業(yè)委會成立困難是許多小區(qū)面臨的問題。目前，北京市僅20%的住宅小區(qū)成立了業(yè)委會。今天公布的《北京市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，將采取“雙啟動”模式，由開發(fā)商和業(yè)主共同推動業(yè)主大會的成立。

據(jù)悉，本市目前成立業(yè)主委員會的住宅項目有730個，僅占住宅項目總數(shù)的20%。80%沒有業(yè)委會的小區(qū)，會面臨無法啟用住宅維修基金、無法更換物業(yè)公司等實際問題，一些重大事項也難以在業(yè)主間共商共議。

依據(jù)此前成立業(yè)委會的“高門檻”，一些業(yè)主群相對年輕的小區(qū)很難聚齊業(yè)主選業(yè)委會代表，甚至還有一些物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)委會會和自己“對著干”，便從中阻撓，妨礙業(yè)委會的成立。

按照規(guī)定，首次業(yè)主大會的具體啟動條件有兩條：當(dāng)交房達(dá)50%以上，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)主動向當(dāng)?shù)亟值擂k事處申請；或者，當(dāng)入住人數(shù)或面積超過5%時，業(yè)主也可以自行申請。

這種“雙啟動”模式，無疑降低了成立業(yè)委會的“門檻”。那么，怎樣“調(diào)動”開發(fā)商協(xié)助成立業(yè)委會的積極性呢？

據(jù)介紹，開發(fā)商如果想盡早“甩掉”自己承擔(dān)物業(yè)費的前期物業(yè)工作，就必須支持業(yè)主或者主動申請成立業(yè)主大會，并且承擔(dān)第一次業(yè)主大會的費用。

對于承擔(dān)“前期物業(yè)”工作的開發(fā)商來說，如果按照每平方米每月2元的物業(yè)費計算，一個住宅面積達(dá)到5萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商每個月就得掏出10萬元，業(yè)主大會的籌備期以3個月計，3個月的時間開發(fā)商要為購房人支付30萬元的物業(yè)費。拖的時間越長，費用會越高。

新亮點

街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)督導(dǎo)業(yè)主大會

《辦法》規(guī)定：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起 60 日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會。

政策解讀

“針對業(yè)主大會成立的啟動難、籌備難、備案難、換屆難、決策難，新辦法首次明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會籌備成立及物業(yè)管理相關(guān)事項的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，將物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中去。” 市住建委物業(yè)處處長于良告訴記者。

依據(jù)新規(guī)，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)必須指派一人擔(dān)任業(yè)主大會籌備組組長，在業(yè)主大會運行階段，負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決糾紛和矛盾?；I備組組長對業(yè)主大會成立過程簽字認(rèn)可的材料，是業(yè)主委員會向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提請備案的材料之一，但籌備組組長本人不具有表決權(quán)。

另外，在新的辦法中，業(yè)主委員會不實行任期制，業(yè)委會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

個案

五年“長跑” 業(yè)委會難成立

小區(qū)的綠地變成了停車場、地面停車費說漲就漲……五年成立業(yè)主委員會未果，每次業(yè)主權(quán)益受損時都無法與開發(fā)商對話。

對此，門頭溝區(qū)綠島家園業(yè)委會籌備組的葉先生煩惱不已。

成立過程

5年4次遞材料 至今未果

綠島家園成立業(yè)委會“之旅”要追溯到2005年。當(dāng)年5月20日，經(jīng)400多名業(yè)主聯(lián)合簽名同意，綠島家園小區(qū)業(yè)委會籌備組向小區(qū)所在的大峪街道辦事處提出申請，工作人員回復(fù)說讓等一等。

這一等，就是一年多。2007年2月8日，籌備小組第二次向街道辦事處提出申請。街道辦事處稱，成立居委會之后才能成立業(yè)委會。于是葉先生組織幾個老業(yè)主幫忙從區(qū)里申請房子成立居委會，但是成立居委會之后，成立業(yè)委會的事仍然沒得到批準(zhǔn)。

