2010年，一場自上而下的保障房建設(shè)發(fā)力起跑。而今三季度已過，京滬杭深四個熱點城市的保障房建設(shè)，正面臨質(zhì)量難題、資金壓力和地方政府建設(shè)熱情的考驗

地產(chǎn)調(diào)控的天平第一次向保障房傾斜。

8月21日，國務(wù)院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會，來自華北、華東地區(qū)的11個?。▍^(qū)、市）政府負(fù)責(zé)人列席會議。李克強在會上強調(diào)，要以更大的決心和更有力的措施，加快把保障性住房建設(shè)好。

更堅決的行動來自資金籌備。7月17日，住建部部長姜偉新表示，為了完成580萬套保障房建設(shè)任務(wù)，中央已經(jīng)下?lián)?00多億元資金。與此同時，國務(wù)院決定在北京等28個城市中，試點公積金建保障房。住建部已會同財政部、人民銀行等制定了具體的試點辦法，包括具體的貸款辦法。

中央政府的態(tài)度已非常明顯。而以京、滬、杭、深為代表的熱點城市，則被賦予了更多的示范效應(yīng)。

2010年第三季度接近尾聲，四地冷暖自知。

上海：公租房難題

上海的保障房起步較晚，進入2010年，各方面工作開始提速。

一位接近上海市政府的人士對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，“市政府今年有兩項重中之重的工作，一個是世博會，另一個就是保障房建設(shè)。”

上述人士表示，為加強保障房建設(shè)的推進力度，市政府專門成立了“上海市大型居住社區(qū)建設(shè)推進辦公室”，并研究確定了2008~2012年建設(shè)目標(biāo)——開工30萬套經(jīng)濟適用住房（約2000萬平方米）和30萬套動遷安置房（約2400萬平方米）。

具體到2010年，按照上海市的計劃，新開工保障房的總體目標(biāo)為1200萬平方米，其中經(jīng)濟適用房約400萬平方米，動遷安置房約800萬平方米。

上海市房管局人士在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，正著手從三方面力推保障房建設(shè)：擴大廉租房受益面、全面推進經(jīng)濟適用房建設(shè)供應(yīng)、加快發(fā)展公租房。

“我們的思路是分出保障的層次，并拓寬多種渠道?！鄙鲜龇抗芫秩耸勘硎?。

與多數(shù)城市類似，上海的廉租房補貼也分為兩種，租金配租和實物配租，房管局人士透露，將逐步提高實物配租比例，同時放寬準(zhǔn)入條件。

上海市房管局提供的一份報告顯示，截至7月底，廉租房受益家庭已達7.1萬戶?！胺狭夥織l件的家庭基本實現(xiàn)了應(yīng)保盡保?！?/p>

經(jīng)適房建設(shè)方面，除了2010年計劃開工的400萬平方米之外，房管局人士透露，在2011~2012年，力爭再開工1000萬平方米。

“已開工的項目建設(shè)進度正在加快，配售試點工作已經(jīng)經(jīng)過了兩輪審核公示，基本完成公開搖號和選房程序?！鄙鲜鋈耸客瑫r表示，下一步工作重心將外延至郊區(qū)，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)同樣將放寬。

在上海市各類保障房中，公共租賃房誕生時間最遲，但在2010年成為熱點。上海市房管局為此制訂了《本市發(fā)展公共租賃房的實施意見（征求意見稿）》，“著重解決青年職工、引進人才和來滬務(wù)工人員等常住人口的階段性居住困難?！?/p>

這份《實施意見》的參照標(biāo)準(zhǔn)是住建部等七部委頒布的《關(guān)于加快公共租賃房的指導(dǎo)意見》，盡管上海未能及時出臺地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，但在公租房建設(shè)方面并未落后。

房管局人士表示，該《實施意見》已向社會公開征求意見和建議，并根據(jù)反饋情況、結(jié)合住建部的意見進行了修改?！笆姓趯徟?，一旦完成將正式頒布實施?！?/p>

但對于公租房的質(zhì)疑聲也同時出現(xiàn)，上海知名地產(chǎn)評論人蔡為民對《財經(jīng)國家周刊》記者說，公租房在短期內(nèi)根本不能納入到保障房體系中。“它的來源是什么，從中央到地方?jīng)]人說得清楚；其次，公租房的租金也僅僅略低于市價?！?/p>

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也認(rèn)為，與經(jīng)適房和廉租房相比，公租房建設(shè)將成為上海的難題。

陳杰對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，上海經(jīng)適房融資模式已經(jīng)成熟，廉租房起步也比較早?！吧虾Ｔ谫Y金充裕時，收購了一些廉租房，這方面的試點還是比較靠前的，公租房的資金缺口卻很大?！?/p>

