博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第九屆年會(huì)于6月14日舉行，中國地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及傳媒機(jī)構(gòu)的首腦人物會(huì)聚博鰲，共同面對(duì)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)金融環(huán)境，找尋地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的空間。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)獨(dú)家新媒體支持。

主持人：謝謝哈繼銘先生的精彩演講，他剛才描述了一個(gè)未來，這個(gè)未來可以有4個(gè)字來形容，水深火熱，水深是流動(dòng)性泛濫，火熱是警惕各種資產(chǎn)價(jià)格的泡沫，下面有請(qǐng)華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁，華地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)先生做專題演講。

任志強(qiáng)：我最近看到兩封來信，他們互相討論的美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)也好，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)包括中國的情況，都和馬克思所說的周期性沒有任何關(guān)系，他們認(rèn)為現(xiàn)在的危機(jī)都不是產(chǎn)生于必然的周期，而是產(chǎn)生于一種特殊情況下的回歸。今天題目本來是經(jīng)濟(jì)增長的曲線，剛才哈博士已經(jīng)探討了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我想說的是房地產(chǎn)的內(nèi)容。

如果沒有周期性是誰在決定著房地產(chǎn)的增和漲，我個(gè)人覺得最大的問題是中國政府在用短期政策決定一個(gè)長期消費(fèi)品的預(yù)期，我們從1998年來看，朱镕基干了一件事情就是住房制度改革，這項(xiàng)住房制度的改革目的就是希望建立一個(gè)重要長期的住房政策，從1949年政府開始提出住房制度以后，直到朱镕基23號(hào)文件決定了住房可以私有化，建國50多年房地產(chǎn)業(yè)只出臺(tái)了一次重大的房地產(chǎn)政策變化。

到2003年以后陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)都是短期政策，幾乎沒有一個(gè)是針對(duì)房地產(chǎn)長期政策，比如說關(guān)于土地閘門和銀行信貸閘門，比如說國八條、國六條等等，但是誰可以告訴我們未來是什么？再看看1929年美國金融危機(jī)做的是什么，羅斯福大部分建立長期政策，比如說建立住宅法，美國在1930年代開始出臺(tái)住宅房，建立長期解決人們住房問題和長期預(yù)期政策，而且住宅法里面包括住宅金融，羅斯福還建立了社會(huì)保障體系，所以可以說30年代的美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)是靠更多長期政策來決定未來一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。1929年大危機(jī)之后一直到這次經(jīng)歷了差不多70、80年的時(shí)間又出現(xiàn)了新的危機(jī)，這次危機(jī)是以金融危機(jī)發(fā)起的和實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生是不同的。但是中國有問題，一個(gè)有70年的住房產(chǎn)品，是長期積累形成的消費(fèi)過程，這樣的消費(fèi)過程靠短期政策調(diào)整，能不能形成一個(gè)穩(wěn)健的預(yù)期，我覺得是中國政策在決定著未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，比如說指數(shù)的變化，市場的變化和民眾消費(fèi)預(yù)期的變化。

買一套住房可能要有幾年的時(shí)間做前期的準(zhǔn)備，要準(zhǔn)備首付，對(duì)一般家庭來說要3—5年才可以把首付湊齊，在準(zhǔn)備首付的時(shí)候有一個(gè)決策，我未來預(yù)期要買房的，還是房屋不斷的跌，或者今天跌明天升，要把首付用于其它的消費(fèi)，比如說買車。支付首付以后還要有7—20年左右按揭貸款支付期，對(duì)大多數(shù)家庭來說，他們會(huì)考慮融資成本是多少，最終成本是銀行借貸利率，從現(xiàn)在來看2007年貸款60萬元，需要還貸20年，一套60萬房子很難在短期之內(nèi)上漲到80萬，所以融資成本高低比房價(jià)短期上漲，漲幾倍或者漲10倍要嚴(yán)重的多。在決定長期政策的時(shí)候，我突然發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控是短期的，比如說在09年已經(jīng)出臺(tái)的包括地方和中央很多政策，決定的是2009年12月31號(hào)以前有效，過了12月31號(hào)到2010年經(jīng)濟(jì)政策失效，中央又要出臺(tái)相關(guān)的政策來決定2010年政策是什么。

既然住房是長期發(fā)展過程，必須要看穩(wěn)定長期政策來決定，但是到目前為止沒有看到任何和住房市場長期相關(guān)的調(diào)控政策，所以更多可以看到房地產(chǎn)市場是隨著短期政策的調(diào)控而不斷出現(xiàn)波動(dòng)。去年年底和今年年初我們認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了底部，恰恰因?yàn)橹醒氤雠_(tái)了一系列政策。隨著各地方政府又出臺(tái)一些相關(guān)政策，而這些相關(guān)政策讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比2007年更好的銷售速度，比如說對(duì)一二套住房信貸的調(diào)整，比如說舊房進(jìn)入市場以后的稅費(fèi)減免，這些都在短期之內(nèi)發(fā)生了巨大的作用，這個(gè)推動(dòng)作用讓市場銷售增長已經(jīng)超過2007年，2007年1—5月份銷售了2億6千萬平方米，已經(jīng)超過了07年，這樣一個(gè)政策怎么來解決呢？

