張南，龐大的“北漂”族的一員。按照她自己調(diào)侃的話來說：“2006年房?jī)r(jià)便宜的時(shí)候，我剛畢業(yè)不久；2009年終于攢夠首付，卻迎來房?jī)r(jià)飛漲；今年十一要買房，結(jié)果首付提高，又成了一夢(mèng)黃粱?！?/p>

9月29日到來的“二次調(diào)控”，不僅對(duì)非首次購(gòu)房給予了更加嚴(yán)厲的限制，在契稅方面取消了非家庭唯一住房的所有契稅優(yōu)惠政策；更第一次將首次購(gòu)房人群也納入了調(diào)控范圍，要求對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。

一時(shí)間，對(duì)于支付能力本來就薄弱的剛需購(gòu)房者，首付、稅費(fèi)的提高，使得“買房難”問題再度涌現(xiàn)。業(yè)內(nèi)專家普遍提出，購(gòu)房消費(fèi)盡量符合自身資金實(shí)力，對(duì)于不太迫切的購(gòu)房需求，建議暫時(shí)采取觀望策略。

第一重大山：百萬(wàn)住房首付最少增10萬(wàn)

對(duì)于張南，正是首付增加的10%，終結(jié)了她的國(guó)慶購(gòu)房計(jì)劃。她苦笑著告訴記者，原本看中了朝陽(yáng)區(qū)某新房，總價(jià)約為100萬(wàn)。原本首付二成，現(xiàn)在首付三成，正好增加了10萬(wàn)。

而如果購(gòu)買同區(qū)域，同價(jià)位二手房，由于評(píng)估價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，首付甚至要接近五成。對(duì)此，張南覺得想都不敢想。

中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉告訴記者：“二次新政后，大部分銀行對(duì)二手房不僅收緊了首套房的首付成數(shù)，評(píng)估值也明顯降低，相比新政前的基本接近實(shí)際交易額，現(xiàn)在銀行基本只能提供二手房實(shí)際交易值的八至九成。對(duì)于一套200萬(wàn)的房產(chǎn)，二手房首付最高甚至可以高于新房30萬(wàn)左右?！?/p>

第二重大山：交易稅費(fèi)達(dá)到歷史最高

首付之外，本次調(diào)控又一次提高了交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，即對(duì)于非家庭唯一住房，無(wú)論面積是否小于140平米，契稅均按照3%來征收。而在此前，對(duì)于140平米以下住房，即便非家庭唯一住房，依然可以享受1.5%的稅費(fèi)優(yōu)惠。

由此，對(duì)于購(gòu)買不滿5年的非首次購(gòu)房情況，交易稅費(fèi)包括3%的契稅、1%的個(gè)稅以及5.5%的營(yíng)業(yè)稅，最高稅負(fù)達(dá)到交易價(jià)格的9.5%。

雖然契稅新政主要影響的是改善性需求人群，但是對(duì)剛需同樣會(huì)產(chǎn)生影響。據(jù)悉，當(dāng)前北京各城區(qū)對(duì)于契稅優(yōu)惠的具體執(zhí)行辦法有差異。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V記者，當(dāng)今新政執(zhí)行過程中，核查計(jì)算單位一般都是以家庭為單位，但是各個(gè)區(qū)域具體核查細(xì)節(jié)稍有區(qū)別。西城、海淀、順義核查過程不需要提供任何資料，僅需口頭詢問即可。而東城需要額外提供戶口本。大興除需提供戶口本外，還須提供結(jié)婚證。而亦莊核查范圍最大，需要提供戶口本及購(gòu)房人的家庭資料，進(jìn)行雙重核查。

張?jiān)抡f，這就意味著，因結(jié)婚造成的“交叉戶口”現(xiàn)象，很可能使得新婚夫婦在首次置業(yè)時(shí)，因戶口停留在原家庭戶籍檔案中，而被要求按照二次購(gòu)房進(jìn)行納稅。

第三重大山：抵押貸款被禁

二輪新政同時(shí)規(guī)定，房產(chǎn)抵押款不能用于購(gòu)房，這就堵住了新政前首付能力不足的客戶，通常采用先全款支付，再補(bǔ)按揭的折中做法，尋求多一成貸款的可能。同時(shí)也杜絕了部分購(gòu)房者為了避稅而采取的先全款支付房款過戶，再辦理抵押貸款以避稅的行為。

偉嘉安捷企劃總管吳昊告訴記者，按照最近要求，半年以內(nèi)購(gòu)房后申請(qǐng)補(bǔ)充按揭，均將按照2套房進(jìn)行辦理，首付五成，利率上浮1.1倍。