2008年7月25日及2009年11月29日，籌備小組又分別遞了兩次材料。

最后一次遞材料時，街道辦事處居民科稱，他們正在努力抓試點，還沒有開始具體運作。但這個試點一直抓到現(xiàn)在。

小區(qū)現(xiàn)狀

沒有代言人 小區(qū)“亂了套”

業(yè)主們說，業(yè)委會遲遲成立不起來，因沒有代言人，幾年來，大家的權(quán)益屢屢受損。

首先，由于物業(yè)公司沒有安排足夠的保安，外來人員可以隨便出入，原本封閉的小區(qū)成了“開放式”的?，F(xiàn)在小區(qū)里偷盜的事情也時有發(fā)生。

再有，小區(qū)的綠地也被改成了停車場，而且地面停車費也從原來的每月100元漲到了現(xiàn)在的每月120元。

最新進(jìn)展

今天上午，記者再次與葉先生取得了聯(lián)系。

聽說《北京市物業(yè)管理辦法》公布一事，葉先生很是興奮。他表示，會盡快組織籌備組人員一起學(xué)習(xí)，按照新的辦法，爭取早日把業(yè)委會成立起來。文/實習(xí)生 范會剛

其他看點

“單元事”業(yè)主可自定

《辦法》創(chuàng)新了業(yè)主大會表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項。

市住建委介紹，現(xiàn)有的法規(guī)中，對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項管理都必須通過業(yè)主大會投票決定。一般重大事項需要一半以上的業(yè)主同意，而像變更物業(yè)公司等重大事項則需要三分之二的業(yè)主同意方可實現(xiàn)。

由于業(yè)主大會存在著開會難、表決難的實際問題，所以，《辦法》明確了以幢、單元、樓層為單位的業(yè)主可以共同決定本單位的物業(yè)事項，提高了業(yè)主在物業(yè)管理中行使決策權(quán)的效率，滿足了多元化服務(wù)需求。

對于一些如電梯維修、防水層漏水等問題，通過這種“化整為零”的方式，將很快得到解決。

甩開物業(yè)自管小區(qū)

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)，業(yè)主將可以共同決定委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人，進(jìn)行綠化、環(huán)衛(wèi)、安保等專項物業(yè)服務(wù)。

市住建委介紹，業(yè)主可以對小區(qū)物業(yè)實行自治也是創(chuàng)新的亮點之一。

目前，物業(yè)公司往往是由開發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無法進(jìn)行選擇。所以，《辦法》中首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主可以通過共同決定的方式，將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人，如小區(qū)園林綠化、環(huán)衛(wèi)、安保等事項，可以通過業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會單獨和相關(guān)單位簽訂合同或合約進(jìn)行管理。

市住建委物業(yè)管理處處長于良表示，已經(jīng)有部分規(guī)模較小的小區(qū)開始實施自治，效果不錯。自治能夠提高業(yè)主參與管理的積極性，對于解決物業(yè)糾紛提供了一個新的模式。

《辦法》還明確規(guī)定，業(yè)主可以通過共同決定的方式對物業(yè)管理區(qū)域的分立或合并進(jìn)行管理。

據(jù)市住建委介紹，這些規(guī)定是《辦法》的創(chuàng)新亮點之一。在以往的規(guī)定中，對于小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域沒有進(jìn)行明確的區(qū)分，一個小區(qū)就是一個物業(yè)管理區(qū)域。而實際上，因為一部分小區(qū)存在商住混合、住改商等現(xiàn)象，造成了業(yè)主對物業(yè)費高低爭議比較大。

新《辦法》中，通過區(qū)分物業(yè)管理區(qū)域，對同一小區(qū)內(nèi)不同用途的區(qū)域進(jìn)行劃分，方便管理，化解矛盾。