中央14部委聯(lián)手制定的“小產(chǎn)權(quán)房”處理方案尚未定稿，各地“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)已愈積愈多。
最近北京房地產(chǎn)市場(chǎng)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目花樣翻新，為“變異小產(chǎn)權(quán)房”，但是其本身形式設(shè)計(jì)“精巧”。而新式“小產(chǎn)權(quán)房”土地來(lái)源，包括部分建設(shè)用地城鄉(xiāng)統(tǒng)籌置換出來(lái)的集體建設(shè)用地。據(jù)北京規(guī)劃委數(shù)據(jù)，今年北京啟動(dòng)50個(gè)重點(diǎn)村城市化改造工作，涉及集體建設(shè)用地25平方公里。而北京市舊村改造政策當(dāng)中，允許整理出來(lái)多余建設(shè)用地建設(shè)公租房或酒店產(chǎn)業(yè)，支持農(nóng)村后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,這部分土地約占7.5平方公里。
全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌整理土地使集體建設(shè)用地大量入市，其中相當(dāng)部分轉(zhuǎn)變成了各種形式的“小產(chǎn)權(quán)房”。政策制定者既要考慮“小產(chǎn)權(quán)房”合法性問(wèn)題，又要考慮被拆遷農(nóng)民生計(jì)安排問(wèn)題。建議采取疏導(dǎo)方式，來(lái)解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。
奤夿屯式“創(chuàng)新”
“全款20萬(wàn)入住現(xiàn)代花園洋房”。5月19日，在位于八達(dá)嶺高速水屯橋西的“伊舍小鎮(zhèn)”旁邊，一張醒目廣告促銷(xiāo)宣傳單上寫(xiě)道?！耙辽嵝℃?zhèn)”還直接在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打廣告，均價(jià)4900元/平方米。
銷(xiāo)售人員稱(chēng)，“伊舍小鎮(zhèn)”項(xiàng)目是北京市第一批13個(gè)舊村改造項(xiàng)目的一部分。奤夿屯是這13個(gè)舊村改造之一。該項(xiàng)目采取將舊村拆掉，然后給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房。另外建設(shè)幾十棟樓房，以“入會(huì)”形式對(duì)外銷(xiāo)售。村里會(huì)給出一個(gè)村集體房產(chǎn)證，另外與購(gòu)買(mǎi)者簽訂一個(gè)協(xié)議，如果發(fā)生拆遷，拆遷補(bǔ)償歸買(mǎi)房者。
該項(xiàng)目一期已經(jīng)大部分售完，只有8號(hào)樓僅余數(shù)套房子。
“伊舍小鎮(zhèn)”不怕被當(dāng)做“小產(chǎn)權(quán)房”查處原因之一，是運(yùn)作模式不是“賣(mài)”而是“入會(huì)”，“伊舍小鎮(zhèn)”號(hào)稱(chēng)屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，采用會(huì)員制運(yùn)作，會(huì)籍協(xié)議與當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府簽訂，只需一次繳納所選戶型的會(huì)員費(fèi)就可入住。
協(xié)議的簽訂有兩種方式可供選擇：一種是無(wú)期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會(huì)，會(huì)員費(fèi)全額退還，實(shí)際上也就是居住五年。
售樓小姐也一律稱(chēng)為“會(huì)籍顧問(wèn)”，一位會(huì)籍顧問(wèn)表示，因?yàn)榉孔邮窃诖寮w土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，產(chǎn)權(quán)歸屬村里。不過(guò)，購(gòu)房者經(jīng)認(rèn)購(gòu)后可享受當(dāng)?shù)貥s譽(yù)村民待遇，給購(gòu)房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽(yù)村民》證書(shū)及由村委會(huì)核發(fā)的房屋使用權(quán)證，讓購(gòu)房者擁有房屋的永久使用權(quán)，因此大可不必?fù)?dān)心產(chǎn)權(quán)。
有意思的是，國(guó)土部5月初發(fā)出的18宗土地掛牌督辦案件中，有北京懷柔的“水岸江南”小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，其操作模式也是采取“入會(huì)”、“租用”的方式在集體土地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。在國(guó)土部的責(zé)令下，北京市政府將其界定為“小產(chǎn)權(quán)房”，準(zhǔn)備將該項(xiàng)目2007年12月30日以后續(xù)建、在建的項(xiàng)目全部拆除。
農(nóng)地入市潮
建設(shè)用地城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和新農(nóng)村建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)等問(wèn)題，是“小產(chǎn)權(quán)房”越來(lái)越多原因之一。某省就提出每個(gè)地市縣鄉(xiāng)都要建設(shè)中心城鎮(zhèn)，每個(gè)城鎮(zhèn)規(guī)劃就要15-20平方公里的土地。
