律師解惑

有法律界人士認(rèn)為，幾乎每次樓市調(diào)控都會出現(xiàn)撻定現(xiàn)象，也有訴諸法律的情況。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條作出規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。” 廣東格林律師事務(wù)所合伙人、專業(yè)房地產(chǎn)律師張旭鋒對此法律條文進(jìn)行了解釋：

1.宏觀調(diào)控新政是否屬于“不可抗力” ？

不可抗力在法律上被定義為“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”，和政府有關(guān)的不可抗力比較常見的有征收、征用，將某一領(lǐng)域的政策作為不可抗力來認(rèn)定，在法律上缺乏依據(jù)，司法實踐中也十分鮮見。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，一般的認(rèn)識是，在國家三令五申要對高房價進(jìn)行干預(yù)，多次發(fā)出房地產(chǎn)市場調(diào)控措施即將出臺的預(yù)警情況下，樓市新政不屬于不能預(yù)見、不能避免的情況，因此宏觀調(diào)控新政不屬于不可抗力。

2.簽訂《認(rèn)購書》后遭遇新政是否可以退定？

目前一些買家簽訂認(rèn)購書后，因為新政導(dǎo)致貸款出現(xiàn)困難，一種是已經(jīng)簽訂的《認(rèn)購書》約定了按揭付款，根據(jù)新政，結(jié)合買房人自身條件，只能增加首付。如《認(rèn)購書》約定首付30%，根據(jù)房產(chǎn)新政首付要提高到50%。另一種情況是，銀行停發(fā)第三套及以上住房貸款，此前已經(jīng)簽署《認(rèn)購書》并約定按揭付款的“三套房”買家，將無法貸到款。

這兩種情況是否應(yīng)當(dāng)歸類于“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無法履行”，法律界存在爭議。房地產(chǎn)律師張旭鋒認(rèn)為，根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！辟I房人要求解除《認(rèn)購書》、退還定金的要求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。但有律師認(rèn)為，由于新政前早已傳出即將提高首付比例以及控制第三套房貸等政策的消息，買家明知可能貸不到款還要買房，應(yīng)該承擔(dān)一定責(zé)任，所以不能簡單適用于“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無法履行”。

3.簽訂《商品房買賣合同》后遭遇新政如何處理？

與簽訂《認(rèn)購書》的情況不同，《商品房買賣合同》、《商品房預(yù)售合同》都會約定“如果買方的按揭申請未獲批準(zhǔn)或者獲得批準(zhǔn)的貸款額度不足，買方應(yīng)當(dāng)自籌資金補(bǔ)足差額”。遇到這一情況，買家都要自籌資金補(bǔ)齊首期款的差額，否則將面臨違約責(zé)任的制裁。如果買賣合同中沒有“自籌資金補(bǔ)足”的約定，那么購房者有權(quán)向開發(fā)商要求解除合同，已經(jīng)支付的款項應(yīng)該根據(jù)合同約定做出處理。

4.二手房交易的違約認(rèn)定

新政的出臺也導(dǎo)致二手房交易領(lǐng)域違約增多，張律師認(rèn)為，中介公司作為居間人，報酬（傭金）請求權(quán)是其主要權(quán)利。中介公司是否有權(quán)取得傭金的標(biāo)準(zhǔn)是買賣合同是否訂立，一旦促成二手房買賣合同成立（即簽訂三方買賣合同），業(yè)主及或客戶就應(yīng)當(dāng)支付傭金，而且中介公司有權(quán)取得傭金的大部或者全部——即便新政原因?qū)е沦I賣合同解除。