中國國際經(jīng)濟交流中心10月11日舉行第十六期“經(jīng)濟每月談”，主題為“加快保障性住房建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮表示，住房保障體系并不等于就是保障房建設(shè)，住房保障體系是針對一個社會發(fā)展過程中人所必需的住房這種東西，采取政府行為給予支持的一種保障體系。住房保障體系，從客觀規(guī)律和國際經(jīng)驗看，結(jié)合中國的國情，有四個層次的組成部分，包括救濟型、援助型、互助型和自助型。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮

（攝影：中國網(wǎng) 張琳）

陳淮指出，住房保障體系，從客觀規(guī)律和國際經(jīng)驗看，結(jié)合中國的國情，有四個層次的組成部分。包括廉租房建設(shè)，以及其他的保障房建設(shè)，屬于基本保障或者叫最低保障。我們把它歸結(jié)為救助、救濟性的保障，這個構(gòu)成對中國來說格外重要，在于我們是個發(fā)展中國家，發(fā)展嚴重不平衡，同時還是一個大量人口從農(nóng)村向城市快速聚集遷徙過程的國家。低端老百姓所占比重比發(fā)達國家要高得多。

這個歷史階段，我們需要二十到三十年才能從一個金字塔型的社會財富分布結(jié)構(gòu)過渡到橄欖型、棗核型的結(jié)構(gòu)，也就是中產(chǎn)階級占主要比重的結(jié)構(gòu)。因此，在發(fā)達國家，有6%-7%的人群是需要社會和政府不要錢或者基本不要錢給房子住的人。中國保障的群體恐怕是15%-20%略多，這個比例隨著時間的推移會逐步變化，但是起步的時候，由于中國老百姓祖上爺爺爸爸那一輩都是無產(chǎn)階級，沒有人有財富累計，大家都從一無所有起步，所以這個比重比發(fā)達國家大。救濟、救助性的人群保障廉租房，廉租房也并非就一定是實物房，包括實物房，包括貼租，也包括貨幣保障。

第二個層面是援助型的保障，和救助型、救濟型相去配的援助型，也屬于住房保障的題中應(yīng)有之義。全世界的年輕人哪怕是發(fā)達國家的年輕人，也勢必面對一個不可改變的兩難，也就是他一輩子工作積蓄是足夠買一套稱心如意、滿足改善功能住房的。但是，攢夠這些錢需要到40歲-45歲，而他25歲或者28歲就需要結(jié)婚娶媳婦，這就存在一個時間差，這是一個天然的自然屬性的差別。在城市中，實際上還存在著千差萬別的很多其他原因?qū)е碌模热绱蠹艺f的夾心層，比如說“北漂”、流動人口。援助型的保障是指，自己有一定能力解決住房問題，但是不足，需要政府給予幫助。但是這個不足覆蓋的面是比較寬的。假定說自我解決依靠市場化的方式解決住房問題，有需要十成能力，有八成能力缺兩成也叫不足，十成能力中有兩成缺八成，也叫不足。這個援助型的包括大家詬病的但我以為有存在意義的經(jīng)濟適用房，包括近兩年政府大力提倡的公共租賃住房，包括公務(wù)員享受的住房補貼，包括今后可能發(fā)展的貼息、貼租。順便說一句，大家說，首套房首付提高到三成，是不是就把窮人或者“夾心層”排除在外了？我以為這個認識恐怕是對房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律了解不多的一種認識。因為全世界皆然，房貸三成首付是一種常態(tài)。我們原有的兩成首付是一種打折優(yōu)惠，是在2009年“保增長、保民生”過程中，刺激經(jīng)濟的一個短期性的優(yōu)惠性政策，不會有一個商店每天都打折優(yōu)惠，那就不叫打折。因為兩成首付的風險是由銀行這個作為企業(yè)的主體來承擔的，在短期內(nèi)負擔社會責任是它應(yīng)盡的義務(wù)，但是要求銀行長期承擔這種低于正常風險臨界點的貸款比例，恐怕是超出銀行負擔。

