閔行法院試行周轉(zhuǎn)房機(jī)制解決執(zhí)行難

只有一套房也能拍賣 欠債老賴沒法再耍賴

晚報記者 周柏伊 程怡 報道

“我只有一套房，你看著辦吧。 ”這是面對執(zhí)行法官時，老賴們最常用的托辭。老賴只有一套住房，法院該不該對這套房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行？

唯一一套房產(chǎn)（簡稱“一套房”）的執(zhí)行向來是執(zhí)行工作中的難點(diǎn)，由于執(zhí)行風(fēng)險較大，容易引發(fā)申請人的信訪和被執(zhí)行人的過激行為，因此法院在執(zhí)行過程中通常會選擇查封房產(chǎn)、待后處理的工作方法。從總體看，目前法院在面對 “一套房”的執(zhí)行時仍舊比較被動。

今年年初，閔行法院在應(yīng)對“一套房”執(zhí)行難過程中嘗試了一種新思路——引入“周轉(zhuǎn)房”，在半年的試用過程中取得了良好的效果。受此啟示，日前，上海市第一中級人民法院將閔行法院的成功經(jīng)驗(yàn)在轄區(qū)內(nèi)巡回推廣。

【案例】

想拍賣房子還錢？沒門！

婚離了，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋按比例進(jìn)行分割，一人拿房，一人拿錢。對于許多離婚官司來說，這樣的分割本是無可厚非，但若是遇到拿了房的人卻拿不出那么多錢該如何解決？且這套房又屬于第一套房，即使被判執(zhí)行也很難下手。

2008年3月19日，閔行區(qū)法院來了一對打離婚官司的夫妻。今年38歲的丈夫束某與比自己小4歲的妻子結(jié)婚十年，并育有一子。結(jié)婚三年后，夫妻因多重原因產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致關(guān)系失和，并于2007年起分居生活。 2008年，丈夫束某起訴至法院，要求與妻子張某離婚。經(jīng)法院調(diào)解無果，被判準(zhǔn)許離婚。

對于夫妻財(cái)產(chǎn)的分割問題，閔行法院判決兩人位于浦東新區(qū)的一處房產(chǎn)歸原告束某所有，但丈夫束某需付給張某財(cái)產(chǎn)折價款22萬元。按理說，房子給你了，錢也該到位，但丈夫束某卻因經(jīng)濟(jì)原因，遲遲不肯交付這筆折價款。

22萬元，對一個離異女性來說，算得上是一筆救命錢。當(dāng)案子依照程序轉(zhuǎn)入執(zhí)行部門時，承辦的執(zhí)行法官發(fā)現(xiàn)其中另有隱情。原來束某早已失業(yè)，每個月靠政府發(fā)放的最低保障金生活，而他名下只有這一套居住房。按照法律，為保障公民基本的生活居住權(quán)利，作為公民唯一、合法的居住用房，不得用于抵債和罰沒。此案是典型的“一套住房”執(zhí)行難案，所以法院很快中止執(zhí)行。

面對著房子不能賣，錢又拿不出的情況，法官試圖與束某進(jìn)行溝通，希望能通過對房屋拍賣的形式來解決這筆折價款。當(dāng)束某得知自己住的房子要被拍賣后，情緒十分激動，大喊，“我這里住了人，你們怎么可以拍賣？房子賣了，我住哪兒去？想要賣我房子，沒門！ ”法官嚴(yán)肅地告訴他：“房子也有張某的一部分，你不肯給她房產(chǎn)折價款，我們只能拍賣房子。 ”束某爭辯，“不管這套房子是誰的，法律明確規(guī)定，只有一套居住房不能拍賣。 ”法官指出，法院將保證依法公正地拍賣該套房產(chǎn)。束某表示給他幾天時間考慮。

幾天后，形勢大為逆轉(zhuǎn)。束某來到法院，態(tài)度非常強(qiáng)硬，堅(jiān)決不答應(yīng)賣房。法官動之以情，曉之以理，繼續(xù)耐心細(xì)致地替束某分析事情的利弊關(guān)系?？墒牵尘椭挥幸痪湓挘骸拔乙菦]地方住了，我就去死！ ”對此，執(zhí)行法官頗感棘手。

其實(shí)這起看似跌宕起伏的離婚案件僅僅是“一套住房”執(zhí)行的冰山一角，除了閔行法院外，在全市法院都有出現(xiàn)這樣的情況，而一套房執(zhí)行難已是困擾法院系統(tǒng)多年的頑疾。僅僅一個閔行區(qū)法院，就有十起陳年舊案，全是“一套房”執(zhí)行難案件。在這十起執(zhí)行難案件中，眾多勝訴者的權(quán)益無法兌現(xiàn)，由此出現(xiàn)頻繁上訪、投訴現(xiàn)象，造成不良的社會影響，同時，法院的權(quán)威性、法律的威懾力也遭遇到了挑戰(zhàn)。

