房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、人民生活聯(lián)系緊密。如何控制風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展？如何平衡供需、確保價(jià)格動(dòng)向趨于理性？本報(bào)駐外記者的報(bào)道或許提供了一些借鑒。

　　西班牙——“領(lǐng)頭羊”重新定位

　　本報(bào)駐西班牙記者 張金江

　　西班牙內(nèi)閣會(huì)議最近通過(guò)《可持續(xù)經(jīng)濟(jì)法》法案，提交國(guó)會(huì)批準(zhǔn)，以法律形式保證經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型順利進(jìn)行。西班牙媒體說(shuō)，這是要與“磚頭”為龍頭的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)說(shuō)“拜拜”了。

　　西班牙經(jīng)濟(jì)，曾在歐盟“一枝獨(dú)秀”，時(shí)下卻成了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一個(gè)“重病號(hào)”。從“獨(dú)秀”到“重病號(hào)”，房地產(chǎn)業(yè)都扮演了重要角色，真可謂“成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)”。

　　國(guó)際金融危機(jī)之前，西班牙房地產(chǎn)業(yè)曾火爆10多年。那時(shí)的西班牙，到處塔吊林立，水泥攪拌機(jī)轟鳴。有統(tǒng)計(jì)顯示，2005年，西班牙新建的住房相當(dāng)于當(dāng)年英、法、德3國(guó)新建住房總和。

　　房地產(chǎn)業(yè)成了西班牙經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的“領(lǐng)頭羊”。西班牙官方編制的資料說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的部門，對(duì)其他部門有明顯的影響。2005年，西班牙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)3.4%。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)達(dá)10.4%，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資則占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的17%，全國(guó)新增就業(yè)人數(shù)中14%來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)。從上世紀(jì)90年代中期到2007年，西班牙經(jīng)濟(jì)連續(xù)十多年以較高速度增長(zhǎng)，為歐盟中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快和創(chuàng)造就業(yè)崗位最多的國(guó)家。

　　當(dāng)年，買房炒房火熱異常。記者租房時(shí)曾遇一位老者，他對(duì)記者說(shuō)，他女兒和兒子都買了房，要出租。在老者所在的那個(gè)小區(qū)，好多房子的窗戶上都貼著出租或出售的廣告。那時(shí)，西班牙一些業(yè)內(nèi)人士就發(fā)出預(yù)警：火爆房市背后有危機(jī)，房市有可能“崩盤”。主要原因是，價(jià)格上漲太快，有泡沫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1997年至2005年，住房?jī)r(jià)格平均上漲150%，房?jī)r(jià)超過(guò)大多數(shù)人的承受能力。那時(shí)，按西班牙教師的年人均工資水平和首都馬德里住房每平方米均價(jià)計(jì)算，買一套100平方米的房子，不吃不喝也要至少23年。其次是家庭和企業(yè)負(fù)債高企。據(jù)西班牙銀行統(tǒng)計(jì)，2005年4月底止，家庭負(fù)債5610億歐元，同比增長(zhǎng)20.1%，其中房貸4022億歐元，同比增24.2%。家庭和企業(yè)負(fù)債占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比率超過(guò)30%。還有就是利率上調(diào)，貸款購(gòu)房者還款壓力大。許多貸款購(gòu)房者月還款額超過(guò)月收入50%。再有就是隨著房?jī)r(jià)快速上漲和利率上調(diào)，房市需求下降。

　　2008年7月14日，西班牙最大房地產(chǎn)開發(fā)商之一的馬丁薩—法德薩公司，因深陷“嚴(yán)重的資金困難”，無(wú)法得到金融機(jī)構(gòu)的貸款支持，申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。這一房地產(chǎn)商破產(chǎn)案對(duì)于西班牙非同小可。馬丁薩—法德薩是西班牙房地產(chǎn)業(yè)大鱷，擁有資產(chǎn)約110億歐元和大量土地，資產(chǎn)和土地?fù)碛辛烤形靼嘌赖禺a(chǎn)界榜首。同時(shí)，它還涉足墨西哥等拉美一些國(guó)家的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　馬丁薩—法德薩公司破產(chǎn)，主要是受當(dāng)時(shí)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，西班牙房市急劇降溫，住房銷售萎靡。房?jī)r(jià)大跌的同時(shí)，貸款利率上漲，銀行緊縮銀根，貸款困難。馬丁薩—法德薩破產(chǎn)猶如一顆重磅炸彈爆炸，震動(dòng)西班牙。次日，西班牙股市主要股指下跌到11000點(diǎn)，下挫4.22%%，為近2年來(lái)最低點(diǎn)。房地產(chǎn)股更是全面下瀉，股票平均市值比一年前損失80%，更有房地產(chǎn)公司的股票貶值99%！當(dāng)時(shí)有媒體稱，馬丁薩—法德薩破產(chǎn)案刺破了西班牙的房地產(chǎn)泡沫，嚴(yán)重打擊了西班牙經(jīng)濟(jì)。

　　在國(guó)際金融危機(jī)沖擊下，特別是作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，使西班牙經(jīng)濟(jì)急速陷入衰退。猶如被推倒的多米諾骨牌，越來(lái)越多的企業(yè)減產(chǎn)、倒閉，失業(yè)大軍快速膨脹。據(jù)西班牙國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布，2010年一季度，西班牙全國(guó)失業(yè)人數(shù)超過(guò)461萬(wàn)，失業(yè)率達(dá)20.05%。經(jīng)濟(jì)和財(cái)政大臣薩爾加多認(rèn)為，這是1976年開始發(fā)布就業(yè)狀況研究報(bào)告以來(lái)，失業(yè)狀況最嚴(yán)重的一次。而最近18個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)失業(yè)的人占丟掉工作的人總數(shù)的一半。

　　痛定思痛，西班牙政府決心采取措施，改變過(guò)分依靠房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。西班牙內(nèi)閣會(huì)議最近通過(guò)《可持續(xù)經(jīng)濟(jì)法》法案，提交國(guó)會(huì)批準(zhǔn)，以法律形式保證經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型順利進(jìn)行。西班牙媒體說(shuō)，這是要與“磚頭”為龍頭的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)說(shuō)“拜拜”了。

　　西班牙首相薩帕特羅在談到調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)時(shí)指出，我們不能再繼續(xù)那種過(guò)分依靠房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式了。他說(shuō)，盡管房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要作用，但要對(duì)它進(jìn)行規(guī)范。通過(guò)這一法律的目的就是以法律形式確保實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)新力，使經(jīng)濟(jì)更加平衡和穩(wěn)定發(fā)展。