在蔡為民看來，政府只是要把保障房這張餅做大，但建設(shè)速度過慢，導(dǎo)致保障房在數(shù)量上無法對商品房形成沖擊，并不能抑制房價。“只有占到三成以上的量，才可能對市場產(chǎn)生影響?！?/p>

此種看法同樣為一些企業(yè)所認(rèn)可。上海某國企戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，短期內(nèi)，保障房供地會壓縮商品房供地的空間，蛋糕被越切越小之下，只能導(dǎo)致房價再上漲。“更重要的是，保障房用地低價賣出后，政府收入?yún)s不想減少，只能在別處收回來。”

若按照此種說法，保障房建設(shè)與平抑房價之間形成悖論。蔡為民的建議是，嚴(yán)格保證保障房的數(shù)量和建設(shè)速度?！暗却罅縿傂孕枨蠖寂艿奖Ｕ戏渴袌錾先?，商品房市場即使放開也不會失控。”

制約建設(shè)速度的還有資金。陳杰是盤活公積金的支持者，并參與了今年住建部的調(diào)研。但據(jù)他統(tǒng)計，“上?，F(xiàn)在很難說有沉淀公積金。比如2009年，吸進來大概200億，但貸出去500多億?！?/p>

北京：質(zhì)、量平衡之憂

與歷次調(diào)控相似，北京仍舊吸引最多關(guān)注的目光，北京市關(guān)于2010年保障房建設(shè)的各項規(guī)定，也早已在2月21號出臺。

按照此規(guī)定，2010年，北京將新開工建設(shè)和收購政策性住房13.4萬套。同時，各類政策性住房用地將占全市住房供地50%以上。要完成此任務(wù)，最大的懸念在于供地量可否跟得上。

在北京市國土局的規(guī)劃中，2010年計劃供應(yīng)住宅用地不低于2500公頃，按50%的比例測算，保障房的供地將至少達到1250公頃。

同樣的計劃數(shù)字在2008年為700公頃，2009年為850公頃，但均遠(yuǎn)未完成計劃目標(biāo)。

而2010年的一個變化是，住建部在5月分別與各省區(qū)市簽訂“軍令狀”，以督促其完成年度保障房建設(shè)目標(biāo)。

8月21日，李克強在江蘇常州主持召開“加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會”。在此次會議上，華東、華北11省區(qū)市負(fù)責(zé)人分別做了報告。

在談及北京保障房進展時，北京市負(fù)責(zé)人說，截至目前，北京市保障性住房開發(fā)投資214億元，供應(yīng)土地1123公頃，新開工11.6萬套，竣工2.3萬套。

按此速度，北京市完成全年保障房建設(shè)任務(wù)應(yīng)無難題。

一年之間，何以發(fā)生如此巨變？記者多次就此問題向北京市住建委求證，均無回應(yīng)。

9月3日，北京科技大學(xué)教授趙曉在其博客上透露，盡管中央政府將保障房作為調(diào)控的最大王牌，但地方對保障房卻興趣不大。即便完成較好的福建省，目前也僅完成了年度計劃投資的42.2%。

2個月前，北京市某國企副總曾對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，為確保完成建設(shè)計劃，“一些保障房項目，雖列入已開工名單了，其實還沒動”。彼時，住建部正全力督促各地落實“軍令狀”，各地主管部門壓力巨大。

談及北京2010年保障房計劃，分析人士并不樂觀。高策地產(chǎn)董事長李國平對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，今年保障房計劃供應(yīng)數(shù)量與往年相比較大，實際供應(yīng)數(shù)量肯定也會比往年多?！暗珜τ诘胤秸裕瑘?zhí)行力度會因缺乏資金而受到影響?！?/p>

資金問題始終困擾著保障房進度。為此，公積金建保障房試點工作已經(jīng)開始，北京成為首批參與試點的28個城市之一?！氨本幦≡圏c，今年程序剛批下來，大約有200億元的額度，占貸款剩余額度的50%。”北京市建委前副主任苗樂如在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時說。

但爭論也隨之而來。苗樂如認(rèn)為，公積金成本比較低，且處于閑置狀態(tài)，需要實現(xiàn)增值，“用于建保障房，恰恰是盡了政府的責(zé)任。”

而中房協(xié)副會長朱中一則對《財經(jīng)國家周刊》記者說，“公積金本質(zhì)歸個人所有，若要擴大使用范圍，必須要先立法?！崩顕秸J(rèn)為，“用公積金建保障房是對公民利益的損害?！?/p>

啟動公積金建保障房這一爭議計劃，凸顯地方政府的資金窘境，而參與其中的開發(fā)商也面臨一系列難題。

“有兩個困難，一個是成本漲，房價不能漲；第二是配售速度較慢?！蹦潮本┦袑賴蟾邔诱f，該公司2010年有50萬平方米保障房建設(shè)任務(wù)，已全部開工。

在拿到這些地塊之前，該公司也得到過主管部門的“授意”，兼之其認(rèn)為保障房市場會越來越大，“就想嘗試一下，但利潤率在3%到8%之間，對企業(yè)太不合適了?！?/p>