【難點(diǎn)】

“一套房”執(zhí)行難在找平衡

上海市第一中級人民法院執(zhí)行庭庭長奚強(qiáng)華表示，“一套房”在執(zhí)行程序中處理較為困難，其原因主要是法院在實(shí)現(xiàn)生效判決內(nèi)容、遵守民訴法執(zhí)行豁免規(guī)定和維護(hù)社會穩(wěn)定和諧三者之間很難找到平衡點(diǎn)，表現(xiàn)在實(shí)踐中，呈現(xiàn)出兩層分歧：首先，基于穩(wěn)定考慮呈現(xiàn)執(zhí)行風(fēng)險與執(zhí)行力度負(fù)相關(guān)的局面。“在不同的案件中，由于申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人之間矛盾程度的不同，被執(zhí)行人對于出賣唯一房產(chǎn)并牽出房屋的態(tài)度都是不同的。”奚強(qiáng)華說，“因此造成法院對于強(qiáng)制執(zhí)行‘一套房’可能導(dǎo)致的后果存在不同的風(fēng)險評估。 ”

處于維護(hù)社會秩序和穩(wěn)定的考慮，法院在執(zhí)行中會選擇風(fēng)險較小的案件進(jìn)行“攻堅(jiān)”，而對預(yù)期風(fēng)險較大的案件則采取傳統(tǒng)的 “查封待后處理”的處理方式，由此形成了矛盾較為激化的案件久拖不結(jié)，社會逆向選擇增加的局面，“一套房”的執(zhí)行呈現(xiàn)出愈拖愈被動的情況。

其次，基于對“生活所必需的居住房屋”的不同理解導(dǎo)致適用法律的分歧。 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第6條規(guī)定：對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！啊钏匦璧木幼》课荨趺蠢斫?？ ”奚強(qiáng)華說，“現(xiàn)在看來，一般有兩種觀點(diǎn)。 ”一種是定量的解釋，必需的就是唯一的，只要是被執(zhí)行人唯一的住房，無論該房屋的具體情形如何，法院一律不能處置。

另一種觀點(diǎn)是定性的解釋，即必需的不一定是唯一的，而是基本的，應(yīng)結(jié)合房屋本身的具體情況，居住人員的具體情況來判斷，如果被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的親屬所居住的唯一住房超出了一般生活的基本條件，比如說房大人少，那么法院就可以對該房屋采取處分性措施，只要在處理后保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬有最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋即可。

“在實(shí)踐中，第一種觀點(diǎn)主要是被執(zhí)行人所主張，這也是許多執(zhí)行老賴自恃有理，拒不履行的借口。 ”奚強(qiáng)華說，“而第二種觀點(diǎn)則主要是法院的執(zhí)行人員所贊成，由于缺少‘生活所必需的居住房屋’的法定判斷標(biāo)準(zhǔn)分歧很大，這也造成法院在執(zhí)行唯一房產(chǎn)的案件中遇到了巨大阻力。 ”

法院曾采取過 “以大換小”、“以近換遠(yuǎn)”等措施，但也存在一定難度。譬如，要為被執(zhí)行人置換較小的房屋，如何尋找房源，由誰去尋找，價格是否合適等，都是問題。如果先賣掉被執(zhí)行人的房屋，而后再為其購買住房，房價增長部分的差價由誰來承擔(dān)？如果先為被執(zhí)行人購置住房，錢款由法院先行墊付還是讓申請人先行墊付？采取“以近換遠(yuǎn)”的方式，將會對被執(zhí)行人的生活、教育、醫(yī)療等帶來一定的不便。選擇適合被執(zhí)行人居住的區(qū)域的同時又得符合置換條件，在實(shí)踐中缺乏可操作性。

【轉(zhuǎn)機(jī)】

周轉(zhuǎn)房解決十起難點(diǎn)案件

閔行區(qū)法院執(zhí)行庭自2009年下半年開始醞釀利用周轉(zhuǎn)房，盤活“一套房”的執(zhí)行困局，并于今年年初開始付諸司法實(shí)踐。

水電煤一應(yīng)齊全，房屋配置可供一家三口居住，這就是位于閔行顓橋的十套“周轉(zhuǎn)房”。這批由顓橋房地產(chǎn)公司提供的“周轉(zhuǎn)房”面積不是很大，但足夠供一家人居住。經(jīng)過多次考察以及綜合租借費(fèi)用等多方面綜合因素，閔行法院與該房地產(chǎn)公司簽訂了意向書，租下十套房屋，租期為十年。

