如今，房子已經(jīng)成為一個家庭最重要也最昂貴的財產(chǎn)。許多老年人出于對未來遺產(chǎn)稅等不確定因素的考慮，往往“提前”就將自己的房產(chǎn)進行了處置。但如何才能保障老人的合法權益不受侵犯，避免日后不必要的糾紛產(chǎn)生？重陽節(jié)（10月16日）將至，長寧法院對近期判決的幾起涉及老年人房屋贈與的案件進行了分析和總結，希望可以給老年人一些啟發(fā)。

■案例一：送給外孫女的房子想收回

季老先生夫婦一直居住在長寧區(qū)仙霞路的一套售后公房內。該房產(chǎn)權雖屬夫妻共同財產(chǎn)，但產(chǎn)權戶名一直登記在許老太一人名下。

2008年7月，季老先生夫婦和外孫女小姚去了房地產(chǎn)交易中心，以買賣的形式將房子過戶到了小姚名下。房屋過戶后的一段時間，家里倒也風平浪靜，小姚雖然獲得了房屋的產(chǎn)權，但也沒有提出任何居住上的要求，房子還是由老人住著，季老先生的女兒季女士也依舊照料著老人。

可一次意外卻導致了家庭矛盾升級。去年8月，季老先生夫婦起訴到法院，以許老太是文盲，且房屋的過戶未征得財產(chǎn)共有人季老先生同意為由，主張撤銷許老太與小姚之間簽訂的房屋買賣合同。

法官調出房地產(chǎn)交易中心留存的照片，上面清楚地反映，在簽約時，季老先生本人就在現(xiàn)場，并在許老太身后關注了整個交易過程。

法院判決：駁回季老先生夫婦的請求，房子依然歸外孫女小姚所有。但通過法庭的調解工作，小姚自愿每月給付老人400元的生活費，季女士也承諾今后將繼續(xù)照料老人的起居生活。

■案例二：父親送房子母親卻反對

長寧區(qū)某小區(qū)601、602室的兩套房子是楊老太和戚老先生婚后共同購買的，登記在戚老先生一人名下。老夫妻將兩套房子打通，并和小兒子小建共同居住。老夫妻共有三個子女，大女兒家境較好。于是，戚老先生就考慮在老夫妻百年之前，先把601、602室房屋的產(chǎn)權過戶給二女兒小青和小建。

去年4月，戚老先生向妻子拿了由她保管的房產(chǎn)證，并告訴她要將房產(chǎn)過戶給孩子，卻沒有明說轉給哪個孩子。戚老先生以房屋買賣的形式，將兩套房屋各自過戶到小青和小建名下。

幾個月后，楊老太偶然發(fā)現(xiàn)了這兩本已經(jīng)變更的房產(chǎn)證，勃然大怒，將丈夫、女兒小青一起告上了法庭。

楊老太是否知曉并同意戚老先生的贈與行為，成了案件的關鍵。法官發(fā)現(xiàn)，從現(xiàn)有證據(jù)來看，戚老先生難以證明這一事實。601室屬于夫妻共同財產(chǎn)，戚老先生擅自處分楊老太權利份額的部分無效。

法院判決：房屋買賣合同部分無效，且601室房屋產(chǎn)權應當恢復至楊老太與小青共有。

■案例三：送了一半產(chǎn)權卻引來糾紛

秦老太與吳老先生住在夫妻共同所有的長寧區(qū)虹橋路某處的房屋內。2002年，吳老先生過世，過世前曾有遺愿，希望把虹橋路房子的一半產(chǎn)權送給孫子小吳。2004年，吳老先生的后人及秦老太辦理了繼承公證，包括虹橋路房屋在內的吳老先生的所有財產(chǎn)均由老伴秦老太一人繼承。同時，秦老太又與孫子小吳簽訂了公證的贈與合同，約定小吳承諾一直贍養(yǎng)秦老太至去世，秦老太自愿將虹橋路房屋產(chǎn)權份額中的50％無償贈與小吳。

之后，秦老太便一直與小吳和小吳的父母住在一起。起初的幾年，雙方相處得還算融洽?？傻搅撕髞?，由于一些家庭瑣事，雙方發(fā)生了矛盾。

2007年4月，秦老太搬離了虹橋路，自行在外居住。而最令秦老太傷心的是，自己在2008年乳腺癌復發(fā)，長達一個多月的住院期間，小吳竟然一次也沒來探望過。心灰意冷的秦老太起訴至法院，要求將虹橋路的房屋歸自己所有，并愿意支付給孫子150萬元的房屋折價款。

法院判決：虹橋路房屋產(chǎn)權歸秦老太所有，小吳必須在30天內搬離；秦老太則應當支付小吳房屋折價款150萬元。

[專家建議]

贈予后輩房產(chǎn)不如訂立遺囑

老年人提前對自己的重大財產(chǎn)作出安排，應該是好事。然而，因為處理方式上不盡完善，或者考慮不夠周全，事后又反悔等原因，好事最終往往變成了壞事。為了避免這類糾紛的發(fā)生，長寧區(qū)法院民三庭庭長助理郭斌提出以下建議供老年人參考：

一、慎重考慮，不要一時沖動。老年人應該全面地考慮哪個子女最值得自己把房屋留給他。所謂最值得，應該包括哪個子女真心對待老年人，并且以后也會堅持孝順和贍養(yǎng)老人等。

二、如果考慮不清楚，未必一定要在生前就把房屋產(chǎn)權處理掉。通過贈與方式處理并沒有特別好處。因為，通過贈與合同或者名為買賣實為贈與的方式過戶房屋產(chǎn)權都是需要繳納稅款的，完全可以通過訂立遺囑或者遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的方式，安排自己名下的房產(chǎn)。這不僅不用納稅，還更能保護老人，一旦情況發(fā)生變化，老人可以更為自主和便捷地撤銷這些文書。

三、老年人應該努力避免受其他人的干擾，不應出現(xiàn)反復。如果老年人在生前完成了自己名下房屋的贈與后，其他人尤其是沒有獲得房屋產(chǎn)權的其他子女可能會出現(xiàn)心理上的不平衡，開始自覺或不自覺地來影響老年人。