業(yè)主將不再和物業(yè)公司簽前期物業(yè)合同，北京市《前期物業(yè)服務合同》、《物業(yè)服務合同》示范文本征民意
今后北京新樓盤的業(yè)主們，將不再與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，而是直接與開發(fā)商簽訂。前期物業(yè)合同將和購房合同一起實行網(wǎng)上簽約。
北京市住建委與市工商局昨天就修訂后的《北京市前期物業(yè)服務合同》和《北京市物業(yè)服務合同》示范文本征求民意。市住建委表示，此次是根據(jù)下月1日即將實施的《北京市物業(yè)管理辦法》和配套政策，對2008年實施的示范文本進行修訂。
市民可登錄“首都之窗”或“北京建設網(wǎng)”，通過在留言板留言或發(fā)送郵件至bjgshtc@163.com的方式，提出意見和建議。
變化一
開發(fā)商承擔前期物業(yè)
規(guī)定由購房人作為甲方來委托開發(fā)商實施物業(yè)管理。開發(fā)商作為乙方，將承擔前期物業(yè)服務責任，提供前期物業(yè)服務。也就是說，今后的前期物業(yè)合同，業(yè)主們將不再是與物業(yè)公司來簽約，而是直接和開發(fā)商簽約。
“將前期物業(yè)服務明確由開發(fā)商來承擔，一些遺留問題，可以直接能找到開發(fā)商，避免了推諉扯皮?！笔凶〗ㄎ嚓P負責人說。
變化二
多扣物業(yè)費雙倍返還
示范文本明確，全體業(yè)主與開發(fā)商完成物業(yè)共用部分的交接前，不得向業(yè)主收取物業(yè)費。
同時，業(yè)主一卡通中要預存不超過1年的物業(yè)費。如果出現(xiàn)籌備組成立3個月仍未召開首次業(yè)主大會會議等4種情形之一，開發(fā)商則可以劃轉(zhuǎn)預存的物業(yè)費。
如果開發(fā)商扣了不該扣的錢，除了要全額返還外，還要按同等金額支付賠償金。
變化三
前期物業(yè)合同需網(wǎng)簽
此外，這位負責人表示，前期物業(yè)服務合同將采取新的簽約方式，與購房合同同步上傳至“北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”網(wǎng)上簽約系統(tǒng)一并簽訂。
“關于前期物業(yè)服務這一塊，此前物業(yè)公司與業(yè)主簽訂購房合同中只是有幾個條款涉及。而今后前期物業(yè)合同不但要作為購房合同的附件一起簽訂，而且要一起進行網(wǎng)簽備案?！?/p>
■ 相關新聞
新老交接老物業(yè)需干6個月
后期的《物業(yè)服務合同》一項新變化是：合同終止后，若無新物業(yè)公司承接，老物業(yè)應當繼續(xù)按照老標準提供6個月的服務。
如果物業(yè)公司在合同期內(nèi)擅自停止服務，應向業(yè)主支付違約金。合同終止之后拒不撤出小區(qū)的，也要向業(yè)主支付違約金。違約金的標準由雙方約定。物業(yè)公司若擅自提高物業(yè)費標準的，業(yè)主有權拒繳超額的部分。
■ 釋義
“前期”物業(yè)：業(yè)主入住之后直到業(yè)主大會成立、與開發(fā)商交接物業(yè)共用部分。
“后期”物業(yè)：交接完成，開發(fā)商撤出。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同。
■ 亮點
三條款約束物業(yè)公司
擅漲物業(yè)費 超額可拒繳
市住建委相關負責人介紹說，如果開發(fā)商違反合同約定，擅自提高物業(yè)費標準，業(yè)主對超額部分有權拒絕繳納。
相應的，業(yè)主如果違反合同，未能足額繳納物業(yè)服務費，也應向開發(fā)商支付違約金，數(shù)額由雙方約定。
物業(yè)服務標準菜單化
對于開發(fā)商按照什么標準提供前期物業(yè)服務，示范文本中提供了兩種方式可供雙方選擇。一是開發(fā)商按照《北京市住宅物業(yè)服務技術標準（試行）》中的某一級標準提供服務；二是按照該標準，由雙方約定具體的服務事項和標準。
“北京的物業(yè)服務技術標準一共有5級，每種標準在小區(qū)管理、保安、綠化等方面都有具體的要求，級別越高，提供的服務內(nèi)容越多，服務質(zhì)量越高。業(yè)主可以和開發(fā)商約定按照某一個級別來服務，類似于‘套餐’，也可以‘點餐’?！?/p>
物業(yè)負責人需公示電話
示范文本首次列入了需公示項目負責人的條款。合同中就要寫明開發(fā)商指定物業(yè)服務項目負責人姓名、聯(lián)系電話，并要求開發(fā)商如果更換項目負責人，應當于7日內(nèi)在小區(qū)顯著位置公示。
“以前是沒有這一條款的。主要是在實際工作中，項目負責人對于小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量的關系很大。業(yè)主有權知道誰是負責人，怎么和他聯(lián)系。出現(xiàn)問題也可以直接找他?！边@位負責人說。
