博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第九屆年會于6月14日舉行，中國地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及傳媒機構(gòu)的首腦人物會聚博鰲，共同面對嚴峻的房地產(chǎn)金融環(huán)境，找尋地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的空間。鳳凰網(wǎng)財經(jīng)獨家新媒體支持。

主持人：謝謝哈繼銘先生的精彩演講，他剛才描述了一個未來，這個未來可以有4個字來形容，水深火熱，水深是流動性泛濫，火熱是警惕各種資產(chǎn)價格的泡沫，下面有請華遠集團總裁，華地產(chǎn)董事長任志強先生做專題演講。

任志強：我最近看到兩封來信，他們互相討論的美國經(jīng)濟危機也好，世界經(jīng)濟危機包括中國的情況，都和馬克思所說的周期性沒有任何關(guān)系，他們認為現(xiàn)在的危機都不是產(chǎn)生于必然的周期，而是產(chǎn)生于一種特殊情況下的回歸。今天題目本來是經(jīng)濟增長的曲線，剛才哈博士已經(jīng)探討了經(jīng)濟危機，我想說的是房地產(chǎn)的內(nèi)容。

如果沒有周期性是誰在決定著房地產(chǎn)的增和漲，我個人覺得最大的問題是中國政府在用短期政策決定一個長期消費品的預(yù)期，我們從1998年來看，朱镕基干了一件事情就是住房制度改革，這項住房制度的改革目的就是希望建立一個重要長期的住房政策，從1949年政府開始提出住房制度以后，直到朱镕基23號文件決定了住房可以私有化，建國50多年房地產(chǎn)業(yè)只出臺了一次重大的房地產(chǎn)政策變化。

到2003年以后陸陸續(xù)續(xù)出臺都是短期政策，幾乎沒有一個是針對房地產(chǎn)長期政策，比如說關(guān)于土地閘門和銀行信貸閘門，比如說國八條、國六條等等，但是誰可以告訴我們未來是什么？再看看1929年美國金融危機做的是什么，羅斯福大部分建立長期政策，比如說建立住宅法，美國在1930年代開始出臺住宅房，建立長期解決人們住房問題和長期預(yù)期政策，而且住宅法里面包括住宅金融，羅斯福還建立了社會保障體系，所以可以說30年代的美國經(jīng)濟危機是靠更多長期政策來決定未來一個發(fā)展趨勢。1929年大危機之后一直到這次經(jīng)歷了差不多70、80年的時間又出現(xiàn)了新的危機，這次危機是以金融危機發(fā)起的和實體經(jīng)濟產(chǎn)生是不同的。但是中國有問題，一個有70年的住房產(chǎn)品，是長期積累形成的消費過程，這樣的消費過程靠短期政策調(diào)整，能不能形成一個穩(wěn)健的預(yù)期，我覺得是中國政策在決定著未來房地產(chǎn)經(jīng)濟走勢，比如說指數(shù)的變化，市場的變化和民眾消費預(yù)期的變化。

買一套住房可能要有幾年的時間做前期的準備，要準備首付，對一般家庭來說要3—5年才可以把首付湊齊，在準備首付的時候有一個決策，我未來預(yù)期要買房的，還是房屋不斷的跌，或者今天跌明天升，要把首付用于其它的消費，比如說買車。支付首付以后還要有7—20年左右按揭貸款支付期，對大多數(shù)家庭來說，他們會考慮融資成本是多少，最終成本是銀行借貸利率，從現(xiàn)在來看2007年貸款60萬元，需要還貸20年，一套60萬房子很難在短期之內(nèi)上漲到80萬，所以融資成本高低比房價短期上漲，漲幾倍或者漲10倍要嚴重的多。在決定長期政策的時候，我突然發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控是短期的，比如說在09年已經(jīng)出臺的包括地方和中央很多政策，決定的是2009年12月31號以前有效，過了12月31號到2010年經(jīng)濟政策失效，中央又要出臺相關(guān)的政策來決定2010年政策是什么。

