市住建委將建立一個免費的網(wǎng)絡(luò)平臺，方便業(yè)主決策表決。

啟動業(yè)主大會，以前只是業(yè)主熱心的事，將來開發(fā)商也要為此操心了?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》明確規(guī)定，新建社區(qū)除了業(yè)主可以申請啟動業(yè)主大會外，開發(fā)商在條件成熟時，也要準(zhǔn)備材料，推薦召集人，主動申請啟動業(yè)主大會，否則可能要擔(dān)負更多的前期物業(yè)費。

據(jù)新《辦法》第十四條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

據(jù)市住建委物業(yè)處處長于良介紹，這條法規(guī)首次明確了業(yè)主大會啟動的具體規(guī)定。其中，首次明確了開發(fā)商的義務(wù)，強制性規(guī)定開發(fā)商“應(yīng)當(dāng)”促使業(yè)主成立業(yè)主大會，同時業(yè)主自己也可以提出申請。“兩個‘5%’是首次提出，明確了業(yè)主大會成立條件，解決了以往‘有規(guī)定難實施’的問題?！?/p>

為了督促開發(fā)商積極履行義務(wù)，新《辦法》第八條還明確規(guī)定了開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。對于前期物業(yè)收費問題，市住建委正在緊鑼密鼓地制定相關(guān)細則，可以確定的是，前期物業(yè)費用將由開發(fā)商承擔(dān)，在前期物業(yè)服務(wù)期間，首次業(yè)主大會會議召開或首次業(yè)主大會會議籌備組成立滿三個月之前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費?！笆裁磿r候成立業(yè)主大會進行物業(yè)管理查驗交接后，開發(fā)商才能撤退?！庇诹颊f。

同時，為了避免業(yè)主遲遲不成立業(yè)主大會造成開發(fā)商長期負擔(dān)物業(yè)費的問題，于良也表示，相關(guān)細則也將明確前期物業(yè)時限和范圍?！安豢赡茏岄_發(fā)商一直背著，我們希望從開發(fā)商和業(yè)主兩個方向共同努力，促進業(yè)主大會的成立。只有成立了業(yè)主大會，才能方便解決物業(yè)管理的其他問題。”于良表示。

據(jù)調(diào)查顯示，本市實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)項目3591個，只有730個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，占20.33%，還有近80%的小區(qū)沒有業(yè)委會或者業(yè)主大會。新《辦法》的“雙啟動”模式將由開發(fā)商和業(yè)主共同推動業(yè)主大會的成立。

新規(guī)亮點1

街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)督導(dǎo)業(yè)主大會運行

新規(guī)概述：新《辦法》中有多項規(guī)定涉及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會的監(jiān)督管理職責(zé)。以業(yè)主自治為前提，明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。同時，本市還鼓勵和支持公益律師擔(dān)任業(yè)主大會籌備組組長，為住宅區(qū)業(yè)主大會成立活動提供法律援助。

解讀：據(jù)市住建委物業(yè)處介紹，針對業(yè)主大會的“五難”問題（啟動難、籌備難、備案難、換屆難、決策難），新《辦法》明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主大會籌備成立及物業(yè)管理相關(guān)事項的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。依據(jù)新規(guī)，在業(yè)主大會籌備階段，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須自接到申請后60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長。當(dāng)業(yè)委會提供成立和選舉報告后，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府必須當(dāng)場予以備案。在業(yè)主大會運行階段，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決糾紛和矛盾。同時，本市還鼓勵和支持公益律師擔(dān)任籌備組組長。

點評：對于律師介入業(yè)主大會籌備，專門從事房地產(chǎn)和物業(yè)管理事務(wù)的北京市華倫律師事務(wù)所主任劉子華認為，律師作為專業(yè)人士，可以從物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)費收取方式、籌備工作、查驗交接等方面提供更具法律保障的服務(wù)?！叭绻蟊仨毷枪媛蓭煟瑒t這些服務(wù)都是免費的，對廣大業(yè)主將是一個好消息?！?/p>

新規(guī)亮點2

單元業(yè)主可自決公共維修基金使用

新規(guī)概述：新《辦法》創(chuàng)新了業(yè)主大會表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項。

解讀：據(jù)市住建委介紹，現(xiàn)有的法規(guī)中，對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項管理都必須通過業(yè)主大會投票決定，一般重大事項需要一半以上的業(yè)主同意，而像變更物業(yè)等重大事項則需要三分之二的業(yè)主同意方可實現(xiàn)。由于業(yè)主大會存在著開會難、表決難的實際問題，所以，此次新《辦法》中明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業(yè)事項，提高了業(yè)主在物業(yè)管理中行使決策權(quán)的效率，滿足了多元化服務(wù)需求。