就在租下這十套房屋后不久，閔行法院就遇到了一起經(jīng)濟(jì)糾紛案件。為了賴賬，被告依仗著自己只有一套房子，而拒絕履行償還債款的義務(wù)。雖然法官多次與其溝通，希望能通過拍賣其這套房子來還清款項(xiàng)，但這個“老賴”卻絲毫不理會，反而理直氣壯地叫嚷著：“這是我的房子，誰敢動一下，反正我只有這個地方可以住，你們沒權(quán)利趕我走。 ”根據(jù)法院的調(diào)查，這名老賴并非他自稱的身無分文、只有一套房子，他明明兜里有錢卻不肯還，而以“一套房”為理由拒絕搬遷。法院經(jīng)多次規(guī)勸無效后，啟動了“周轉(zhuǎn)房”機(jī)制。很快，這名老賴發(fā)現(xiàn)，家里的東西全都被搬走，轉(zhuǎn)移至了顓橋一套出租房內(nèi)。就在這名老賴趕到這套出租房后，收到了一份房屋拍賣通知書。根據(jù)老賴現(xiàn)在已入住出租房的狀況，其所謂的一套房便可以拍賣，而拍賣所得的費(fèi)用扣除所要償還的債款以及十年房租，剩下的將歸還給這個老賴。

在這不爭的現(xiàn)實(shí)面前，一直態(tài)度強(qiáng)硬的老賴立即軟了下來，并當(dāng)即表示自己有能力償還這筆債款，只要法院不拍賣這套房屋。搬進(jìn)周轉(zhuǎn)房不到一天的東西又被立即運(yùn)走，欠款在當(dāng)天就到了位。

在今年1月至6月間，閔行區(qū)法院執(zhí)行庭共選擇了10起難點(diǎn)案件進(jìn)行周轉(zhuǎn)房利用試點(diǎn)，其中包括4起借貸糾紛、4起離婚官司、一起債務(wù)轉(zhuǎn)移合同糾紛和一起房屋買賣糾紛。經(jīng)過試點(diǎn)，該措施對“老賴”起到了極大的震懾作用，不但妥善解決了久懸未決的“一套房”十大積案，并且開辟了一條攻克“一套房”執(zhí)行難的新途徑。

在這十件案件中，有九件事實(shí)上尚未啟用周轉(zhuǎn)房，被執(zhí)行人在了解到周轉(zhuǎn)房的作用后，立即主動履行了義務(wù)。一些被執(zhí)行人在得知法院可能會啟用周轉(zhuǎn)房后，一改以往拒不還款的態(tài)度，積極配合法院與債權(quán)人協(xié)商，或籌錢付清欠款，或?qū)懴逻€錢計(jì)劃并籌集到第一筆錢款。

【推廣】

外地人滬上豪宅如何執(zhí)行

半年多的實(shí)踐證明，周轉(zhuǎn)房在“一套房”執(zhí)行中的作用非常明顯，不僅增強(qiáng)了威懾作用，讓法院執(zhí)行由被動變?yōu)橹鲃樱€提供了支點(diǎn)，為打破執(zhí)行困境帶來了新的思路，同時更降低了執(zhí)行成本，避免了案件久執(zhí)不決。周轉(zhuǎn)房制度正引領(lǐng)著法院執(zhí)行庭走出一套房的執(zhí)行困境。上海市一中院決定將此經(jīng)驗(yàn)在轄區(qū)內(nèi)逐步推廣。

國慶前夕，正逢一中院赴轄區(qū)內(nèi)松江法院“巡回研判疑難案件”，松江法院執(zhí)行庭呈上的第一則案例就是“一套房”難以拍賣變現(xiàn)的案例。

案件的被執(zhí)行人系一對來自江蘇的夫婦。丈夫胡某在外做生意，胡妻在家?guī)『?。胡某在與上海某建筑公司的合作中，欠了對方工程款200余萬元，逾期未還。法院受理該債務(wù)糾紛后，向胡某夫婦發(fā)出執(zhí)行通知限期履行，但兩人到期并未到庭履行。法院遂扣劃了兩人在銀行的存款5萬余元。法院在辦理中查明，胡妻名下有一套房產(chǎn)，位于浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)，面積約140平方米。建筑公司多次向法院提出拍賣上述房產(chǎn)，或?qū)υ摲慨a(chǎn)進(jìn)行置換后拍賣。法院按程序?qū)υ撎追慨a(chǎn)進(jìn)行查封后，法官多次前往該房屋內(nèi)與胡妻溝通。胡妻表示愿意配合，但她不斷訴苦，稱丈夫胡某一直在外地打工，收入微薄且不固定，還要撫養(yǎng)兩名年幼的孩子，沒有能力履行付款義務(wù)。松江法院考慮到該房屋內(nèi)尚有胡妻和兩個未成年小孩居住，也未調(diào)查到胡某在江蘇老家有無房屋居住，只得將拍賣日期一再拖后。

