今年8月，北京市住建委通報(bào)稱，明悅灣經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目被檢出混凝土試塊強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)。這是北京繼去年8月后又一處出現(xiàn)質(zhì)量問題的保障房項(xiàng)目。

事實(shí)上，保障房低質(zhì)、地處偏遠(yuǎn)的新聞早已屢見不鮮。在這些現(xiàn)象的背后是——保障房圖紙上的規(guī)劃是宏偉的，但問題在于誰來埋單。

除了2008年11月的9000億安居工程，2009年6月的《2009-2011廉租房保障規(guī)劃》要求，從2009年起到2011年，爭取用三年時(shí)間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)今年6月發(fā)布的《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》則要求，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴第一財(cái)經(jīng)日報(bào)《財(cái)商》記者，住房保障這座山并不好爬，問題主要集中在土地供應(yīng)、資金來源，以及地方政府的積極性等方面。

土地供應(yīng)

從表面上看，土地都是掌握在地方政府手里，土地供應(yīng)并不是大問題，但事實(shí)遠(yuǎn)非如此。

今年1月19日，國土資源部召開的“保增長保紅線行動(dòng)”成效座談會(huì)上的數(shù)據(jù)顯示，2009年1～11月，我國保障性住房用地供應(yīng)27.54萬畝，僅完成年度計(jì)劃供應(yīng)量的46.66%。

另外，2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地供應(yīng)占全部住房用地的13.24%。但中國指數(shù)研究院高級分析師雷華表示，從真正意義上的保障房用地上來看，其供應(yīng)量未必如公眾期待的那么高。

上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍告訴記者，假設(shè)一塊保障房用地劃撥出讓價(jià)為80萬元，但放到市場上招拍掛至少要800萬元，地方政府顯然很難無視這樣的利益損失。

也許正是這樣的原因，在杭州，曾有數(shù)千套經(jīng)濟(jì)適用房被棄購，就是因?yàn)榈靥幤?，生活不便。同樣，在南京，將?010年年底推出的數(shù)千套經(jīng)濟(jì)適用房亦在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。

資金來源

對于保障房建設(shè)而言，沒有錢是萬萬不行的。

以9000億安居工程為例，楊紅旭告訴記者，這實(shí)際上是由中央、地方、社會(huì)共同籌措。中央財(cái)力有限，而且側(cè)重廉租房建設(shè)，如2008年前三季度，各地廉租房建設(shè)已投入資金180億元，中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金為68億元。

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)陶琦告訴記者，在保障房建設(shè)中，地方政府的財(cái)政收入根本不足以應(yīng)付，因?yàn)樽鳛轭A(yù)算外收入的土地出讓金也有很多被用來支付財(cái)政收支缺口了。

住建部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長文林峰近日撰文表示，住房保障資金以地方財(cái)政為主，地方政府心有余而力不足，因房地產(chǎn)調(diào)控政策也影響了各地的土地財(cái)政收入，故在投入保障性住房資金鏈條上周轉(zhuǎn)不暢。

中國指數(shù)研究院的一份報(bào)告顯示，1994年以來，地方政府財(cái)政赤字率幾乎呈不斷增長態(tài)勢。

楊紅旭表示，保障房建設(shè)很大程度上受政府財(cái)政收入水平的制約，西方發(fā)達(dá)國家在二戰(zhàn)后為住房保障投入了大量的財(cái)力，但上世紀(jì)70年代石油危機(jī)后，英、美、新加坡等國住房保障覆蓋面都有所減小。

今年8月，保障房的資金來源找到了一個(gè)新的方向。

8月5日，北京、天津、重慶等28個(gè)城市被確定為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市，493億元將被支持133個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目建設(shè)。

此外，REITs(房地產(chǎn)信托基金)也有望給保障房建設(shè)注入血液。REITs在國外是一種大眾投資品，它通過打包相關(guān)物業(yè)的所有權(quán)或收益權(quán)，以租金形式回報(bào)給基金持有人。

繼天津以廉租房為主打推出的REITs后，上海浦東新區(qū)向央行遞交了發(fā)行方案，由上海四大國有地產(chǎn)集團(tuán)——張江、金橋、外高橋、陸家嘴聯(lián)合發(fā)起的，發(fā)行規(guī)模為35億至45億元，發(fā)行期限為十年。