案例：華倫律師事務(wù)所律師崔保國告訴記者，該條規(guī)定有針對性地方便了公共維修基金的啟動。方莊某小區(qū)曾發(fā)生過一個案例，小區(qū)有10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動用公共維修基金。但由于業(yè)主大會遲遲湊不齊50%的業(yè)主進行表決，最終，該棟樓的業(yè)主聯(lián)合將物業(yè)公司告上了法院?！昂芏鄻I(yè)主對不涉及自身利益的事一般不關(guān)心，所以造成了維修基金啟動難。通過這種‘化整為零’的方式，能夠很快地解決如電梯維修、防水層漏水等具體問題?！?/p>

新規(guī)亮點3

業(yè)主可以自管物業(yè)

新規(guī)概述：新《辦法》規(guī)定，未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。

解讀：據(jù)市住建委介紹，業(yè)主可以對小區(qū)物業(yè)實行自治也是創(chuàng)新的亮點之一。在目前的實際中，物業(yè)公司往往是由開發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無法進行選擇。所以，新《辦法》中首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主可以通過共同決定的方式，將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人，如小區(qū)園林綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項，可以通過業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會單獨和相關(guān)單位簽訂合同或合約進行管理。

“已經(jīng)有部分規(guī)模較小的小區(qū)開始實施自治，效果還不錯。自治能夠提高業(yè)主參與管理的積極性，對于解決物業(yè)糾紛提供了一個新的模式?！庇诹颊f。

案例：品閣小區(qū)是一個建筑面積僅2.5萬平方米的社區(qū)，只有一棟樓。在2004年業(yè)主入住之時，遭遇了與眾多小區(qū)極其相似的維權(quán)經(jīng)歷。業(yè)主雖然按時繳納物業(yè)費，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發(fā)生。2006年9月，前期物業(yè)撤離小區(qū)。無奈之下，小區(qū)業(yè)主決定自治管理。2007年，品閣小區(qū)注冊成立了京城第一家“自管”公司?！白灾巍比暌詠?，該小區(qū)的物管費從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，還興建了19個項目，小區(qū)運轉(zhuǎn)平穩(wěn)有序。

小區(qū)業(yè)委會主任邵里庭給記者算了一筆賬：物業(yè)費用中有三個大頭，一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費。人工費用，原先老物業(yè)21人，自管后8個人，現(xiàn)在降為6個半人。小區(qū)從原來的18個探頭增加到現(xiàn)在41個探頭，監(jiān)控整個院落并且沒有死角。

據(jù)介紹，小區(qū)灌溉和養(yǎng)魚用水來自樓頂收集的雨水雪水，地下車庫內(nèi)132個40瓦的日光燈，全部改成9瓦的節(jié)能燈。過去一年一兩萬元的電費，降到了目前的六七千元。小區(qū)4部電梯根據(jù)實際需要，高峰和節(jié)假日全開，平時只開兩部。過去一年下來一部電梯費用5萬多元，現(xiàn)在4部電梯只用4.5萬元。但他也表示，小區(qū)“自治”并不能代替專業(yè)的物業(yè)管理公司，一些專業(yè)項目如電梯維修、環(huán)衛(wèi)等還是需要請專業(yè)公司來做。

據(jù)介紹，北京目前有三個自治小區(qū)，另外兩個是馨蓮茗園和水木清華，都是2008年底開始自治的，馨蓮茗園采用業(yè)委會自己成立物業(yè)公司進行小區(qū)管理，水木清華則與居委會合作進行管理。

“新《辦法》從立法上肯定了小區(qū)自治的模式，但仍然要從本小區(qū)的實際出發(fā)，才能解決問題，真正地當(dāng)家作主。小區(qū)要搞自治還需要從實際出發(fā)，因地制宜地開展?！鄙劾锿フf。

新規(guī)亮點4

商住區(qū)別管理業(yè)主可共同決定

新規(guī)概述：新《辦法》的第五條、第六條和第十一條明確規(guī)定了業(yè)主可以通過共同決定的方式對物業(yè)管理區(qū)域的分立或合并進行管理。如果業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查。

