您公司關(guān)于請求協(xié)會對桃源居社區(qū)物業(yè)費(fèi)定價與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)給予指導(dǎo)意見的請示函并隨函送來《桃源居物業(yè)調(diào)費(fèi)前各區(qū)域收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表》、《調(diào)費(fèi)后新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表》、《深圳桃源居物業(yè)管理方案》等資料收悉,函詢有關(guān)桃源居住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)服務(wù)和收費(fèi)及相關(guān)事宜指導(dǎo)評價意見,經(jīng)詳細(xì)閱讀有關(guān)資料,結(jié)合本指導(dǎo)小組對桃源居住宅區(qū)實地考察及召開的若干次座談會、調(diào)研會所了解的情況,通過綜合分析,現(xiàn)復(fù)函如下:
關(guān)于桃源居業(yè)主、居民兩委員會委托專業(yè)機(jī)構(gòu)的審計和世外桃源物業(yè)公司聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)所做《物業(yè)管理方案》的評價意見
首先,由業(yè)主委員會和社區(qū)居民委員會攜律師事務(wù)所共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu),分別對物業(yè)管理處、物業(yè)公司和開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理成本方面大規(guī)模全方位的、反復(fù)的財務(wù)審計是認(rèn)真負(fù)責(zé)和實事求是的做法,其委托的會計師事務(wù)所為專業(yè)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu),從審計報告上看物業(yè)管理成本分析實際,審計目的明確、方法專業(yè)、針對性強(qiáng)、結(jié)論合理,完全符合物業(yè)管理成本結(jié)構(gòu)和收支特性,具有較強(qiáng)的可信度。其次,物業(yè)管理公司聘請專業(yè)顧問公司從服務(wù)內(nèi)容,成本核算方面進(jìn)行物業(yè)管理方案的編制,并在詳細(xì)分解服務(wù)成本的基礎(chǔ)上測算出物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是科學(xué)規(guī)范的,從《深圳桃源居物業(yè)管理方案》上看,其結(jié)構(gòu)合理,內(nèi)容符合實際,成本歸納完整,測算專業(yè)規(guī)范,符合物業(yè)管理的實際情況,具有一定的可信度和較強(qiáng)的使用價值。
關(guān)于桃源居住宅區(qū)現(xiàn)行物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)水平的評價
《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡稱《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》)是分類分級的菜單式標(biāo)準(zhǔn),將各類服務(wù)內(nèi)容中的各級標(biāo)準(zhǔn)分別相加得出的基本標(biāo)準(zhǔn)為,高層住宅一級3.9元、二級3.2元、三級2.69元、四級2.27元、五級1.9元,多層住宅一級1.3元、二級1.1元、三級0.85元、四級0.72元、五級0.60元,按上述標(biāo)準(zhǔn)比照,桃源居現(xiàn)行九個標(biāo)準(zhǔn)分別按應(yīng)收面積平均結(jié)果為高層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高2.8元,最低1.5元,平均2.33元,高層住宅收費(fèi)相當(dāng)于《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的四級略高水平；多層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高1.00元、最低為0.80元,平均為0.82元,多層住宅收費(fèi)水平相當(dāng)于《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的四級至三級之間水平。
關(guān)于本次擬調(diào)價后所達(dá)到的收費(fèi)水平評價
根據(jù)所提供資料獲得的數(shù)據(jù),本次擬調(diào)價后的標(biāo)準(zhǔn)高層住宅最低2.2元、最高仍為2.8元,平均2.48元,只相當(dāng)于《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的四級與三級之間；多層統(tǒng)一為1.2元,相當(dāng)于《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的二級至一級之間水平。這里需要特別說明兩點(diǎn):一是本次擬調(diào)價標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)的是2006年桃源居的物業(yè)成本測算的,而2007、2008、2009和今年是社會綜合成本和物業(yè)管理社會平均成本上升最快的時期,這就意味著本次調(diào)整后,仍然達(dá)不到所提供服務(wù)和現(xiàn)行《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的匹配水平,從而面臨馬上進(jìn)行再次調(diào)價的動因,二是根據(jù)我市有關(guān)法規(guī)規(guī)定《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》適用期為兩年,現(xiàn)行的《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》原本是截止2009年的有效期,由于政府機(jī)構(gòu)改革實行的《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》延遲出臺,這也意味著新《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》出臺后,由于考慮了社會成本上漲的因素,其結(jié)果將會比現(xiàn)行《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》要高,屆時,如不繼續(xù)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格,則所提供服務(wù)和新的《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》匹配水平差距又將拉大,甚至可能出現(xiàn)為解決物業(yè)費(fèi)不足而導(dǎo)致的減少服務(wù)內(nèi)容和降低服務(wù)水平的情況,望引起高度重視。
關(guān)于桃源居住宅區(qū)目前物業(yè)管理和服務(wù)水平的評價
根據(jù)調(diào)查了解和考察桃源居物業(yè)管理服務(wù)的實際情況,并參考《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的服務(wù)內(nèi)容以及行業(yè)的一般情況,并對《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》中部分具體分類分級量化內(nèi)容進(jìn)行比較,認(rèn)為桃源居物業(yè)管理和服務(wù)水平基本達(dá)到《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》中分級標(biāo)準(zhǔn)大部分的一級標(biāo)準(zhǔn)和部分超一級和二級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)水平。
關(guān)于對開發(fā)商補(bǔ)貼和物業(yè)管理公司虧損問題的看法
查閱有關(guān)資料和審計報告稱:開發(fā)商共向桃源居投入補(bǔ)貼性和完善建設(shè)及修繕改造經(jīng)費(fèi)計6300多萬元,同時物業(yè)管理公司多年來累計虧損2200多萬元。桃源居是我市最大型的居住小區(qū),開發(fā)周期長、分期多,開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中投入了極大熱情完善已完工部分,同時大力扶持和補(bǔ)貼物業(yè)管理公司是難能可貴的,雖然,物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要開發(fā)商的大力支持和必要的完善性投入,但協(xié)會從行業(yè)健康發(fā)展的角度歷來不主張物業(yè)服務(wù)企業(yè)依賴開發(fā)商的“輸血”政策,而倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅持物業(yè)管理作為主業(yè),要以主業(yè)作為主要盈利來源點(diǎn),同時提倡可以利用相關(guān)資源開展多種經(jīng)營和服務(wù),即物業(yè)管理“一業(yè)為主、多種經(jīng)營為輔”的宗旨。所以,對于世外桃源物業(yè)公司的長年虧損情況應(yīng)引起高度重視,協(xié)會將會同有關(guān)部門高度關(guān)注桃源居開發(fā)建設(shè)完成后或在其他原因情況下,一旦不能繼續(xù)獲得開發(fā)商的支持補(bǔ)貼時所引起的服務(wù)質(zhì)量下降乃至可能由此引發(fā)的社區(qū)矛盾和維穩(wěn)等問題。
專此函復(fù)!
深圳市物業(yè)管理協(xié)會
桃源居物業(yè)管理價格調(diào)整指導(dǎo)小組
二○一○年八月二十日
