如今，房子已經(jīng)成為一個(gè)家庭最重要也最昂貴的財(cái)產(chǎn)。許多老年人出于對(duì)未來遺產(chǎn)稅等不確定因素的考慮，往往“提前”就將自己的房產(chǎn)進(jìn)行了處置。但如何才能保障老人的合法權(quán)益不受侵犯，避免日后不必要的糾紛產(chǎn)生？重陽節(jié)（10月16日）將至，長(zhǎng)寧法院對(duì)近期判決的幾起涉及老年人房屋贈(zèng)與的案件進(jìn)行了分析和總結(jié)，希望可以給老年人一些啟發(fā)。

■案例一：送給外孫女的房子想收回

季老先生夫婦一直居住在長(zhǎng)寧區(qū)仙霞路的一套售后公房?jī)?nèi)。該房產(chǎn)權(quán)雖屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但產(chǎn)權(quán)戶名一直登記在許老太一人名下。

2008年7月，季老先生夫婦和外孫女小姚去了房地產(chǎn)交易中心，以買賣的形式將房子過戶到了小姚名下。房屋過戶后的一段時(shí)間，家里倒也風(fēng)平浪靜，小姚雖然獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但也沒有提出任何居住上的要求，房子還是由老人住著，季老先生的女兒季女士也依舊照料著老人。

可一次意外卻導(dǎo)致了家庭矛盾升級(jí)。去年8月，季老先生夫婦起訴到法院，以許老太是文盲，且房屋的過戶未征得財(cái)產(chǎn)共有人季老先生同意為由，主張撤銷許老太與小姚之間簽訂的房屋買賣合同。

法官調(diào)出房地產(chǎn)交易中心留存的照片，上面清楚地反映，在簽約時(shí)，季老先生本人就在現(xiàn)場(chǎng)，并在許老太身后關(guān)注了整個(gè)交易過程。

法院判決：駁回季老先生夫婦的請(qǐng)求，房子依然歸外孫女小姚所有。但通過法庭的調(diào)解工作，小姚自愿每月給付老人400元的生活費(fèi)，季女士也承諾今后將繼續(xù)照料老人的起居生活。

■案例二：父親送房子母親卻反對(duì)

長(zhǎng)寧區(qū)某小區(qū)601、602室的兩套房子是楊老太和戚老先生婚后共同購買的，登記在戚老先生一人名下。老夫妻將兩套房子打通，并和小兒子小建共同居住。老夫妻共有三個(gè)子女，大女兒家境較好。于是，戚老先生就考慮在老夫妻百年之前，先把601、602室房屋的產(chǎn)權(quán)過戶給二女兒小青和小建。

去年4月，戚老先生向妻子拿了由她保管的房產(chǎn)證，并告訴她要將房產(chǎn)過戶給孩子，卻沒有明說轉(zhuǎn)給哪個(gè)孩子。戚老先生以房屋買賣的形式，將兩套房屋各自過戶到小青和小建名下。

幾個(gè)月后，楊老太偶然發(fā)現(xiàn)了這兩本已經(jīng)變更的房產(chǎn)證，勃然大怒，將丈夫、女兒小青一起告上了法庭。

楊老太是否知曉并同意戚老先生的贈(zèng)與行為，成了案件的關(guān)鍵。法官發(fā)現(xiàn)，從現(xiàn)有證據(jù)來看，戚老先生難以證明這一事實(shí)。601室屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，戚老先生擅自處分楊老太權(quán)利份額的部分無效。

法院判決：房屋買賣合同部分無效，且601室房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)至楊老太與小青共有。

■案例三：送了一半產(chǎn)權(quán)卻引來糾紛

秦老太與吳老先生住在夫妻共同所有的長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路某處的房屋內(nèi)。2002年，吳老先生過世，過世前曾有遺愿，希望把虹橋路房子的一半產(chǎn)權(quán)送給孫子小吳。2004年，吳老先生的后人及秦老太辦理了繼承公證，包括虹橋路房屋在內(nèi)的吳老先生的所有財(cái)產(chǎn)均由老伴秦老太一人繼承。同時(shí)，秦老太又與孫子小吳簽訂了公證的贈(zèng)與合同，約定小吳承諾一直贍養(yǎng)秦老太至去世，秦老太自愿將虹橋路房屋產(chǎn)權(quán)份額中的50％無償贈(zèng)與小吳。

之后，秦老太便一直與小吳和小吳的父母住在一起。起初的幾年，雙方相處得還算融洽?？傻搅撕髞?，由于一些家庭瑣事，雙方發(fā)生了矛盾。

2007年4月，秦老太搬離了虹橋路，自行在外居住。而最令秦老太傷心的是，自己在2008年乳腺癌復(fù)發(fā)，長(zhǎng)達(dá)一個(gè)多月的住院期間，小吳竟然一次也沒來探望過。心灰意冷的秦老太起訴至法院，要求將虹橋路的房屋歸自己所有，并愿意支付給孫子150萬元的房屋折價(jià)款。

法院判決：虹橋路房屋產(chǎn)權(quán)歸秦老太所有，小吳必須在30天內(nèi)搬離；秦老太則應(yīng)當(dāng)支付小吳房屋折價(jià)款150萬元。

[專家建議]

贈(zèng)予后輩房產(chǎn)不如訂立遺囑

老年人提前對(duì)自己的重大財(cái)產(chǎn)作出安排，應(yīng)該是好事。然而，因?yàn)樘幚矸绞缴喜槐M完善，或者考慮不夠周全，事后又反悔等原因，好事最終往往變成了壞事。為了避免這類糾紛的發(fā)生，長(zhǎng)寧區(qū)法院民三庭庭長(zhǎng)助理郭斌提出以下建議供老年人參考：

一、慎重考慮，不要一時(shí)沖動(dòng)。老年人應(yīng)該全面地考慮哪個(gè)子女最值得自己把房屋留給他。所謂最值得，應(yīng)該包括哪個(gè)子女真心對(duì)待老年人，并且以后也會(huì)堅(jiān)持孝順和贍養(yǎng)老人等。

二、如果考慮不清楚，未必一定要在生前就把房屋產(chǎn)權(quán)處理掉。通過贈(zèng)與方式處理并沒有特別好處。因?yàn)?，通過贈(zèng)與合同或者名為買賣實(shí)為贈(zèng)與的方式過戶房屋產(chǎn)權(quán)都是需要繳納稅款的，完全可以通過訂立遺囑或者遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的方式，安排自己名下的房產(chǎn)。這不僅不用納稅，還更能保護(hù)老人，一旦情況發(fā)生變化，老人可以更為自主和便捷地撤銷這些文書。

三、老年人應(yīng)該努力避免受其他人的干擾，不應(yīng)出現(xiàn)反復(fù)。如果老年人在生前完成了自己名下房屋的贈(zèng)與后，其他人尤其是沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的其他子女可能會(huì)出現(xiàn)心理上的不平衡，開始自覺或不自覺地來影響老年人。