此外，九九房搜索市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王偉偉分析表示，對(duì)于改善性需求人群，該政策也將產(chǎn)生了極大的遏制。

王偉偉說，新政出臺(tái)之前，可以抵小房換大房并用抵押貸款一次性付款，通過這種方式還能向業(yè)主爭(zhēng)取1%左右的議價(jià)空間，總房款便可壓低。二輪新政嚴(yán)厲打擊以房產(chǎn)抵押款購(gòu)房，抵小換大買房不再可行，只能賣小換大。而新政策中有關(guān)房產(chǎn)所得稅部分又明確規(guī)定“對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅”，應(yīng)繳納的稅金增加，喪失了全款買房的議價(jià)空間，顯性的改善性購(gòu)房面臨重重阻力。

目前，在北京使用公積金貸款是比較好的選擇。吳昊表示：“當(dāng)前公積金貸款的首付成數(shù)暫時(shí)沒有上調(diào)，依然是兩成。雖然北京地區(qū)公積金貸款最高額度目前是80萬(wàn)，AAA級(jí)客戶可上浮30%，但是對(duì)于首次置業(yè)人群，本著房子夠住即可的原則，對(duì)于總價(jià)偏低的房子，公積金貸款是一個(gè)非常不錯(cuò)的解決之道?！?/p>

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置業(yè)建議：非迫切置業(yè)需求建議觀望

基于當(dāng)前政策給剛需和改善性需求帶來的資金壓力，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)并不是一個(gè)非常好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，對(duì)于非迫切置業(yè)需求，可以考慮暫時(shí)觀望。

張大偉指出：“相比4月份史上最強(qiáng)調(diào)控帶來的量跌價(jià)停滯，二次調(diào)控系列政策已經(jīng)在國(guó)慶期間給市場(chǎng)帶來了明顯的影響。10月成交量立刻大跌已經(jīng)可以預(yù)見，但是是否會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大跌有待驗(yàn)證，但當(dāng)前價(jià)格面臨較強(qiáng)下行壓力?！?/p>

中廣信地產(chǎn)機(jī)構(gòu)事業(yè)一部總經(jīng)理卞明則向記者表示：“從第一輪調(diào)控開始，我對(duì)今年一線城市的房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷是‘兩頭冰，中間涼’，即新政伊始，交易量進(jìn)入‘冰點(diǎn)’，年底交易價(jià)格進(jìn)入‘冰點(diǎn)’，而中間市場(chǎng)隨著某些項(xiàng)目的低價(jià)入市會(huì)有些許回暖，達(dá)到交易量的小幅升溫，‘從冰點(diǎn)到?jīng)鳇c(diǎn)’。進(jìn)入四季度，將有更多的項(xiàng)目進(jìn)入到價(jià)格的‘冰點(diǎn)’，凡是真正的低價(jià)項(xiàng)目，我對(duì)其交易量還是比較看好的，只不過在現(xiàn)在經(jīng)過兩次調(diào)控的市場(chǎng)中，入市的價(jià)格要比原來更低才能達(dá)到比較如意的銷售量?！?/p>

事實(shí)上，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，從9月29日二次調(diào)控以來，北京商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了簽約率下調(diào)的現(xiàn)象。商品房簽約率在二次調(diào)控以后為29.2%。相比9月份之前項(xiàng)目的57.1%，低接近三成。雖然有部分之前項(xiàng)目簽約時(shí)間長(zhǎng)的原因，但是二次調(diào)控的系列政策對(duì)商品房市場(chǎng)的影響已經(jīng)非常明顯。而新政后商品房預(yù)售的價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，9月29日后入市的11個(gè)項(xiàng)目均價(jià)為18340元/平米，而新政前的商品房均價(jià)則為20396元/平米，相比新政前，最近預(yù)售項(xiàng)目的均價(jià)下調(diào)了10.1%。

在二手房領(lǐng)域，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩在北京二手房?jī)r(jià)格趨勢(shì)研究報(bào)告會(huì)上告訴記者：“第一次調(diào)控后一個(gè)月內(nèi)，北京二手房?jī)r(jià)格下降了近10%；本次調(diào)控，市場(chǎng)反應(yīng)明顯溫和，價(jià)格是否會(huì)發(fā)生明顯下跌，可關(guān)注的關(guān)鍵數(shù)據(jù)是10月北京二手房成交量能否達(dá)到12000套?！?/p>

林倩表示：“如果達(dá)不到，11、12月很可能出現(xiàn)再次降價(jià)，但如果成交量在1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)套之間，那么價(jià)格會(huì)有支撐，但如果超過1.5萬(wàn)套以上，那么價(jià)格就可能有上漲壓力?！?/p>