案例提出后，法官們圍繞這個問題展開激烈的討論。松江區(qū)法院的法官很贊成周轉(zhuǎn)房破解“執(zhí)行難”的創(chuàng)新措施，但提出了疑問：本案中胡某夫婦都不是上海人，他們在戶籍地是否另有房產(chǎn)？他們的住房保障是否應(yīng)該由本市來解決？還有一位法官提出，他曾遇到過債權(quán)人要求執(zhí)行一名韓國人在中國的唯一一套住房，外籍人士的住房保障也是由本地解決嗎？

經(jīng)過激烈的討論，法官們最后達(dá)成共識：執(zhí)行中應(yīng)先按程序進(jìn)行調(diào)查，實(shí)在沒有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時，再考慮處置一套住房問題；應(yīng)堅(jiān)持基本生活保障原則，明顯超過基本生活保障范圍的住房應(yīng)考慮予以執(zhí)行；對于非上海經(jīng)常居住人員所購置的一套住房，其基本生活應(yīng)由其戶籍地予以保障，如果戶籍地有住房，應(yīng)予以強(qiáng)制執(zhí)行；同其他法院建立協(xié)調(diào)機(jī)制，利用周轉(zhuǎn)房對一套房被拍賣的被執(zhí)行人進(jìn)行安置。

新聞解讀

周轉(zhuǎn)房是閔行法院為破解“一套房”執(zhí)行難所引入的新概念，其內(nèi)涵上包含以下三個要點(diǎn)：一是該房屋為產(chǎn)權(quán)屬于法院及當(dāng)事人以外的第三人，且該第三人具備隨時訂立民事合同的主體資格，通常情況下該第三人為主旨；二是周轉(zhuǎn)房在建筑結(jié)構(gòu)上具有面積小、功能較為齊全、能夠滿足一個家庭基本生活需要的特點(diǎn)；三是周轉(zhuǎn)房的租金價格應(yīng)當(dāng)盡可能低廉，交通應(yīng)當(dāng)盡可能便利，且房源供應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時充分。

簡言之，周轉(zhuǎn)房概念的核心其實(shí)就是“廉價且符合居住條件的可租賃房屋”。

上海一中院法官介紹，根據(jù)設(shè)想和協(xié)調(diào)結(jié)果，目前采取的周轉(zhuǎn)房操作模式主要有以下幾方面：

第一，法院根據(jù)實(shí)際情況甄選出合適的房源提供者，確定后，執(zhí)行庭與供應(yīng)方訂立供房意向書，約定由執(zhí)行庭向供應(yīng)方預(yù)交房屋定金，供應(yīng)方保證在約定期限內(nèi)隨時可將這些住房出租給執(zhí)行庭指定的當(dāng)事人，并在實(shí)際發(fā)生租賃關(guān)系時，由供應(yīng)方和當(dāng)事人訂立房屋租賃合同。執(zhí)行庭在約定的供房期限屆滿時，與供應(yīng)方進(jìn)行結(jié)算，實(shí)際發(fā)生租賃期間的租金由案件當(dāng)事人承擔(dān)，房屋空關(guān)期間的租金損失由執(zhí)行庭結(jié)算。

第二，法院在執(zhí)行中遇到需要使用周轉(zhuǎn)房的案件時，應(yīng)當(dāng)按照法定的執(zhí)行程序向被執(zhí)行人張貼公告，限期搬離，逾期仍未履行者可以利用周轉(zhuǎn)房進(jìn)行處理。

第三，如申請人同意簽訂周轉(zhuǎn)房租賃協(xié)議并只付出其租金，則法院待租賃合同訂立后將被執(zhí)行人強(qiáng)制遷入周轉(zhuǎn)房，然后對被執(zhí)行人唯一房產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)執(zhí)行，執(zhí)行款到位后應(yīng)當(dāng)預(yù)留部分資金以備支付周轉(zhuǎn)房的超期租金。

第四，如被執(zhí)行人自行遷出唯一房產(chǎn)并配合法院依法執(zhí)行的，則周轉(zhuǎn)房不使用，但被執(zhí)行人主動要求遷入周轉(zhuǎn)房的，可由房屋供應(yīng)方與被執(zhí)行人一句租賃市場的一般情況簽訂租賃合同，法院不予干涉或指導(dǎo)。