國(guó)土資源部今年就將小城鎮(zhèn)化問(wèn)題調(diào)研列為重要調(diào)研課題之一。
蔡繼明說(shuō)，尤其是在城郊結(jié)合部，農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值較大，很多地方政府在做城郊結(jié)合部的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)，也都采取將農(nóng)民變居民，同時(shí)將置換出來(lái)的土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
以北京市為例，其近連續(xù)2年推出土地儲(chǔ)備1000億元貸款投放計(jì)劃，直接用來(lái)做城中村和城郊村的改造工程。北京市北京中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部面積約753平方公里，其中需要改造的行政村共有227個(gè)，涉及自然村落約450處。
今年北京先行啟動(dòng)50個(gè)市級(jí)重點(diǎn)村的城市化改造。50個(gè)重點(diǎn)村現(xiàn)狀宅基地占地面積約12平方公里，現(xiàn)狀鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地面積約13平方公里，涉及農(nóng)民約14萬(wàn)人，居民約4.2萬(wàn)人。
以通州區(qū)梨園鎮(zhèn)高樓金村為例，該村村域面積2700畝，預(yù)計(jì)整治后宅基地能騰退出1200多畝。村黨支部書(shū)記王德竹表示1200畝土地中150畝用于建設(shè)回遷房，還有一部分拿出來(lái)招拍掛解決發(fā)展資金問(wèn)題，集體產(chǎn)業(yè)用地計(jì)劃建設(shè)商廈寫(xiě)字樓和公租房。
實(shí)際上，在城郊結(jié)合部的農(nóng)村，除了少數(shù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)之外，大部分騰出來(lái)的土地都被用來(lái)做公租房或酒店。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于村級(jí)政府來(lái)說(shuō)，用節(jié)省下來(lái)的土地做公租房的動(dòng)力并不大?！耙?yàn)檫@些房屋將歸屬北京市住房保障局管理，脫離了村級(jí)政府控制的財(cái)產(chǎn)范圍，諸如酒店公寓，一些變相的小產(chǎn)權(quán)房才是地方政府喜歡做的項(xiàng)目。”
“雖然北京市提出騰退土地不許做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是這類(lèi)公租房、公寓、酒店建成什么形式，是否會(huì)成小產(chǎn)權(quán)房就不得而知?！辈汤^明說(shuō)。
堵不如疏？
在北京初期50多個(gè)舊村整治項(xiàng)目當(dāng)中，朝陽(yáng)區(qū)大望京村統(tǒng)籌模式，一直被其他地方所效仿。其推出的按照市價(jià)給予農(nóng)民補(bǔ)償，快速騰退了大望京村原有宅基地，同時(shí)通過(guò)賣(mài)地，又將投入成本回收了回來(lái)。
但是，如今土地市場(chǎng)情況已經(jīng)不同。大望京村項(xiàng)目整治啟動(dòng)時(shí)，正是土地價(jià)格比較低的時(shí)候。其土地上市交易時(shí)，正是2009年下半年土地價(jià)格最高的時(shí)候。大望京村趕上了好時(shí)候，其他村則未必如此。
一些敏感的人士指出，在目前房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)環(huán)境不好的條件下，地方政府投入舊村改造資金需要收回來(lái)，變相建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房就成了見(jiàn)效最快的手段之一?！靶‘a(chǎn)權(quán)房的形成，公開(kāi)的說(shuō)法一般都是舊村改造。”大岳咨詢公司總監(jiān)李偉說(shuō)。
對(duì)于村級(jí)改造來(lái)說(shuō)，一般區(qū)政府批就行。比如，區(qū)政府審批的是一個(gè)旅游性項(xiàng)目，可能蓋別墅用來(lái)滿足游客度假、采摘、養(yǎng)老的需求，但是開(kāi)發(fā)商在執(zhí)行中，也可能把它當(dāng)小產(chǎn)權(quán)給賣(mài)了?！耙惶追孔佑?0年的使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商可以分時(shí)段賣(mài)給幾家，做成產(chǎn)權(quán)式酒店，類(lèi)似于分時(shí)度假。”李偉分析說(shuō)。
另一方面，“小產(chǎn)權(quán)房”的興起也與高漲房?jī)r(jià)有直接關(guān)系。蔡繼明說(shuō)，正是由于城市房?jī)r(jià)太高，小產(chǎn)權(quán)房才會(huì)有市場(chǎng)。另外，既然政府騰退了農(nóng)民的宅基地，又留下了一部分建設(shè)用地給農(nóng)民謀生，只要農(nóng)民不改變土地性質(zhì)，符合規(guī)劃，自己建設(shè)房屋也無(wú)不可。
“既然允許農(nóng)民建設(shè)房屋可以銷(xiāo)售，但是又規(guī)定城市人不可以到農(nóng)村去買(mǎi)房，這個(gè)規(guī)定是自相矛盾的，也是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題糾纏不清的原因?！辈汤^明說(shuō)，
一位接近國(guó)土部的人士說(shuō)，14部委聯(lián)合作的“小產(chǎn)權(quán)房”治理方案，如今還在調(diào)研階段，最早要一年后才能出臺(tái)初步的方案。而“小產(chǎn)權(quán)房”怎樣解決，就一拖再拖，沒(méi)有定論。
