新版《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本，昨起在首都之窗、北京建設(shè)網(wǎng)向社會(huì)征求意見。十一之后，購(gòu)房人在簽署購(gòu)房合同時(shí)將同時(shí)簽署《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》，作為甲方直接參與小區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)費(fèi)的繳納將實(shí)行雙制約制度，開發(fā)商如果扣了不該扣的錢，要向業(yè)主返還雙倍賠償金。

前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由第三方評(píng)估

目前，在業(yè)主簽訂購(gòu)房合同前，已經(jīng)由開發(fā)企業(yè)作為甲方通過招投標(biāo)選定了物業(yè)，業(yè)主并沒有參與其中。因此，物業(yè)公司、服務(wù)內(nèi)容、價(jià)格都由開發(fā)商和物業(yè)公司兩方確定。

示范文本首先對(duì)合同主體關(guān)系做出了調(diào)整。一改過去由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的模式，由購(gòu)房人作為甲方委托建設(shè)單位實(shí)施物業(yè)管理，建設(shè)單位作為乙方承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，提供前期物業(yè)服務(wù)。

在程序上，購(gòu)房人須在簽署購(gòu)房合同的同時(shí)，簽署《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》，以避免過去開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)之間的推諉扯皮。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，前期物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，必須根據(jù)隨機(jī)抽取的第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的物業(yè)費(fèi)評(píng)估報(bào)告來確定。之后開發(fā)企業(yè)可以自己組織實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，或聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)服務(wù)。

開發(fā)商多收物業(yè)費(fèi)要賠雙倍

示范文本明確，十一后，北京將推行“業(yè)主一卡通”，業(yè)主須向“業(yè)主一卡通”內(nèi)繳納不少于12個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。待前期物業(yè)交接查驗(yàn)順利進(jìn)行后，業(yè)主可續(xù)聘前期物業(yè)，也可再選聘新的物業(yè)公司。而物業(yè)費(fèi)則由金融機(jī)構(gòu)直接劃轉(zhuǎn)。

物業(yè)費(fèi)的繳納將實(shí)行雙制約制度。開發(fā)商如違反約定擅自提高物業(yè)費(fèi)，扣了不該扣的錢，除了要全額返還外，還要按同等金額支付賠償金。相應(yīng)的，業(yè)主如果違反合同，未能足額繳納物業(yè)費(fèi)，也應(yīng)向開發(fā)商支付違約金，數(shù)額由雙方約定。

上周，市住建委發(fā)布的物業(yè)管理辦法實(shí)施細(xì)則針對(duì)前期物業(yè)交接還明確提出，在4種交接查驗(yàn)不順利的情況下，開發(fā)企業(yè)或物業(yè)公司只要提供證明，金融機(jī)構(gòu)也可以劃轉(zhuǎn)已經(jīng)繳納的物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)負(fù)責(zé)人電話公開

示范文本還首次列入了需公示項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的條款。按照新的《北京市物業(yè)服務(wù)合同》，十一后，物業(yè)企業(yè)必須設(shè)立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并且在合同中明示其個(gè)人姓名及電話。開發(fā)商如果更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)于7日內(nèi)在小區(qū)顯著位置公示。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“目前的《北京市物業(yè)服務(wù)合同》中并沒有這個(gè)要求，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)情況后，業(yè)主尋求幫助和解決問題相對(duì)比較困難。而設(shè)立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之后，權(quán)責(zé)明晰，業(yè)主也有了針對(duì)性，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將作為小區(qū)物業(yè)的代表，統(tǒng)籌好整個(gè)小區(qū)的管理工作。” (趙瑩瑩)