大干快上的同時，保障房質(zhì)量之憂也浮出水面。

7月份，在北京市規(guī)劃展覽館展出的42個保障房項目全部被“打回重來”。市規(guī)劃委主任黃艷透露，參展項目在平面規(guī)劃、地面設(shè)計、樓群密度、戶型、綠化等方面都需要改進。

8月份，北京大興區(qū)一處經(jīng)適房項目，被查出混凝土強度不符合設(shè)計要求。該項目承建商為北京國企住總集團。早在4月，住總集團負(fù)責(zé)開發(fā)的保障房項目旗勝家園也曾被指存在質(zhì)量缺陷。

首開集團一位高層透露，類似于混凝土強度不夠這類問題，根源在于企業(yè)上報的建設(shè)數(shù)據(jù)很多是虛假的，屬典型的違法建設(shè)?！坝袑ｉT的監(jiān)督機構(gòu)，這種風(fēng)險應(yīng)該是可控的?！?/p>

“開發(fā)商以盈利為核心，企業(yè)盈利與公共利益之間難以平衡。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院居住規(guī)劃設(shè)計研究中心副主任趙文凱對《財經(jīng)國家周刊》記者說，高地價與低售價，使得開發(fā)商不斷壓縮成本，這導(dǎo)致目前保障房建設(shè)中出現(xiàn)了一定的問題。“質(zhì)量與價格的平衡問題，需要政府長期的投入和引導(dǎo)?！壁w文凱說。

杭州：由售轉(zhuǎn)租

8月31日，浙江省副省長陳加元在“加快發(fā)展公共租賃住房現(xiàn)場會”上提出要求：加快公租房建設(shè)，力爭3年內(nèi)取得明顯成效。隨后考察了杭州市兩處公租房。

這一表態(tài)，也意味著整個浙江省保障房建設(shè)思路的變化——“由售轉(zhuǎn)租”。這亦符合中央政府大力發(fā)展公租房的要求。

杭州市房管局人士透露，杭州的保障房建設(shè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，比如陳加元所視察的兩個項目中，其中一處便是由經(jīng)適房轉(zhuǎn)化而來。

“公租房被提上日程后，杭州實現(xiàn)了多層次保障?！鄙鲜鋈耸勘硎尽！傲坎⑴e”成為杭州保障房建設(shè)最大的看點。自1999年建立經(jīng)適房制度以來，杭州的保障房創(chuàng)新始終在進行。

所謂“六房”，涵蓋了廉租房、經(jīng)適房、限價房（拆遷安置房）、公租房、人才房和危改房?！爸苑诌@么細(xì)，就是為了實現(xiàn)保障全覆蓋，而且要形成體系。”杭州市房管局宣教處人士說。

在其提供的資料中，杭州市2010年對上述各類保障房均有明確規(guī)劃。

其中廉租房計劃新開工10萬平方米，調(diào)劑和收購25萬平方米；經(jīng)適房新開工50萬平方米，限價房（拆遷安置房）新開工40萬平方米；人才公寓和外來務(wù)工人員公寓數(shù)量則視情況而定。

杭州市供地計劃也已明確，將劃撥400畝土地用于經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目建設(shè)。

而據(jù)杭州房管局人士透露，截至2010年6月底，廉租房累計保障9685戶；經(jīng)適房已累計建設(shè)銷售近700萬平方米，累計保障約6萬戶；市區(qū)兩級累計已建、在建、籌集公共租賃住房近130萬平方米。

陳加元在8月31日的講話中提及，接下來公租房將重點解決“為誰建、建哪里、建多大、怎么建和怎么管”等問題。

房管局人士透露，根據(jù)住建部的部署，三年內(nèi)公租房必須出成績。接下來的兩年中，杭州必須加大建設(shè)量?！啊墩憬」沧赓U住房管理辦法》也在抓緊完善之中，現(xiàn)在已經(jīng)進入政策風(fēng)險評估階段?！?/p>

杭州房管局提供的一份資料顯示，近期市政府拿出171畝土地用于公租房建設(shè)，預(yù)計可建公租房40余萬平方米，建成后可解決6000戶左右家庭的住房困難。

“到2010年底，杭州市、區(qū)兩級已建、在建和籌集的公共租賃住房有望超過170萬平方米，可極大地緩解夾心層群體的住房困難?！狈抗芫秩耸勘硎尽?/p>

按照浙江省政府的思路，公租房將有三個來源：配建、政府集中建設(shè)和委托企業(yè)建設(shè)。而資金來源上，杭州正在積極申請，有望成為首批公積金建公租房試點城市。

