié)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始按季度公布城區(qū)普通商品住宅物業(yè)服務(wù)成本信息，這為衡量自家小區(qū)物業(yè)收費(fèi)是否合理提供了一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)一季度的成本信息，各項(xiàng)目中物業(yè)人員工資開(kāi)支比例最大。
此外，市住建委還將出臺(tái)物業(yè)公司服務(wù)的五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，其中一級(jí)是“服務(wù)基本到位”，二三四五級(jí)逐級(jí)增加服務(wù)內(nèi)容。參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和成本信息，各個(gè)小區(qū)的業(yè)主們就可以對(duì)自己小區(qū)的物業(yè)服務(wù)做到心中有數(shù)了。 晨報(bào)記者 趙陽(yáng)
-數(shù)字鏈接
僅兩成小區(qū)有業(yè)委會(huì)
調(diào)查顯示，本市實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)項(xiàng)目3591個(gè)，只有730個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，占20.33%。本市共有物業(yè)公司3074個(gè)，實(shí)施物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目5274個(gè)。業(yè)委會(huì)現(xiàn)在有767個(gè)，其中住宅730個(gè)，非住宅37個(gè)。
-其他亮點(diǎn)
{1}小區(qū)車(chē)位不得出售外人
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
{2}評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)“裁判”物業(yè)糾紛
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門(mén)可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。
{3}老物業(yè)拒走可罰10萬(wàn)
物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。如果原物業(yè)公司拒不撤出，可以由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期撤出，逾期不撤出可處10萬(wàn)元罰款。
{4}物業(yè)不得以欠費(fèi)為由停水?dāng)嚯?/strong>
水、電、氣、熱、通信、有線電視等錢(qián)款費(fèi)用，原則上由業(yè)主自行交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位發(fā)票，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
{5}可按樓層決定物業(yè)事項(xiàng)
此前一般重大事項(xiàng)需要一半以上的業(yè)主同意，新《辦法》創(chuàng)新了業(yè)主大會(huì)表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，這就避免了可能的扯皮與拖沓現(xiàn)象，能夠很快地解決如電梯維修、防水層漏水等具體問(wèn)題。如有需要，單元業(yè)主可以自己決定啟動(dòng)公共維修基金的使用。
-專家分析
業(yè)主大會(huì)
仍無(wú)法人資格引爭(zhēng)議
刪除原因在于“下位法”不能“越位”
去年11月公開(kāi)征詢意見(jiàn)的《辦法》草案稿中提出，具備條件的業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記，這一條曾引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。但在此次發(fā)布的《辦法》中，卻刪除了此項(xiàng)內(nèi)容，業(yè)主大會(huì)的法人“權(quán)力”并未得到政府令的認(rèn)可。
擔(dān)憂：業(yè)主打官司單兵作戰(zhàn)
沒(méi)有法人資格，打起官司來(lái)就只能業(yè)主單兵作戰(zhàn)、麻煩重重。記者了解到，如果具備法人資格，那么就意味著業(yè)主大會(huì)可以依法對(duì)小區(qū)的車(chē)庫(kù)、會(huì)所等全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記和處理，并可以代表業(yè)主在小區(qū)有關(guān)共有財(cái)產(chǎn)方面出現(xiàn)法律糾紛時(shí)，代表業(yè)主提起法律訴訟。
那么，為什么這項(xiàng)草案中已有的條款突然消失了呢？市政府法制辦法制三處副處長(zhǎng)毛初穎稱：“在征求意見(jiàn)和法律專家委員會(huì)審核中，對(duì)于這個(gè)條款的意見(jiàn)不太一致?！彼硎?，法人的創(chuàng)設(shè)應(yīng)當(dāng)由法律來(lái)規(guī)定，考慮到《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都未涉及其法人主體資格問(wèn)題，所以本次立法對(duì)此未做出規(guī)定。
支持：業(yè)委會(huì)權(quán)力大非好事
采訪中，有業(yè)主對(duì)“權(quán)力”的消失表示了驚訝。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，給業(yè)委會(huì)過(guò)多權(quán)力也不是件好事，以前就存在很多業(yè)委會(huì)與物業(yè)“合伙”欺騙業(yè)主的事件，不能再給業(yè)委會(huì)創(chuàng)造這樣的機(jī)會(huì)。兩種截然相反的觀點(diǎn)，使得是否賦予業(yè)委會(huì)“法人”權(quán)力爭(zhēng)議頗多。
持續(xù)一年多物業(yè)糾紛沒(méi)有解決的建外SOHO東區(qū)業(yè)主代表則認(rèn)為，在這場(chǎng)與物業(yè)公司的“戰(zhàn)斗”中，就是業(yè)主們想打官司卻無(wú)法以自身為主體起訴對(duì)方，與外界打交道由于沒(méi)有獨(dú)立法人資格而無(wú)法辦理相關(guān)手續(xù)。而如果有了法人資格，業(yè)委會(huì)內(nèi)外的很多事情可能就會(huì)好辦多了。
律師：下位法不能超越上位法
北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專業(yè)委員會(huì)主任邱寶昌昨日深入解釋說(shuō)，《北京市物業(yè)管理辦法》是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上出臺(tái)的，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中就沒(méi)有提及業(yè)委會(huì)擁有“法人”權(quán)力，因此作為“下位法”的《北京市物業(yè)管理辦法》不能超越其上位法?！皹I(yè)委會(huì)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)，不能承擔(dān)民事責(zé)任是不能享有法人權(quán)力的主要原因。”
不過(guò)，邱寶昌認(rèn)為，雖然沒(méi)有賦予業(yè)委會(huì)法人權(quán)力，但是其民事權(quán)力應(yīng)該主張。一旦個(gè)別業(yè)委會(huì)成員、物業(yè)公司侵犯了業(yè)委會(huì)的權(quán)力，或是行政部門(mén)不作為、亂作為，怎樣保護(hù)業(yè)委會(huì)的合法權(quán)益應(yīng)予以明確。(記者 趙陽(yáng) 王麗婭)