解讀：據(jù)市住建委介紹，這些法規(guī)也是創(chuàng)新亮點之一。在以往的規(guī)定中，對于小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域沒有進行明確的區(qū)分，一個小區(qū)就是一個物業(yè)管理區(qū)域。而實際中，因為一部分小區(qū)存在商住混合、住改商等現(xiàn)象，造成了業(yè)主對物業(yè)費高低爭議比較大。因此，在新《辦法》中，通過區(qū)分物業(yè)管理區(qū)域，對同一小區(qū)內(nèi)不同用途的區(qū)域進行劃分，方便管理，化解矛盾。

案例：律師崔保國告訴記者，北京市新天第小區(qū)共有業(yè)主392戶，比例上“三分天下”，即三分之一業(yè)主購房為了居住，三分之一業(yè)主購房為了出租投資，三分之一業(yè)主購房就是辦公司，商住矛盾突出。最終，該小區(qū)業(yè)主委員會主任張大憲通過商戶物業(yè)費“加一元方案”解決這個矛盾。

“如果通過業(yè)主大會對物業(yè)管理區(qū)域進行區(qū)分，商用的作為一個區(qū)域，居住的劃為另一個，采用不同的物業(yè)收取標(biāo)準(zhǔn)，這類問題的解決就比較容易了?！贝薇硎?，這個創(chuàng)新點針對的是目前小區(qū)商住混合矛盾，非常有實際意義。

新聞延伸

36項相關(guān)細則將出臺

“新《辦法》的出臺只是第一步，先把地基打好，然后靠許多細則完善?！笔凶〗ㄎ飿I(yè)處處長于良介紹，在《辦法》實施前，市住建委還將出臺36項細則和示范文本，對物業(yè)管理進行規(guī)范。在這些即將出臺的“組合拳”中，建立業(yè)主決策平臺和試點業(yè)主大會登記最令人期待。

建立業(yè)主決策平臺方便決策

開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)，幾乎絕大部分物業(yè)糾紛中，都是三方矛盾所引起。在于良眼里，矛盾的根源之一就是業(yè)主大會的“五難”。

“如果業(yè)主大會能夠順利成立，并和開發(fā)商進行交接查驗，對物業(yè)管理及時履行職責(zé)，就可以化解很多糾紛?！庇诹急硎?，新《辦法》從多方面保障了業(yè)主大會的成立，但對于業(yè)主大會的表決難問題，還需要另辟蹊徑，而建立業(yè)主決策平臺就是一個不錯的選擇。

“召集絕大部分業(yè)主開會很困難，提交書面意見可信度又不高，所以，利用網(wǎng)絡(luò)進行投票是一個不錯的方式?！彼榻B，市住建委將建立一個免費的網(wǎng)絡(luò)平臺，每個小區(qū)都有一個投票區(qū)域，所有需要決策的事項都可以通過網(wǎng)上投票進行?！熬拖瘛绦拧⒕W(wǎng)絡(luò)投票一樣?！?/p>

但是否會出現(xiàn)黑客篡改投票結(jié)果的現(xiàn)象？于良表示，市住建委計劃向每位業(yè)主發(fā)放一個業(yè)主卡，賬號和密碼均是唯一的，每名業(yè)主只能到自己小區(qū)進行登記投票，這樣能夠有效地保障結(jié)果真實性。

試點業(yè)主大會法人登記制度

在最初的《草案》中曾提到，對于符合條件的業(yè)主大會將試行法人登記制度。但在最終的規(guī)章中，該條規(guī)定沒有出現(xiàn)。據(jù)市政府法制辦法制三處毛初穎表示：“在征求意見和法律專家委員會審核中對于這個條款的意見不太一致。法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立承擔(dān)民事權(quán)利和民事義務(wù)的組織，法人的創(chuàng)設(shè)應(yīng)當(dāng)由法律規(guī)定?？紤]到《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主大會的組織形態(tài)，并明確了相關(guān)的權(quán)利義務(wù)，但未涉及其法人主體資格問題，本次立法對此未作出規(guī)定。目前，市住建委正會同相關(guān)部門依據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，在現(xiàn)有法制環(huán)境和社會環(huán)境下，探索業(yè)主大會組織的權(quán)利和義務(wù)邊界?！?/p>

市住建委表示，一旦條件成熟，近期將對業(yè)主大會法人登記進行試點。

立法幕后

網(wǎng)民建議寫入辦法

《北京市物業(yè)管理辦法》從今年10月1日就要實施了，服務(wù)了15年的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時下崗。盡管兩個文件從名稱上看十分接近，但新《辦法》對舊法規(guī)進行了顛覆式的改革。緊扣熱點問題，謹慎縝密調(diào)研，廣泛征集意見，“開門立法”貫穿于這部地方性法規(guī)的整個產(chǎn)生過程。

