記者近日獲悉，由于國家有關部委在9月29日推出樓市調(diào)控“五項措施”，深圳于9月30日深夜緊急發(fā)布住房“限購令”，造成未及時網(wǎng)簽購房合同的3000套交易房或成“被限房”。

“我在9月下旬簽訂了房產(chǎn)認購協(xié)議，不但交了定金，而且上百萬元資金已被第三方監(jiān)管。因為在9月30日前未網(wǎng)簽購房合同，現(xiàn)在被認為是第三套房而過不了戶。我該怎么辦？”10月8日，深圳市民吳先生手持房產(chǎn)證復印件到市房地產(chǎn)權登記中心咨詢。

據(jù)了解，像吳先生這樣受樓市“限購令”影響、國慶假前簽了認購合同、交了定金卻過不了戶的居民數(shù)以千計。9月30日，深圳市政府辦公廳發(fā)布了戶籍家庭限購兩套房、符合條件的非戶籍家庭限購一套房的通知。10月5日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布特別提示：不符合“限購令”條件將不能辦理備案和登記過戶。10月8日，深圳市房地產(chǎn)權登記中心貼出告示：申請房地產(chǎn)過戶登記的購房人，除提交原規(guī)定的登記申請資料外，還需提交戶口簿、婚姻證明等資料。

“被限房”或超過3000套

深圳商品房交易一般流程是，看房選房，咨詢可否辦理按揭，交定金、簽訂認購合同，從官方網(wǎng)站打印房地產(chǎn)買賣合同，確認后再到網(wǎng)上備案，即完成網(wǎng)簽。這段流程新房需時多在7－10天，二手房可能更長。

9月30日晚，深圳市政府辦公廳緊急發(fā)布的“限購令”規(guī)定，自該通知發(fā)布之日起，所有商品住房交易必須執(zhí)行通知規(guī)定。交易時間的認定，以在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時間為準。

由于“限購令”突然出臺，而且未給市場留下過渡期，導致出現(xiàn)一批“半拉子”房地產(chǎn)交易，其特點是買方已交納定金，并簽訂認購合同，但尚未在9月30日前完成網(wǎng)簽購房合同。

這樣被限制過戶的“半拉子”交易有多少？深圳中原地產(chǎn)市場部負責人估計，在最近的整個住房成交量中，受阻于“限購令”的“被限房”可能占到兩成。其中，9月份成交二手房15000套，按兩成算，“被限房”約為3000套；9月底一周的新房成交量約為2000套，“被限房”在500套左右。兩項相加，深圳地區(qū)一、二手“被限房”總量超過3000套。

對此，深圳一家房地產(chǎn)負責人表示認可，“據(jù)我們的估算，深圳‘被限房’總量比中原的數(shù)據(jù)可能還要略高一點。”據(jù)介紹，為了執(zhí)行新盤開發(fā)90平方米以下住房應占七成的政策，深圳部分開發(fā)商采取了兩套小戶型拼成一套大戶型出售的辦法，而一般買雙拼房的深圳人都是擁有首套房的，受“限購令”影響，他們最多能再買一套，而無權購買雙拼房，如買下就是三套或以上了。因此，此輪調(diào)整對出售雙拼房的開發(fā)商和買這種房的居民影響最大。

賣方不愿“吐”定金

9月下旬，深圳樓市成交十分火爆。以9月30日成交情況為例，當天，一手房成交477套，比9月日均180套增長165％；二手房成交961套，比9月日均500套增長92％，其中個別樓盤不乏小戶雙拼房型，業(yè)內(nèi)人士估計，已交定金認購這些樓盤的房子但未在9月30日前網(wǎng)簽的客戶占到該時段成交量的兩成多。

有中介透露，如果“被限房”無法成交過戶，深圳開發(fā)商將損失銷售額數(shù)億元。如果賣方不向買方退定，后者將損失上千萬元。部分涉及到的開發(fā)商對“煮熟的鴨子要飛”非常焦慮，期望有變通的可能，并向市房協(xié)反映了意見。

深圳一位資深房地產(chǎn)律師告訴記者，近日她連續(xù)接到多個二手房業(yè)主咨詢能否不退定金的電話。其中，有兩位業(yè)主分別收取了買方10萬元、20萬元的定金，現(xiàn)在買方突然失去買房資格，房子無法過戶，提出退定。賣方的觀點是，自己無任何過錯，雙方已簽認購合同，不能過戶是買方失去買房資格所致，因此，買方應承擔違約責任，賣方不用退定。

專家認為退定更公平

記者隨即訪問了多位專業(yè)法官、律師和中介負責人，他們較一致的看法是，雖然政策變化不屬于不可抗力，但“被限房”雙方均無過錯，從情勢變遷、公平合理的角度看，買方不應承擔違約責任，雙方可解除協(xié)議，恢復原狀，賣方應如數(shù)退回定金。

深圳一家區(qū)法院的房產(chǎn)庭負責人表示，市區(qū)法院曾就類似的政策變化致合同不能履行的情況進行過研討，法官們傾向于認為，政策變化是人為的，不是自然災害之類，不屬于不可抗力，而是客觀情勢發(fā)生變更；這種情況下，合同雙方均無責任，如果判買方支付20％的違約金或由賣方“吃定”，有違公平原則。合適的做法是，解除協(xié)議，賣方退定，恢復原狀。

“3000套‘被限房’大部分可以獲得和平消化?！鄙钲谥性禺a(chǎn)市場部負責人分析，可以通過買方將房產(chǎn)轉給父母親戚、買賣雙方協(xié)商解約等方式解決一大批“被限房”。在房價未出現(xiàn)下降的情況下，開發(fā)商集中退定解約阻力較小。二手房復雜一點，但以往的經(jīng)驗顯示，最終上法庭的少之又少。