房地產(chǎn)調(diào)控新政，迫使地方財政從房地產(chǎn)依賴癥抽離的同時，一些昔日掩蓋的問題隨之顯現(xiàn)。

剛剛“滿月”的房地產(chǎn)調(diào)控新政，給市場上的每個參與者都出了一道考題。

5月13日入夜，在?？陲w回北京的萬米高空上，東莞炒房者王軍告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，他在三亞、海口共有5套房產(chǎn)，現(xiàn)在急于出手，卻找不到買家。

半年前的一天，王軍剛通過中介買下兩套單價1.3萬元的三亞海景房，第二天就收到該中介的“返購”電話：“有人給你每平米加2000元，賣不賣？”

王軍現(xiàn)在有點(diǎn)后悔。他想起一位溫州朋友說過的話：“炒房就像《無間道》，做不到全身而退，就只能下地獄。”

壓力來襲

5月10日，已是深夜10時，?？谑袊Q(mào)路的一家房產(chǎn)中介仍舊燈火通明，只是生意有些清淡。夜色中，僅三兩位客人駐足片刻，便匆匆離去。

市場最明顯的變化，在這家中介的置業(yè)顧問吳美玉近期的感受中，是“加班”：“房價雖未明顯下降，但賣房的人多了。”吳美玉看到報紙上說，深圳的同行近來無單可簽，已陸續(xù)關(guān)門歇業(yè)。失業(yè)的恐懼，讓這個80后女孩覺得“還是加班踏實(shí)”。

開發(fā)商所感受到的新政壓力，則是“吃飯”的變化：“以前是銀行請我們吃飯，現(xiàn)在是我們請銀行吃飯。”在?？谑兄榻瓘V場大廈16層的辦公室里，海南富信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏指著窗外“稍息”的塔吊，告訴《財經(jīng)國家周刊》記者：“目前銀行對幾十畝地的小項(xiàng)目已基本不提供貸款了?！?/p>

銀行對企業(yè)自有資金要求的提高，正把越來越多的中小開發(fā)商擋在門外。地方出臺的調(diào)控配套政策，更讓羅風(fēng)顏明顯感覺到開發(fā)成本上升的壓力：“城市配套費(fèi)每平米從去年的50元增加到現(xiàn)在的220元。以前一兩千萬元可以做一個項(xiàng)目，現(xiàn)在要一個億?！?/p>

在三亞市，天泓地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司董事長張振豪告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，目前在售的樓盤“十有六七已不接受按揭購房，沒有現(xiàn)款就不賣”。

5月11日，位于?？谑袨I海大道南側(cè)西海岸起步區(qū)內(nèi)的三塊住宅用地成功出讓。現(xiàn)場觀戰(zhàn)的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，這次拍地在競買人數(shù)、競價次數(shù)上，均明顯低于調(diào)控前。

另有不愿具名的市場人士說，原本計(jì)劃近期在海南拿三塊地，但目前正打算放棄其中一二。

在“有價無市”的觀望中，一些開發(fā)商放緩申請預(yù)售許可、的行為，得到了地方政府事實(shí)上的默許。

5月11日，就在《財經(jīng)國家周刊》記者在海南調(diào)研期間，國家統(tǒng)計(jì)局4月份房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)再次將?？凇⑷齺喭浦溜L(fēng)口浪尖：與去年同月相比，全國70個大中城市房價上漲12.8%。其中?？?、三亞房價漲幅繼3月以來再次領(lǐng)漲全國，前者新建住宅售價同比上漲64.3%，后者也高達(dá)58.2%。

在落實(shí)中央調(diào)控政策的節(jié)點(diǎn)，這組數(shù)字著實(shí)令地方官員尷尬。

“海南的房價實(shí)際上在2月份就已經(jīng)得到有效控制，3月和4月數(shù)據(jù)走高，是因?yàn)榍皟蓚€月買房的人集中在后兩個月辦手續(xù)?！闭谕獾爻霾畹暮Ｄ鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳副廳長蔡仁杰在電話中對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，以同比數(shù)據(jù)評判海南房價高低有失公允，“因?yàn)槿ツ晖谡隰[國際金融危機(jī)”。

海南當(dāng)?shù)貙W(xué)者則更為直接地在報紙上提出抗議：這種“不科學(xué)”的統(tǒng)計(jì)方式，容易誤導(dǎo)外界對海南樓市的印象。“海南樓市的冷清實(shí)際上已經(jīng)開始了?！?地方財政震撼

