5月投資地產(chǎn)銀信理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行銳減 專家建議：

房地產(chǎn)新政“緊箍咒”在地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行方面顯現(xiàn)。 機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期發(fā)行的32款信托類產(chǎn)品中只有5款投向地產(chǎn)公司。

目前信托公司主要綜合運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)抵押、上市公司股權(quán)質(zhì)押或其他受益權(quán)質(zhì)押，并配合第三方的連帶責(zé)任擔(dān)?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)。如果這些抵押品質(zhì)押品或抵押品市場(chǎng)價(jià)值出現(xiàn)重大變化，則直接影響到信托產(chǎn)品的收益。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問題也可能引發(fā)信托違約風(fēng)險(xiǎn)。銀行理財(cái)分析師建議，現(xiàn)階段投資者應(yīng)盡量避開“涉房”信托產(chǎn)品。

地產(chǎn)商借信托公司發(fā)信托產(chǎn)品開始銳減

近期投資房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品發(fā)行突然減速。據(jù)普益財(cái)富周報(bào)顯示，地產(chǎn)商直接借助信托公司發(fā)行的集合資金信托產(chǎn)品銳減。記者走訪多家銀行反映，目前在售的“涉房”信托類理財(cái)產(chǎn)品收益率較高，往往上市即售罄。

信托類產(chǎn)品發(fā)行減少

益財(cái)富統(tǒng)計(jì)最新數(shù)據(jù)顯示，在5月15日至25日(昨日)新發(fā)的信貸類理財(cái)產(chǎn)品只有32款，相比4月信貸類產(chǎn)品每周50款的發(fā)行水平，該類信托計(jì)劃的發(fā)行環(huán)比已明顯回落。而且，32款信托類產(chǎn)品中只有5款投向地產(chǎn)公司。

用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，銀信發(fā)行的地產(chǎn)合作理財(cái)產(chǎn)品分別超過250款，資金量高達(dá)1000億元以上。

大量的信托融資進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)后，被指有推高房?jī)r(jià)的嫌疑。因此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)為在目前的大環(huán)境下，信托公司在助推房?jī)r(jià)的同時(shí)，也增加了信托公司和銀行的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

今年4月份，隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策進(jìn)一步收緊，銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)也開始重點(diǎn)關(guān)注銀信給房地產(chǎn)以及銀行所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，今年4月份，隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策進(jìn)一步收緊，銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)也開始重點(diǎn)關(guān)注銀信給房地產(chǎn)以及銀行所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，始于4月份銀信合作理財(cái)產(chǎn)品的推出趨于降溫。

與此同時(shí)，地產(chǎn)商直接借助信托公司發(fā)行的集合資金信托產(chǎn)品也開始銳減。一位信托分析師指出，減少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行，是為房地產(chǎn)降溫以及規(guī)避地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

此前，銀監(jiān)會(huì)曾明確表示，通過信托融資的地產(chǎn)公司必須四證齊全、資本金比例達(dá)標(biāo)、禁止土地儲(chǔ)備貸款、禁止股東違法的關(guān)聯(lián)交易等都被再次提及。

樓價(jià)松動(dòng)為回籠資金

據(jù)了解，部分地產(chǎn)商已開始松動(dòng)房?jī)r(jià)，以便回籠資金自救，而以土地和在建工程作為抵押物的信托產(chǎn)品。

樓市成交量萎縮和價(jià)格松動(dòng)將導(dǎo)致地產(chǎn)商抵押物市值下降，運(yùn)作中的信托貸款開發(fā)項(xiàng)目也可能因緊縮政策而無法持續(xù)。這必然會(huì)影響到投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品，其收益也難以達(dá)到預(yù)期,至少在產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)政策風(fēng)險(xiǎn)有增無減。

建議:投資信托類產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)選設(shè)有“安全閥”的產(chǎn)品

面對(duì)不斷加大的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如何購(gòu)買地產(chǎn)信托產(chǎn)品成為市場(chǎng)關(guān)注的一大焦點(diǎn)。“現(xiàn)階段，投資者應(yīng)盡量避開‘涉房’信托產(chǎn)品。”專家建議，現(xiàn)階段,投資者應(yīng)盡量避開涉房類信托產(chǎn)品。

普益財(cái)富周報(bào)公開信息顯示，投資到房地產(chǎn)企業(yè)的集合信托產(chǎn)品平均收益率在各類信托產(chǎn)品中最高，年化可以達(dá)到8.25％-9.00％。這些由信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品主要面向中高端投資者發(fā)售，基礎(chǔ)門檻在100萬元以上。

銀行在這些產(chǎn)品的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)開發(fā)的理財(cái)產(chǎn)品將投資門檻降到5萬元。記者走訪多家銀行反映，這類低門檻的信貸產(chǎn)品往往上市即售罄。銀信合作的涉房地產(chǎn)類信托計(jì)劃收益率也能達(dá)7％，比其他基礎(chǔ)建設(shè)類信托計(jì)劃年化收益率高出3％以上。

市場(chǎng)預(yù)期目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大， 近期包括國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行在內(nèi)的銀信理財(cái)產(chǎn)品都已經(jīng)配合監(jiān)管部門進(jìn)行了調(diào)研，監(jiān)管部門不排除將信托貸款類以及信貸資產(chǎn)類的理財(cái)產(chǎn)品納入“表內(nèi)監(jiān)管”的可能性。因此也造成了信貸類產(chǎn)品發(fā)行的暫時(shí)性回落。

要留意第三方擔(dān)保

建設(shè)銀行（601939）的理財(cái)分析師對(duì)本報(bào)記者表示，普通投資者在購(gòu)買信托類理財(cái)產(chǎn)品尤其要留意第三方擔(dān)保、資金投向何處等。

對(duì)于已經(jīng)投資地產(chǎn)信托能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益問題，專家指出，這取決于房?jī)r(jià)有多大的降幅，以及涉房信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

雖然經(jīng)過銀行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后，這些信托理財(cái)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)有所降低，然而風(fēng)險(xiǎn)依然存在。專家提醒，投資者應(yīng)清楚，銀行信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)定義是“非保本浮動(dòng)收益”，且面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和提前終止的風(fēng)險(xiǎn)。

專家提醒，信托類產(chǎn)品的內(nèi)部設(shè)計(jì)上是否有多層次保障措施。目前信托類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制手段一般會(huì)綜合運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)抵押、上市公司股權(quán)質(zhì)押或其他受益權(quán)質(zhì)押，并配合第三方的連帶責(zé)任擔(dān)保等等。

如果這些抵押品質(zhì)押品或抵押品市場(chǎng)價(jià)值出現(xiàn)重大變化，則直接影響到信托產(chǎn)品的收益。專家建議，投資結(jié)構(gòu)證券信托類產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)選擇設(shè)有“安全閥”的產(chǎn)品。