我個(gè)人認(rèn)為要想讓房地產(chǎn)長期維持穩(wěn)定，很重要就是要建立長期穩(wěn)定的住房政策，或者說出臺(tái)《住宅法》，從現(xiàn)在來看短期政策形成的結(jié)果，在朱镕基取消福利分房之后，陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)一系列政策，大概現(xiàn)在有30多種房子，有保障性住房，兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，經(jīng)濟(jì)危機(jī)后中國政府公布國家推出4000億保障性住房里面包括廉租房和聯(lián)想房當(dāng)中就有八種，這八種分別占有多少，還有拆遷放、自建房、合建房等等，這30多種住房把朱镕基取消福利分房的長期政策徹底推翻了，變成了每一屆政府都有權(quán)臨時(shí)決定短期的住房政策是什么樣，可以在市場上充斥不同的制度性腐敗，所以我們住房市場受到了非周期性，和政策影響的巨大變化。

可以從幾個(gè)案例來看一下，都再說房價(jià)在漲，大家也在懷疑中國住房市場房價(jià)是不是發(fā)生了巨大的調(diào)整，從5月份公布的數(shù)字來看，同比是下降的，環(huán)比是上漲的。如果拿三個(gè)月以前房價(jià)來看，可以在國際市場買20多桶石油，如果拿今天全國的平均房價(jià)來看，大概在國際市場只能買8桶石油，下降了3倍。所以從石油情況來看，我們房價(jià)不是漲還是跌了，跌的很兇，有人說你能不能用跌價(jià)的方式來評(píng)價(jià)房價(jià)是漲還是跌。中國的CPI和PPI在下降，而全世界幾乎所有國家的PPI和CPI都是下降，而且GDP也是下降的，因此在最近一段時(shí)間4月份全國做生活物價(jià)指數(shù)調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，北京、上海從全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亞洲前10個(gè)國家里面，北京和上海僅排在日本、新加坡等城市之后，始終排在香港前面，在別的國家物價(jià)下跌，我們的物價(jià)也下跌，我們生活指數(shù)是在上升的，緊隨其后是中國其它幾個(gè)城市，亞洲除了日本、香港和新加坡，剩下排在前10名都是中國的城市，排在前30名中國成為已經(jīng)占到90%。既然我們生活消費(fèi)指數(shù)在不斷上漲，用消費(fèi)指數(shù)來衡量房價(jià)，發(fā)現(xiàn)房價(jià)還是在下跌，房價(jià)的高與低可能每個(gè)人都有不同的解釋，最重要看你的參照物。

美國20年代到90年代包括這次房價(jià)下跌，幾乎每次房價(jià)上漲都來自于政策的管制，當(dāng)某一周出現(xiàn)了分期的法治和對(duì)租賃市場進(jìn)行管制的時(shí)候，這個(gè)地區(qū)房價(jià)就開始迅速的上漲，中國也不排除。自2003年開始對(duì)土地和信貸進(jìn)行嚴(yán)格管制之后，在開始出現(xiàn)了房價(jià)的劇烈性變化，而此前每年房價(jià)增長比例大概只有2%左右，而這個(gè)和工資收入9.5%平均增長率來比是極低的，當(dāng)政府短期政策對(duì)市場產(chǎn)生巨大影響的時(shí)候，于是房屋的價(jià)格就產(chǎn)生了巨大的變化。我們可以看看最近出臺(tái)的抑制股市的泡沫和房市泡沫的說法，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)回歸的時(shí)候，政策性的影響必然對(duì)市場產(chǎn)生巨大的影響，比如說中鋼協(xié)在鐵礦石談判的時(shí)候認(rèn)為鐵礦石不能作為一種商品來炒賣。外貿(mào)在國家要穩(wěn)定外貿(mào)出口政策下實(shí)行大量出口退稅，中國可以用出口退稅來穩(wěn)定外貿(mào)出口和生產(chǎn)，但是永遠(yuǎn)不可能穩(wěn)定國外的消費(fèi)需求，美國人的消費(fèi)需求并不因?yàn)橹袊臏p稅而增加，所以不管是否減稅，從前幾次減稅情況來看，大幅度減稅幾個(gè)行業(yè)并沒有增加外貿(mào)出口。