立法目的：

讓業(yè)主盡快坐到小區(qū)主人位置

“《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》都對業(yè)主的主體地位予以明確，這兩條重要的法律、法規(guī)正是制定《北京市物業(yè)管理辦法》的依據(jù)?！北本┦凶》砍青l(xiāng)建設(shè)委副主任張農(nóng)科說，“管理辦法要實現(xiàn)的目的，正是落實這兩部法律、法規(guī)，讓業(yè)主在小區(qū)主體地位的確立能夠比較容易實現(xiàn)?！?/p>

按照新的管理辦法，小區(qū)業(yè)主入住人數(shù)達到5%時即可申請成立業(yè)主大會，第一次業(yè)主大會的成立，費用由開發(fā)商承擔(dān)；同時，由于前期物業(yè)由開發(fā)商承擔(dān)，“逼”著開發(fā)商盡早配合成立業(yè)主大會，“擺脫”物業(yè)費負擔(dān)。這樣的做法，目的只有一個，讓小區(qū)業(yè)主盡快坐到主人的位置上，這在全國范圍還是第一次提出來。

“這些新的辦法和措施都是針對市場上矛盾、糾紛比較多的問題，”北京市住建委物業(yè)處處長于良說，“我們在組織起草管理辦法時目標(biāo)很明確，就是基于長期對市場的觀察和研究，發(fā)現(xiàn)問題和矛盾的根源，然后努力在新的管理辦法中解決它們；以后發(fā)現(xiàn)新的問題，再用新的辦法解決?！?/p>

草案制定：

“物業(yè)成本公示”經(jīng)過了70項調(diào)查

“管理辦法的出臺，不是政府一兩個部門的工作，是全社會力量凝結(jié)而出的智慧結(jié)晶。”張農(nóng)科深有感觸地說，為了出臺這個法規(guī)，數(shù)十位社會學(xué)、建筑學(xué)等各領(lǐng)域的專家會商了上百次，僅物業(yè)成本公示一項內(nèi)容，就有70多個項目參加調(diào)查，50位以上專家參加討論。

為了組織制定管理辦法，北京市住建委物業(yè)處的工作人員被“封”為“項目經(jīng)理”，一個工作人員“領(lǐng)”走一個或者幾個內(nèi)容，組織項目和專家進行調(diào)查和討論，并負責(zé)組織起草相關(guān)配套文件。

意見征集：

“街道辦監(jiān)督業(yè)委會”源自業(yè)主建議

2009年11月18日至2009年12月7日，市政府法制辦就《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》向社會公開征求意見。一方面在首都之窗網(wǎng)站公開征求社會意見，另一方面是書面征求區(qū)縣政府、相關(guān)委辦局、市高院、中央單位的意見。

本次公開征求意見引起了社會的廣泛關(guān)注，共有741位網(wǎng)民在首都之窗網(wǎng)站提出意見和建議，各委辦局也反饋意見184條。2009年12月，市政府法制辦專門組織了網(wǎng)民和業(yè)主代表與立法項目負責(zé)人面對面的座談會。負責(zé)征集意見和建議的法制三處賀淑芳說，座談會取得了良好的效果。在《辦法》的修改過程中，充分考慮了網(wǎng)民和業(yè)主代表的意見，比如“鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對業(yè)主大會和業(yè)主委員的指導(dǎo)監(jiān)督職能”、“應(yīng)當(dāng)明確規(guī)范政府的監(jiān)督指導(dǎo)行為及相應(yīng)責(zé)任，例如，對業(yè)主委員會備案要有程序和時限的規(guī)定，符合條件的應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案”、“無論采用包干制還是酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況都應(yīng)該公示”、“拒不撤出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)該收費”等等，都給予了采納。

4月6日，市政府第64次常務(wù)會原則同意《北京市物業(yè)管理辦法》草案，會議提出，要進一步研究提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)企業(yè)與城市公共服務(wù)部門間的職責(zé)界線，理順業(yè)主委員會與居民委員會之間的關(guān)系……這些意見，在管理辦法或者相關(guān)配套文件中都有體現(xiàn)。

物業(yè)公司3074家

一級104家

二級271家

三級2447家

三級暫定252家

本市共有物業(yè)公司3074個，實施物業(yè)服務(wù)項目5274個，面積40876.2萬平方米，其中住宅3591個，面積32502.4萬平方米。業(yè)委會現(xiàn)在有767個，其中住宅730個，非住宅37個。