上海一家大型券商相關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，上述方案的版本有好幾個(gè)，尚未獲得批準(zhǔn)，繼去年下半年監(jiān)管層發(fā)布REITs征求意見稿后，一直沒有推出，可能也是考慮到很多風(fēng)險(xiǎn)因素。

此外，上海市市長韓正7月19日在一次會(huì)議上公開表示，上海正考慮企業(yè)年金、保險(xiǎn)資金等進(jìn)入保障房市場的可行性，一旦方案成熟，將逐步推開。

但對于REITs用于保障房建設(shè)的可行性，不少業(yè)內(nèi)人士持懷疑態(tài)度。李戰(zhàn)軍表示，如果用于商業(yè)地產(chǎn)可行性是存在的，但從保障房的投資回報(bào)率上講，投資者的興趣不會(huì)高的。

據(jù)楊紅旭測算，目前上海市場上老公房的租金回報(bào)率為3%多點(diǎn)，而次新房的租金回報(bào)率只有不足3%，這一回報(bào)率，距貸款利率相差甚遠(yuǎn)，市場化的企業(yè)根本無法從經(jīng)營租賃房的業(yè)務(wù)中獲利。

在地方政府探索保障房的資金來源上，“常州模式”似乎正成為一個(gè)典型。

今年年初，常州成立了注冊資本為10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司，作為保障房建設(shè)的投融資平臺，政府向房投公司注入3000畝土地資源，落實(shí)了30多億元融資額度，目前已實(shí)際到賬27.9億元。

常州相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，房投公司融資的還款渠道主要有7個(gè)，包括土地出讓凈收益的10%，每年約10億元；公積金增值收益部分，每年約兩三千萬元；財(cái)政專戶投入每年1億元左右等。

楊紅旭認(rèn)為，住房保障工作絕非完全依靠財(cái)政支出，在以政府行政手段的前提下，還須發(fā)揮市場配置資源的有效性。比如，政府可以鼓勵(lì)私人開發(fā)商參與廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和運(yùn)行，還可以吸引商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在個(gè)人抵押貸款、房地產(chǎn)證券化方面有所作為，從而搞活房地產(chǎn)金融。

地方政府運(yùn)作效率

除了資金、土地兩大難題外，保障房建設(shè)進(jìn)程還主要在于地方政府的運(yùn)作效率。甚至說，上述兩個(gè)難題受第三個(gè)難題的制約。

地方政府的運(yùn)作效率在住建部2006年的一份通報(bào)上可以得到說明，該通報(bào)顯示，截至2005年底，291個(gè)地級以上城市中，221個(gè)城市實(shí)施了廉租住房制度，占地級以上城市的75.9%，但福建、河南、云南、吉林、甘肅、內(nèi)蒙古等6個(gè)省(區(qū))，實(shí)施廉租住房制度的城市不足50%。

此外，楊紅旭認(rèn)為，雖然2005年的“國八條”中提出了問責(zé)制，但僅靠行政和黨內(nèi)的監(jiān)督與懲處，威懾力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前，我國急需出臺一部住宅法或住房保障法，以大法的形式嚴(yán)格約束地方政府和官員，保證住房保障建設(shè)的有效推進(jìn)。

文林峰也表示，住房保障尚未納入整個(gè)社會(huì)保障體系，保障資金來源未納入財(cái)政公共支出預(yù)算，由此導(dǎo)致住房保障既沒有穩(wěn)定的財(cái)政預(yù)算支出渠道作為經(jīng)濟(jì)支撐，也沒有國家層面上明確的發(fā)展規(guī)劃和實(shí)施目標(biāo)，因而滯后于社會(huì)保障體系的整體發(fā)展進(jìn)程。

此外，楊紅旭還表示，由于中國城鄉(xiāng)二元制、地方利益保護(hù)主義的長期存在，諸如北京、上海等地很多外來人口無法享受住房保障，從長遠(yuǎn)看，這將非常不利于城市發(fā)展和住房保障體系的完善。