啟動業(yè)主大會，以前只是業(yè)主熱心的事，將來開發(fā)商也要為此操心了?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》明確規(guī)定，新建社區(qū)除了業(yè)主可以申請啟動業(yè)主大會外，開發(fā)商在條件成熟時，也要準(zhǔn)備材料，推薦召集人，主動申請啟動業(yè)主大會，否則可能要擔(dān)負(fù)更多的前期物業(yè)費。

據(jù)新《辦法》第十四條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

據(jù)市住建委物業(yè)處處長于良介紹，這條法規(guī)首次明確了業(yè)主大會啟動的具體規(guī)定。其中，首次明確了開發(fā)商的義務(wù)，強(qiáng)制性規(guī)定開發(fā)商“應(yīng)當(dāng)”促使業(yè)主成立業(yè)主大會，同時業(yè)主自己也可以提出申請?！皟蓚€‘5%’是首次提出，明確了業(yè)主大會成立條件，解決了以往‘有規(guī)定難實施’的問題?！?/p>

為了督促開發(fā)商積極履行義務(wù)，新《辦法》第八條還明確規(guī)定了開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。對于前期物業(yè)收費問題，市住建委正在緊鑼密鼓地制定相關(guān)細(xì)則，可以確定的是，前期物業(yè)費用將由開發(fā)商承擔(dān)，在前期物業(yè)服務(wù)期間，首次業(yè)主大會會議召開或首次業(yè)主大會會議籌備組成立滿三個月之前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費?！笆裁磿r候成立業(yè)主大會進(jìn)行物業(yè)管理查驗交接后，開發(fā)商才能撤退?！庇诹颊f。

同時，為了避免業(yè)主遲遲不成立業(yè)主大會造成開發(fā)商長期負(fù)擔(dān)物業(yè)費的問題，于良也表示，相關(guān)細(xì)則也將明確前期物業(yè)時限和范圍?！安豢赡茏岄_發(fā)商一直背著，我們希望從開發(fā)商和業(yè)主兩個方向共同努力，促進(jìn)業(yè)主大會的成立。只有成立了業(yè)主大會，才能方便解決物業(yè)管理的其他問題?！庇诹急硎?。

據(jù)調(diào)查顯示，本市實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)項目3591個，只有730個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，占20.33%，還有近80%的小區(qū)沒有業(yè)委會或者業(yè)主大會。新《辦法》的“雙啟動”模式將由開發(fā)商和業(yè)主共同推動業(yè)主大會的成立。

新規(guī)亮點1

街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)督導(dǎo)業(yè)主大會運行

新規(guī)概述：新《辦法》中有多項規(guī)定涉及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會的監(jiān)督管理職責(zé)。以業(yè)主自治為前提，明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。同時，本市還鼓勵和支持公益律師擔(dān)任業(yè)主大會籌備組組長，為住宅區(qū)業(yè)主大會成立活動提供法律援助。

解讀：據(jù)市住建委物業(yè)處介紹，針對業(yè)主大會的“五難”問題(啟動難、籌備難、備案難、換屆難、決策難)，新《辦法》明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主大會籌備成立及物業(yè)管理相關(guān)事項的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。依據(jù)新規(guī)，在業(yè)主大會籌備階段，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須自接到申請后60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長。當(dāng)業(yè)委會提供成立和選舉報告后，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府必須當(dāng)場予以備案。在業(yè)主大會運行階段，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決糾紛和矛盾。同時，本市還鼓勵和支持公益律師擔(dān)任籌備組組長。