在本輪調(diào)控中，房地產(chǎn)新政“大考”的壓力指針，正撥向?qū)Α胺康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)”、“土地財政”高度依賴的海南等地。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局報表數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度，海南省實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)479.67億元，相比2009年同期增長25.1%，創(chuàng)下自1993年以來的同期最高增速，“領(lǐng)跑”全國。其中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)最大，占總體GDP增長的35.1%。

同時，一季度海南地方一般預(yù)算收入累計(jì)完成74.11億元，比去年同期增長88.0%。其中稅收收入累計(jì)完成68.18億元，較去年同期的增幅高達(dá)1.06倍。

海南省財政廳預(yù)算處處長吳一葵給《財經(jīng)國家周刊》記者提供的最新數(shù)據(jù)顯示，1月至4月，海南全省一般預(yù)算收入增幅約為83%，其中房地產(chǎn)占財政收入增量的81%；從總量來看，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)稅收占一般預(yù)算收入的49.6%?！耙簿褪钦f，有將近一半的財政收入來自于房地產(chǎn)?！?/p>

在吳一葵看來，若房地產(chǎn)調(diào)控“從嚴(yán)執(zhí)行”，對海南地方經(jīng)濟(jì)的影響不言而喻?！霸诤？诤腿齺喌馁彿咳巳航Y(jié)構(gòu)中，島外購房者占比分別超過70%和90%。如果出臺像北京那樣嚴(yán)格的限制外地人購房政策，等于把海南房地產(chǎn)市場全部關(guān)掉?！?/p>

記者了解到，海南省目前執(zhí)行的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則中，在網(wǎng)上簽約交易管理和增加保障房供給方面力度頗大，但對“第二套房首付提高至50%、第三套房暫停貸款”等并未給出指導(dǎo)意見；對于限制購房套數(shù)、查驗(yàn)戶口、當(dāng)?shù)厣绫ｊP(guān)系及納稅證明等也未提及。此前三亞主管部門曾表示，島外一個身份證允許購買5套房產(chǎn)，名曰“限制炒房”，一時被業(yè)內(nèi)詬病。 即便如此，在各地風(fēng)聲日緊的調(diào)控預(yù)期中，地方財政也已明顯感受到震撼。

《財經(jīng)國家周刊》記者從海南省財政廳了解到，考慮到2010年中央可能會出臺調(diào)控政策、加大地方事權(quán)等因素，海南省財政部門在年初就做了一個“相對保守”的財政預(yù)算，即財政預(yù)算收入規(guī)模比上年增長14%?！皩?shí)際上根據(jù)當(dāng)時的保守預(yù)測，2010年的財政收入可以增長20%左右。”

現(xiàn)在，這個“約6%”的空間，就成了地方財政應(yīng)對“調(diào)控風(fēng)險”的緩沖地帶，因調(diào)控帶來的財政收入必然減少，和公共開支的可能增加，都將從這一數(shù)字里面充分挖潛。

同樣的“財政壓力測試”也考驗(yàn)著北京。北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志在接受記者專訪時認(rèn)為，由于“政策會被堅(jiān)決執(zhí)行”，北京房價未來恐出現(xiàn)30%的最大跌幅。理由是“目前北京市場70%以上人群是靠按揭支持購房的，現(xiàn)在提高信貸門檻，大量買房家庭被擠出市場，有可能使得房價深度下跌?！?/p>

而據(jù)此前公布的數(shù)據(jù)，2009年北京全市地方財政收入2026.8億元，土地出讓總價款達(dá)928億元，占財政收入比重達(dá)45.8%；此外，房地產(chǎn)業(yè)還從契稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等多個稅種為地方財政注入巨額稅收收入。

有媒體最近報道，北京市財政局一位內(nèi)部人士認(rèn)為：“北京調(diào)控政策出臺后，首先受到影響是交易環(huán)節(jié)稅收，如契稅；而開發(fā)環(huán)節(jié)的影響，可能持續(xù)的時間更長。因此，北京編制今年稅收收入預(yù)算時，財政部門將房地產(chǎn)作為營業(yè)稅的減收因素考慮，增幅定在12%，比去年低3個百分點(diǎn)?！?/p>

房地產(chǎn)調(diào)控新政，使地方財政從房地產(chǎn)依賴癥中抽離的陣痛加劇,一些昔日掩蓋的問題隨之顯現(xiàn)。

一位不愿具名的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)者舉了一個例子：總投資近150億元的北京市五環(huán)路，每年需向銀行支付約9億元貸款利息。從2004年起，五環(huán)路“停止車輛通行收費(fèi)”，每年沒有一分錢進(jìn)賬，還要貼錢維護(hù)。過去幾年，該項(xiàng)目的資金缺口主要靠當(dāng)年土地出讓收益來平衡?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控在即，一旦土地出讓收益銳減，這個沉重的包袱就會對地方財政構(gòu)成巨大考驗(yàn)。 與此相呼應(yīng)的，是房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺一個月內(nèi)，北京土地交易已出現(xiàn)兩次流拍事件。開發(fā)商拿地意愿出現(xiàn)下降。