既然住房是長期發(fā)展過程，必須要看穩(wěn)定長期政策來決定，但是到目前為止沒有看到任何和住房市場長期相關(guān)的調(diào)控政策，所以更多可以看到房地產(chǎn)市場是隨著短期政策的調(diào)控而不斷出現(xiàn)波動。去年年底和今年年初我們認為房地產(chǎn)已經(jīng)進入了底部，恰恰因為中央出臺了一系列政策。隨著各地方政府又出臺一些相關(guān)政策，而這些相關(guān)政策讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比2007年更好的銷售速度，比如說對一二套住房信貸的調(diào)整，比如說舊房進入市場以后的稅費減免，這些都在短期之內(nèi)發(fā)生了巨大的作用，這個推動作用讓市場銷售增長已經(jīng)超過2007年，2007年1—5月份銷售了2億6千萬平方米，已經(jīng)超過了07年，這樣一個政策怎么來解決呢？

我個人認為要想讓房地產(chǎn)長期維持穩(wěn)定，很重要就是要建立長期穩(wěn)定的住房政策，或者說出臺《住宅法》，從現(xiàn)在來看短期政策形成的結(jié)果，在朱镕基取消福利分房之后，陸陸續(xù)續(xù)出臺一系列政策，大概現(xiàn)在有30多種房子，有保障性住房，兩限房、經(jīng)濟適用房等等，經(jīng)濟危機后中國政府公布國家推出4000億保障性住房里面包括廉租房和聯(lián)想房當(dāng)中就有八種，這八種分別占有多少，還有拆遷放、自建房、合建房等等，這30多種住房把朱镕基取消福利分房的長期政策徹底推翻了，變成了每一屆政府都有權(quán)臨時決定短期的住房政策是什么樣，可以在市場上充斥不同的制度性腐敗，所以我們住房市場受到了非周期性，和政策影響的巨大變化。

可以從幾個案例來看一下，都再說房價在漲，大家也在懷疑中國住房市場房價是不是發(fā)生了巨大的調(diào)整，從5月份公布的數(shù)字來看，同比是下降的，環(huán)比是上漲的。如果拿三個月以前房價來看，可以在國際市場買20多桶石油，如果拿今天全國的平均房價來看，大概在國際市場只能買8桶石油，下降了3倍。所以從石油情況來看，我們房價不是漲還是跌了，跌的很兇，有人說你能不能用跌價的方式來評價房價是漲還是跌。中國的CPI和PPI在下降，而全世界幾乎所有國家的PPI和CPI都是下降，而且GDP也是下降的，因此在最近一段時間4月份全國做生活物價指數(shù)調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，北京、上海從全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亞洲前10個國家里面，北京和上海僅排在日本、新加坡等城市之后，始終排在香港前面，在別的國家物價下跌，我們的物價也下跌，我們生活指數(shù)是在上升的，緊隨其后是中國其它幾個城市，亞洲除了日本、香港和新加坡，剩下排在前10名都是中國的城市，排在前30名中國成為已經(jīng)占到90%。既然我們生活消費指數(shù)在不斷上漲，用消費指數(shù)來衡量房價，發(fā)現(xiàn)房價還是在下跌，房價的高與低可能每個人都有不同的解釋，最重要看你的參照物。

美國20年代到90年代包括這次房價下跌，幾乎每次房價上漲都來自于政策的管制，當(dāng)某一周出現(xiàn)了分期的法治和對租賃市場進行管制的時候，這個地區(qū)房價就開始迅速的上漲，中國也不排除。自2003年開始對土地和信貸進行嚴格管制之后，在開始出現(xiàn)了房價的劇烈性變化，而此前每年房價增長比例大概只有2%左右，而這個和工資收入9.5%平均增長率來比是極低的，當(dāng)政府短期政策對市場產(chǎn)生巨大影響的時候，于是房屋的價格就產(chǎn)生了巨大的變化。我們可以看看最近出臺的抑制股市的泡沫和房市泡沫的說法，在計劃經(jīng)濟回歸的時候，政策性的影響必然對市場產(chǎn)生巨大的影響，比如說中鋼協(xié)在鐵礦石談判的時候認為鐵礦石不能作為一種商品來炒賣。外貿(mào)在國家要穩(wěn)定外貿(mào)出口政策下實行大量出口退稅，中國可以用出口退稅來穩(wěn)定外貿(mào)出口和生產(chǎn)，但是永遠不可能穩(wěn)定國外的消費需求，美國人的消費需求并不因為中國的減稅而增加，所以不管是否減稅，從前幾次減稅情況來看，大幅度減稅幾個行業(yè)并沒有增加外貿(mào)出口。

