■本報(bào)記者 宋俊潔 北京報(bào)道

成都和重慶作為中央確定的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)，在加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等方面進(jìn)行了有益的探索，而土地改革正是試驗(yàn)的核心和關(guān)鍵，目前上述兩個(gè)地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)邁入試點(diǎn)政策豐富完善階段。

“相較前期的試點(diǎn)政策，成都市的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策更趨于全面和細(xì)化，初步形成了配套體系，并建立了交易平臺(tái)和具體交易方式規(guī)則。”同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任何芳指出。

據(jù)了解，成都市于2008年先后出臺(tái)了《成都市集體土地上房屋交易登記管理暫行辦法》、《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》、《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》、《集體建設(shè)用地使用權(quán)交易規(guī)則》，并成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)交易。

而重慶創(chuàng)新性地成立了我國(guó)首個(gè)農(nóng)村土地交易所。2008年12月4日，重慶市農(nóng)村土地交易所掛牌成立。就此，重慶市制定了《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》，推出了建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易的新模式。該交易所交易的主要品種是“農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)”，即“地票”。

據(jù)悉，近期重慶也在試點(diǎn)農(nóng)村宅基地被復(fù)墾為耕地后，通過(guò)置換，作為可流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地指標(biāo)，由城里開(kāi)發(fā)商購(gòu)得，再將之用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而這個(gè)指標(biāo)，被稱為“地票”。重慶是全國(guó)唯一許可在省域范圍內(nèi)，跨區(qū)域進(jìn)行指標(biāo)置換試點(diǎn)的地區(qū)。

與之對(duì)應(yīng)，退出宅基地的農(nóng)民可獲相應(yīng)補(bǔ)償費(fèi)用，包括宅基地及房屋補(bǔ)償及購(gòu)新房補(bǔ)貼等。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也會(huì)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。而從城鎮(zhèn)化的角度而言，農(nóng)民帶著“地票”進(jìn)城，也加速了城鎮(zhèn)化。

實(shí)際上，重慶的做法是將農(nóng)村土地資本化。簡(jiǎn)言之，就是將土地屬性由農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為城市用地，并引進(jìn)銀行貸款，由一家城市投資公司興建基礎(chǔ)設(shè)施，再由一家開(kāi)發(fā)商蓋商品房。

渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩在實(shí)地調(diào)研后指出，重慶的模式是將農(nóng)村地區(qū)的非耕地轉(zhuǎn)變?yōu)楦兀S即將城市近郊的農(nóng)地納入城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)版圖。

“地票”相當(dāng)于土地開(kāi)發(fā)的權(quán)利，買家主要是城投公司以及商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還有一些制造類企業(yè)。

這些企業(yè)通常已有相當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備在手，但由于地塊不在住房建設(shè)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃范圍之列，不能隨意進(jìn)行開(kāi)發(fā)。但是“地票”可以解決這一問(wèn)題，因?yàn)椤暗仄薄笔窃谕恋匾?guī)劃之外獲得土地使用權(quán)的一種憑證。

“應(yīng)該讓農(nóng)民帶著‘地票’進(jìn)城，把建設(shè)指標(biāo)帶入城市，在城市換一套經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)權(quán)房?！敝袊?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，應(yīng)該允許農(nóng)民依法通過(guò)多種形式參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

到目前為止，重慶農(nóng)村土地交易所自成立以來(lái)已開(kāi)展了7宗地票交易，總計(jì)交易面積2400畝，交易金額近2億元。

然而，相關(guān)專家也對(duì)重慶模式中提到的讓農(nóng)民帶著“地票”進(jìn)城的政策中農(nóng)民享受到的補(bǔ)償表示擔(dān)憂。他提出，在把農(nóng)民宅基地變?yōu)楦氐倪^(guò)程中，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門應(yīng)該減少或避免對(duì)農(nóng)民實(shí)行強(qiáng)制性或過(guò)于誘導(dǎo)性的政策。