第三個層次的保障，也是保障體系中的應(yīng)有之義，最典型的就是公積金，我們把它稱為互助型的保障。老百姓互相幫助和政府有什么關(guān)系？怎么就成了政策了呢？公積金顯而易見是一個重要的政策性工具，比如政府規(guī)定，每個雇主都得給雇員建立公積金賬戶，是強制的，盡管我們現(xiàn)在的覆蓋面還遠達不到，是三分之一略強。但是政策和行政性規(guī)定是有的，并且我從網(wǎng)上經(jīng)常看到，有位小白領(lǐng)說我是房奴，我的工資里扣除稅費、個人所得稅、公積金以后所剩無幾。這個說法中有一個重要的瑕疵，扣公積金不是扣掉了，而是得到了，每從你的工資中繳隨一塊錢公積金，你實際上得到了兩塊錢。因為你的雇主還得給你配繳百分之百，而且，這兩部分配繳是免個人所得稅的。假定你這五千塊錢交12%的公積金的話，你除了1600塊錢免交個人所得稅，實際上還有另外1200塊錢也是免交個人所得稅的。這部分相當于政府補貼15%到20%。鼓勵這種互助型的政策性工具，也是我們今后完善住房保障體系的一個重要方面。住房公積金是一個好工具，只是我們現(xiàn)在還存在著比較多的不足和缺陷，需要進一步完善。比如覆蓋面不充分，代際互助，比如說正主任以上的社會層次的官員，工資很高，累計很多，但是他不需要貸款和買房，但是剛剛參加工作的“夾心層”年輕人需要利用這種政策貸款工具，但是他所能貸的額度是非常低或者有限的，叫貸記互助功能不充分。另外，繳存和使用的規(guī)定也存在一些問題，比如有些地方公積金繳存額大量貸不出去，由于條件過于苛刻，我們進一步完善的問題。但是這個框架、這個層次的工具我們是有了的。

第四個層次的保障，我們略為生疏，但是很可能是今后一個長期發(fā)展過程中住房保障中最重要的部分，自助型保障。這種保障體系是將來更符合中國國情也符合客觀規(guī)律和國際經(jīng)驗的。什么樣的政策工具叫自助型的政策保障體系呢？比如說住宅儲蓄銀行，或者住宅儲蓄賬戶。與公積金賬戶的區(qū)別在于，它不是強制繳存的，是自愿繳存的，但是你往這個賬戶里存錢可以享受減或者免個人所得稅。一方面，通過這種政府暗補的方式，給需要保障的人群提供了一個新的出口，另一個，也鼓勵和促進人們對自己解決自己的住房需求負起更大的責任。你就是不存，自己自然在解決住房問題上，要比別人更多困難，如果你愿意對自己將來娶了媳婦以后還要生孩子，生了孩子以后還要贍養(yǎng)父母，這些問題考慮在先，政府給予你減或者免個人所得稅等諸多優(yōu)惠。這個儲蓄的賬戶可能只有一個出口，就是用于住房消費，而不能唱卡拉OK或者干別的。這種政策性工具，應(yīng)該說值得我們調(diào)查研究，更有普及的機會。

陳淮說，在發(fā)達國家，除了低端的救助型保障是一個相對穩(wěn)定的比例和相對穩(wěn)定的品種之外，因為市場經(jīng)濟發(fā)展比較充分了，城市化任務(wù)基本完成了，人口向城市的遷徙已經(jīng)結(jié)束了，人口在城和鄉(xiāng)的分布已經(jīng)穩(wěn)定了。這個保障體系中，更多的主要集中于，除了我剛才說的相對穩(wěn)定的救助以外，主要是互助和自助性的保障。比如說美國有退伍軍人基金、公務(wù)員基金、教師基金等等，實際上這都是政策參與其中的互助型加自助型保障為主。而且這種保障，跟剛才講到的公共租賃住房，也是我們最近研究的。我們說公共租賃住房不由政府出錢，那由誰出錢呢？我們說可以由企業(yè)承擔，政府貼租就可以了。除此之外，在住房保障體系中還有很多值得探索的創(chuàng)新層面。我們創(chuàng)新層面是只停留在理論探討，離實際操作還有一定距離，但是理論框架是存在的，比如說可交易的房價指數(shù)。我們?yōu)槭裁丛谶^去兩三年中，房價起伏不定，而且過快上漲總是不斷出現(xiàn)呢？因為有一些明年、后年、三年、五年以后的需求，恐慌性地提前入市。為什么提前入呢？他規(guī)避價格上漲的風險。如果我們有交易的政策性住房指數(shù)，老百姓就可以通過購買指數(shù)來規(guī)避價格上漲的風險，而不必非得儲備一個實物房。他兒子才上高中，把他將來娶媳婦的房子都預(yù)備好了。這種需求就可以在時間上合理地配置。

另外，投資性的需求并非都是不合理的需求，投資也是中國老百姓從總體的逐步的小康走向全面小康的一個重要體現(xiàn)。社會的利益訴求已經(jīng)從增加收入發(fā)展為增加收入和加速個人資產(chǎn)累積并重的發(fā)展階段，這叫全面小康。但是如果我們有這種虛擬的指數(shù)交易方式，如果你認為房價會漲，你無需購買實物住房，只需要買指數(shù)就夠了。我們可以把這種需求從實物型住房市場中合理地分離出來。這些實際上都是人們在市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，在各個領(lǐng)域有過不同實踐和操作的。