如果將外貿(mào)出口減免稅率放在住房市場中個人所得稅上，我相信中國住房市場一定會有長期政策的預(yù)期，一定會比現(xiàn)在增長倍數(shù)要高多的多。大概估算一下如果有8000億購房個人所得稅退稅的話，可以帶動9萬億消費增率，遠遠超過4萬億投資拉動效益。但恰恰中國政府并不愿意對住房市場給予這樣的特殊優(yōu)惠，他們在迎合游戲當(dāng)中不是消費者多得，就是開發(fā)商多得，其實不是迎合游戲，開發(fā)商降價表面老百姓得到更便宜的房子，實際上受到更多損失是政府土地收益和稅收，和已經(jīng)擁有大量住房資產(chǎn)人的資產(chǎn)貶值，而這部分人損失并沒有在購房者的受惠當(dāng)中得到反省。所以有沒有一個長期的住房政策對中國影響是巨大的。

剛才哈博士特別強調(diào)了有關(guān)通脹的問題，我們也一直在看中國的貴金屬是否和通脹在發(fā)生變化，1—4月份的時候白銀銷售量增長40%，遠遠超過工業(yè)生產(chǎn)所需的白銀用量，大多數(shù)的人開始搞白銀當(dāng)做現(xiàn)貨存在家里面。中國黃金儲備今天早上我跟哈博士還在交流，哈博士認為中國黃金儲備發(fā)生重大變化是因為外匯儲備高的原因，做了外匯儲備結(jié)構(gòu)調(diào)整，但是增長速度發(fā)生很大的變化，02年12月份以前大概有1900多盎司，約合600多噸黃金，近兩年發(fā)生巨大的變化尤其是07年之后，已經(jīng)增加到3389萬盎司，就是增長到了1460萬噸的黃金，在原來基礎(chǔ)上增加75%，黃金儲備已經(jīng)進入了千噸級以上，進入到世界第五位。而我們從零儲備到600噸大概用了55年的時間，而從600噸上升到1054噸永樂不到四年的時間，可想而知，不但我們可能在預(yù)計出現(xiàn)巨大的推長，中國政府早就知道出現(xiàn)巨大的通脹。所以從黃金和白銀兩項儲備變化可以看到，所有人都在預(yù)期我們要抵制可能出現(xiàn)的巨大通脹，第一票子不能發(fā)的太多。

而在所有票子增發(fā)過程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場還沒有看到巨大的價格變化，有人說房地產(chǎn)市場最近銷售增長是因為大家預(yù)期可能會出現(xiàn)巨大的通脹，而房子、股票、金融資產(chǎn)、黃金都可能是抵抗通脹重要的方面，所以更多人在用買房子來抵抗通脹，我不知道這個通脹可能在什么時候產(chǎn)生。從目前來看，CPI和PPI下降，也許在8個月或者更長一段時間還不會出現(xiàn)高通脹的現(xiàn)象，但是不排除在未來發(fā)展過程當(dāng)中，可能會形成第二波的變化，目前我們已經(jīng)看到土地的銷售在增長，但是很多經(jīng)濟學(xué)家也在預(yù)測，4萬億用完了以后怎么辦？是不是還會有下一波的下降，如果這種現(xiàn)象出現(xiàn)，今年買的土地到明年就下降了，如果這種現(xiàn)象不出現(xiàn)，從今年新開工的面積大幅度下降，很多人都在預(yù)計，也許這種銷售增長會在明年年初，或者一、二季度就出現(xiàn)了，而這一系列的原因都在于我們沒有長期的預(yù)期，沒有穩(wěn)定性的政策，而穩(wěn)定性的政策才能決定未來的經(jīng)濟走向，僅僅靠現(xiàn)在已經(jīng)出臺的短期政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用是一定會出現(xiàn)更大的危險，比如在09年12月31號以后是不是還要出臺相關(guān)的一些政策。

去年期待各個地方政府出臺的政策，基本上都是09年12月31號以前有效，一旦這些政策終止或者到期的時候，會不會出現(xiàn)用短期政策來進行市場巨大調(diào)整的沖擊波，我們更擔(dān)心的是，如果沒有國家的長期政策，如果不在今天盡可能調(diào)整我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或者產(chǎn)業(yè)政策結(jié)構(gòu)，盡快的建立一個長期的住房政策，我們房地產(chǎn)市場很難今天已經(jīng)進入底部，明天就一定回到夏天的日子，謝謝。

（此文系補發(fā)，原文發(fā)布時間為2009年6月14日）