啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)，以前只是業(yè)主熱心的事，將來(lái)開發(fā)商也要為此操心了?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》明確規(guī)定，新建社區(qū)除了業(yè)主可以申請(qǐng)啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)外，開發(fā)商在條件成熟時(shí)，也要準(zhǔn)備材料，推薦召集人，主動(dòng)申請(qǐng)啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)，否則可能要擔(dān)負(fù)更多的前期物業(yè)費(fèi)。

據(jù)新《辦法》第十四條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

據(jù)市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)于良介紹，這條法規(guī)首次明確了業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)的具體規(guī)定。其中，首次明確了開發(fā)商的義務(wù)，強(qiáng)制性規(guī)定開發(fā)商“應(yīng)當(dāng)”促使業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，同時(shí)業(yè)主自己也可以提出申請(qǐng)?！皟蓚€(gè)‘5%’是首次提出，明確了業(yè)主大會(huì)成立條件，解決了以往‘有規(guī)定難實(shí)施’的問(wèn)題?！?/p>

為了督促開發(fā)商積極履行義務(wù)，新《辦法》第八條還明確規(guī)定了開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。對(duì)于前期物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題，市住建委正在緊鑼密鼓地制定相關(guān)細(xì)則，可以確定的是，前期物業(yè)費(fèi)用將由開發(fā)商承擔(dān)，在前期物業(yè)服務(wù)期間，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開或首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立滿三個(gè)月之前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)?！笆裁磿r(shí)候成立業(yè)主大會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理查驗(yàn)交接后，開發(fā)商才能撤退?！庇诹颊f(shuō)。

同時(shí)，為了避免業(yè)主遲遲不成立業(yè)主大會(huì)造成開發(fā)商長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，于良也表示，相關(guān)細(xì)則也將明確前期物業(yè)時(shí)限和范圍?！安豢赡茏岄_發(fā)商一直背著，我們希望從開發(fā)商和業(yè)主兩個(gè)方向共同努力，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)的成立。只有成立了業(yè)主大會(huì)，才能方便解決物業(yè)管理的其他問(wèn)題?！庇诹急硎尽?/p>

據(jù)調(diào)查顯示，本市實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)項(xiàng)目3591個(gè)，只有730個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，占20.33%，還有近80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)或者業(yè)主大會(huì)。新《辦法》的“雙啟動(dòng)”模式將由開發(fā)商和業(yè)主共同推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的成立。

新規(guī)亮點(diǎn)1

街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)督導(dǎo)業(yè)主大會(huì)運(yùn)行

新規(guī)概述：新《辦法》中有多項(xiàng)規(guī)定涉及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)于業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督管理職責(zé)。以業(yè)主自治為前提，明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。同時(shí)，本市還鼓勵(lì)和支持公益律師擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)，為住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)成立活動(dòng)提供法律援助。

解讀：據(jù)市住建委物業(yè)處介紹，針對(duì)業(yè)主大會(huì)的“五難”問(wèn)題(啟動(dòng)難、籌備難、備案難、換屆難、決策難)，新《辦法》明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主大會(huì)籌備成立及物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。依據(jù)新規(guī)，在業(yè)主大會(huì)籌備階段，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須自接到申請(qǐng)后60日內(nèi)，指定代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)。當(dāng)業(yè)委會(huì)提供成立和選舉報(bào)告后，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府必須當(dāng)場(chǎng)予以備案。在業(yè)主大會(huì)運(yùn)行階段，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決糾紛和矛盾。同時(shí)，本市還鼓勵(lì)和支持公益律師擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。