上述學(xué)者認(rèn)為，像北京五環(huán)路這樣的例子以后會越來越多，伴隨調(diào)控對土地投資意愿的觸及，“一些地方政府的財政赤字，或者說財政風(fēng)險，會明顯上升?！?/p>

海南省財政廳預(yù)算處處長吳一葵告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，根據(jù)中國現(xiàn)行《預(yù)算法》的規(guī)定，地方政府不允許赤字財政。但在2009年初，由于“積極財政政策”的需要，這一“禁區(qū)”自建國以來首次被突破。中央允許地方財政預(yù)算中出現(xiàn)2000億元的“赤字”，表現(xiàn)形式即為財政部代發(fā)地方政府債券，以及各類地方政府融資平臺的建立。

據(jù)悉，海南2009年發(fā)行29億元地方債，2010年將再發(fā)行25億元。吳一葵表示：“就海南來說，赤字仍在可控范圍內(nèi)?！彼嬖V《財經(jīng)國家周刊》記者，雖然中央目前正在加緊對地方政府債務(wù)進(jìn)行審計(jì)，但還未給出地方舉債合理規(guī)模的具體警戒線標(biāo)準(zhǔn)。地方財政部門在實(shí)際中應(yīng)用的，是依據(jù)國際上一個通行的指標(biāo)，即負(fù)債率不能達(dá)到100%，償債率不能超過20%?！爸灰线@一標(biāo)準(zhǔn)，就是一個安全可控的范圍”。 有“保留”的細(xì)則

海南省國土環(huán)境資源廳的一位負(fù)責(zé)人表示，他個人對如何拿捏調(diào)控的“力度”和“火候”存在一點(diǎn)困惑：中央從長遠(yuǎn)發(fā)展，對調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長提出了宏觀要求，但地方短期內(nèi)有自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的想法和驅(qū)動，這兩者之間的關(guān)系如何處理？

《財經(jīng)國家周刊》記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，正是考慮到地方財政所能承受的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下滑的“底線”問題，一些地方對于“從嚴(yán)執(zhí)行中央調(diào)控”，實(shí)際上持“保留”姿態(tài)。

除前述海南執(zhí)行相對寬松的調(diào)控細(xì)則、未對外地人購房做出限制外，深圳版細(xì)則也因在草案中刪掉了“限外”內(nèi)容而被質(zhì)疑“過于溫和”。

此輪調(diào)控第一個出臺地方細(xì)則的青島，雖然“限購”、“限貸”的姿態(tài)被認(rèn)為嚴(yán)于“國家標(biāo)準(zhǔn)”，但仍有業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，該執(zhí)行細(xì)則中突兀地出現(xiàn)一個“青財源[2010]2號文件”——“對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一般商品房的計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的15%調(diào)至20%；對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的1%調(diào)至2%?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一明顯的為地方財政“加稅”動作，很容易讓人到是一種“壓力轉(zhuǎn)嫁”。 緊跟中央文件精神的北京，11條細(xì)則將中央遏制房價過快上漲的指導(dǎo)意見統(tǒng)統(tǒng)用上。只有一條令某業(yè)內(nèi)專家不解，即此前的購房歷史既往不咎，“規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房”。

這位專家算了一筆賬：北京市有1800萬人口，若按照標(biāo)準(zhǔn)的三口之家計(jì)算，就是600萬戶家庭；這其中，若僅有100萬戶家庭遵照了此政策，“新購”一套房，則撬動的購房款就是100億元(按100萬元/套計(jì)算)，政府也將據(jù)此獲取不菲的稅費(fèi)收入。

比起這些“不宜深究”的小細(xì)節(jié)，有些地方已開始著手對“后調(diào)控時代”作出政策性安排。 海南省日前出臺了“非稅收入緩減免管理暫行辦法”，重點(diǎn)指向?qū)ν恋爻鲎尳鹗绽U的監(jiān)管。今后，隨意拖欠應(yīng)上繳的土地出讓金、有關(guān)部門越權(quán)違規(guī)審批緩減免非稅收入、非稅收入不能及時、足額入庫，甚至出現(xiàn)流失等現(xiàn)象，將受到該文件的遏制。