將開發(fā)商納入建設(shè)體系，同樣為杭州市政府所青睞。作為當(dāng)?shù)刈畲笃放品科螅G城無疑被寄予更多期望。

綠城一位高層透露，自2005年10月首次介入城中村改造以來，綠城的保障房建設(shè)總規(guī)模已近230萬平方米。

盡管有大開發(fā)商帶頭，但浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，保障房在當(dāng)?shù)厣形葱纬蓺夂?，且以國企為主，民企興趣不大?！昂芏嗥髽I(yè)是講條件的，建保障房的同時，要求商品房用地，堤外損失堤內(nèi)補?！?/p>

趙杭生認(rèn)為，解決之道是將保障房建設(shè)立法，并且納入地方官員考核的硬指標(biāo)中?！斑@輪調(diào)控瞄準(zhǔn)保障房，說明了政府的進步，但地方政府的職責(zé)尚不清晰?！?/p>

深圳：為誰而建的困惑

按照《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2011~2015）》（草案）的計劃，“十二五”期間，深圳將建成保障房26.2萬套，有效緩解當(dāng)?shù)刈》康木o張局面。

根據(jù)草案，保障房將成為深圳重要的住房供應(yīng)方式，申請保障房的居民，進一步拓寬至“夾心階層”，擬建的26萬多套保障房的一半以上作為人才安居房。同時，深圳還將為引進高端人才而建設(shè)一部分“豪宅保障房”。

但是，實際情況往往比宏偉計劃來的復(fù)雜。記者獲悉，從2005年開始到2010年，深圳“十一五”中計劃建設(shè)的14萬套保障性住房，到2009年底總共才建成不到5萬套。

在近期舉行的深圳市五屆人大常委會第二次會議上，深圳市財政委員會主任喬家華做了《關(guān)于深圳市2009年度土地出讓收支情況及2010年土地出讓收支計劃的報告》。該報告顯示，2009年深圳計劃保障性住房方面的土地出讓支出僅4.77億元，實際支出只有2.78億元。與之相對應(yīng)，深圳2009年保障性住房用地的實際供應(yīng)量為零。

2010年決策層加大壓力，5月底與各地方首次簽訂軍令狀式的保證書后，6月中旬六部委再次聯(lián)合發(fā)文要求地方將保障房落到實處。這給可供建設(shè)土地日益枯竭的深圳以較大的壓力。

2010年，深圳市市規(guī)劃和國土資源委員會落實新增保障性住房用地共14個地塊、總用地40.43公頃的規(guī)劃選址及用地預(yù)審，并已提交深圳住房建設(shè)部門。這是深圳有史以來最大規(guī)模的保障性住房用地。按計劃將建設(shè)以公共租賃房為主的保障性住房2.4萬套。

根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2010年度實施計劃》，今年計劃安排建設(shè)保障性住房5萬套，建筑面積達到280萬平方米。這一計劃如能完成，將與當(dāng)年的商品房市場供應(yīng)量相當(dāng)，足以影響商品房市場的價格。2009年深圳市的商品房銷量在6萬套左右。

然而，比照深圳市2009年保障房的建設(shè)情況，2010年的“大躍進”更像是不可能完成的任務(wù)。

“年年有計劃，年年又完不成?！敝袊ㄉ钲冢┚C合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，“關(guān)鍵還是在錢?！?/p>

深圳市住房和建設(shè)局局長李榮強對此表示，根據(jù)測算，“十一五”期間，深圳14萬套保障房方案需要幾百億資金投入，“政府要拿這么多的資金來建保障性住房，而且需要很多資源來配套，地方財政沒這個能力?！?/p>

按照國家關(guān)于保障性住房資金的規(guī)定，嚴(yán)格將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金。而實際情況是，2010年深圳市土地出讓計劃收入239.04億元，其中安排用于保障性住房建設(shè)資金6.94億元，還不到土地出讓金總額的3%。

當(dāng)?shù)貐^(qū)域發(fā)展研究者金心異表示，完不成計劃除了資金缺位的問題，更重要的是深圳戶籍人口的住房已經(jīng)得到解決的前提下，保障房“該給誰”，這個問題遲遲沒有得到解決。

深圳是一個移民城市，常住人口有1000多萬，擁有深圳戶籍的市民卻只有200多萬人，占總?cè)丝诓坏?5%，而本地戶籍人士，80%以上已經(jīng)擁有自有住房。那么，保障房將要建給誰？“如果，保障房建給非戶籍人口，那么全國的窮人都會到深圳來?！绷硪环矫妫八^的人才居住房，更沒有合理的標(biāo)準(zhǔn)界定，這才是最大的困惑。”金心異說。