如果將外貿(mào)出口減免稅率放在住房市場中個(gè)人所得稅上，我相信中國住房市場一定會(huì)有長期政策的預(yù)期，一定會(huì)比現(xiàn)在增長倍數(shù)要高多的多。大概估算一下如果有8000億購房個(gè)人所得稅退稅的話，可以帶動(dòng)9萬億消費(fèi)增率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過4萬億投資拉動(dòng)效益。但恰恰中國政府并不愿意對(duì)住房市場給予這樣的特殊優(yōu)惠，他們?cè)谟嫌螒虍?dāng)中不是消費(fèi)者多得，就是開發(fā)商多得，其實(shí)不是迎合游戲，開發(fā)商降價(jià)表面老百姓得到更便宜的房子，實(shí)際上受到更多損失是政府土地收益和稅收，和已經(jīng)擁有大量住房資產(chǎn)人的資產(chǎn)貶值，而這部分人損失并沒有在購房者的受惠當(dāng)中得到反省。所以有沒有一個(gè)長期的住房政策對(duì)中國影響是巨大的。

剛才哈博士特別強(qiáng)調(diào)了有關(guān)通脹的問題，我們也一直在看中國的貴金屬是否和通脹在發(fā)生變化，1—4月份的時(shí)候白銀銷售量增長40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工業(yè)生產(chǎn)所需的白銀用量，大多數(shù)的人開始搞白銀當(dāng)做現(xiàn)貨存在家里面。中國黃金儲(chǔ)備今天早上我跟哈博士還在交流，哈博士認(rèn)為中國黃金儲(chǔ)備發(fā)生重大變化是因?yàn)橥鈪R儲(chǔ)備高的原因，做了外匯儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)調(diào)整，但是增長速度發(fā)生很大的變化，02年12月份以前大概有1900多盎司，約合600多噸黃金，近兩年發(fā)生巨大的變化尤其是07年之后，已經(jīng)增加到3389萬盎司，就是增長到了1460萬噸的黃金，在原來基礎(chǔ)上增加75%，黃金儲(chǔ)備已經(jīng)進(jìn)入了千噸級(jí)以上，進(jìn)入到世界第五位。而我們從零儲(chǔ)備到600噸大概用了55年的時(shí)間，而從600噸上升到1054噸永樂不到四年的時(shí)間，可想而知，不但我們可能在預(yù)計(jì)出現(xiàn)巨大的推長，中國政府早就知道出現(xiàn)巨大的通脹。所以從黃金和白銀兩項(xiàng)儲(chǔ)備變化可以看到，所有人都在預(yù)期我們要抵制可能出現(xiàn)的巨大通脹，第一票子不能發(fā)的太多。

而在所有票子增發(fā)過程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場還沒有看到巨大的價(jià)格變化，有人說房地產(chǎn)市場最近銷售增長是因?yàn)榇蠹翌A(yù)期可能會(huì)出現(xiàn)巨大的通脹，而房子、股票、金融資產(chǎn)、黃金都可能是抵抗通脹重要的方面，所以更多人在用買房子來抵抗通脹，我不知道這個(gè)通脹可能在什么時(shí)候產(chǎn)生。從目前來看，CPI和PPI下降，也許在8個(gè)月或者更長一段時(shí)間還不會(huì)出現(xiàn)高通脹的現(xiàn)象，但是不排除在未來發(fā)展過程當(dāng)中，可能會(huì)形成第二波的變化，目前我們已經(jīng)看到土地的銷售在增長，但是很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家也在預(yù)測，4萬億用完了以后怎么辦？是不是還會(huì)有下一波的下降，如果這種現(xiàn)象出現(xiàn)，今年買的土地到明年就下降了，如果這種現(xiàn)象不出現(xiàn)，從今年新開工的面積大幅度下降，很多人都在預(yù)計(jì)，也許這種銷售增長會(huì)在明年年初，或者一、二季度就出現(xiàn)了，而這一系列的原因都在于我們沒有長期的預(yù)期，沒有穩(wěn)定性的政策，而穩(wěn)定性的政策才能決定未來的經(jīng)濟(jì)走向，僅僅靠現(xiàn)在已經(jīng)出臺(tái)的短期政策對(duì)房地產(chǎn)市場的刺激作用是一定會(huì)出現(xiàn)更大的危險(xiǎn)，比如在09年12月31號(hào)以后是不是還要出臺(tái)相關(guān)的一些政策。

去年期待各個(gè)地方政府出臺(tái)的政策，基本上都是09年12月31號(hào)以前有效，一旦這些政策終止或者到期的時(shí)候，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)用短期政策來進(jìn)行市場巨大調(diào)整的沖擊波，我們更擔(dān)心的是，如果沒有國家的長期政策，如果不在今天盡可能調(diào)整我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或者產(chǎn)業(yè)政策結(jié)構(gòu)，盡快的建立一個(gè)長期的住房政策，我們房地產(chǎn)市場很難今天已經(jīng)進(jìn)入底部，明天就一定回到夏天的日子，謝謝。

（此文系補(bǔ)發(fā)，原文發(fā)布時(shí)間為2009年6月14日）