廣州市國土房管部門最近也公布了一項(xiàng)政策，旨在調(diào)整土地出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，改變過去對協(xié)議出讓土地補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)偏低、客觀上誘導(dǎo)房企拿地后篡改容積率的局面。這項(xiàng)政策將于7月1日起執(zhí)行。分析人士表示，根據(jù)新的計(jì)收政策，有的地塊或?qū)⒀a(bǔ)繳地價增加數(shù)倍；以前地下建筑不用算容積率，更不用繳納出讓金，而今后這個“空子”可能就沒有了。 媒體紛傳調(diào)控細(xì)則“難產(chǎn)”的上海市，正在研究向多套住房持有者開征房產(chǎn)稅。這一類似的演變稅種，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是破解地方土地財政困局和遏制的最佳替代路徑。 最后的機(jī)會？

值得注意的是，希臘財政危機(jī)如影隨形，使此輪房地產(chǎn)調(diào)控的前景再現(xiàn)反復(fù)。但國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣說，這種擔(dān)憂“不能成為不調(diào)控房地產(chǎn)的理由”。

王小廣認(rèn)為，2007年原本已經(jīng)開始的房地產(chǎn)調(diào)整，因?yàn)榻鹑谖C(jī)的來臨而中斷?！拔覀円呀?jīng)錯過了調(diào)控房地產(chǎn)的最好機(jī)會，這次是最后的機(jī)會”。

他給出的理由是，房地產(chǎn)、土地財政循環(huán)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)無法再持續(xù)下去，總有一天會破滅，影響可能是災(zāi)難性的；目前財稅體制的弊病已被理論界廣泛認(rèn)同，中央和地方的財權(quán)、事權(quán)未盡合理安排已是不爭的事實(shí)。

“體制問題，一般是只要有現(xiàn)實(shí)的解決辦法，就不會去改革。不改革的原因就是因?yàn)閴毫Σ粔??！蓖跣V說，“這次房地產(chǎn)調(diào)控看上去是一次財政風(fēng)險的顯現(xiàn)，但實(shí)際上是給中央及地方的稅制改革一個推動力，迫使其去尋找出路，尋求轉(zhuǎn)變?！?/p>

北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志也提出相同見解：“現(xiàn)在不能再以地方政府能不能承受房價下跌壓力作為考慮，這是一次必須經(jīng)歷的陣痛。調(diào)控不是針對房地產(chǎn)本身，而是與整個宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān)的財稅體制、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式等一系列重大改革課題?！?/p>

對于這些改革課題，中國(海南)改革發(fā)展研究院在一份研究報告中給出了大致解釋：“在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式大背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)實(shí)中面臨多方面的矛盾——當(dāng)前的土地制度在很大程度上助推房價上漲；財稅體制、尤其是物業(yè)稅的缺失，難以；自主財源的缺失，使各級地方政府多依賴于房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

該研究院海南區(qū)域發(fā)展研究所所長夏鋒認(rèn)為：“這些矛盾與問題，通過政策調(diào)整加以解決的難度很大，需要推進(jìn)相關(guān)的體制機(jī)制創(chuàng)新?！?/p>

王小廣認(rèn)為，2010年中國經(jīng)濟(jì)處在相對良好的運(yùn)行態(tài)勢，內(nèi)部增長繼續(xù)回升，外部需求逐步恢復(fù)，這給了中國經(jīng)濟(jì)做“兩件事”的最好機(jī)會：一是做好“十二五”規(guī)劃，為“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”打好基礎(chǔ)；二是抓住機(jī)會調(diào)控房地產(chǎn)——“如果房價下調(diào)20%，GDP保8甚至保9仍然沒有問題，就不會出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險”。

針對當(dāng)前物業(yè)稅阻力源于“既得利益”的現(xiàn)實(shí)，王小廣給出一項(xiàng)具體建議：“國家應(yīng)明確在十二五期間確定征收物業(yè)稅，并制定規(guī)劃，給出一個明確的開征期限，讓那些有多套房子的人有一個緩沖期，比如把房產(chǎn)及時賣掉?！?/p>

這項(xiàng)建議有兩個顯而易見的好處：一是減少物業(yè)稅推出的阻力，二是鼓勵“賣房”行為，從而更有成效地增加市場供給。

對于此次房地產(chǎn)調(diào)控可能達(dá)到的最終效果，王小廣比較認(rèn)可的一種預(yù)期是：“將2009年以來的房價漲幅大部分?jǐn)D掉?！贝诉^程雖然會重創(chuàng)一部分投機(jī)購房者，但絕對有必要：“房地產(chǎn)需要有幾次風(fēng)險教育，一定是真金白銀換來的，否則市場不會成熟和健康?！?(海南分社記者侯建森、周旋對本文亦有貢獻(xiàn))