自4月份房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以來，"三套房貸"一直是熱點(diǎn)話題。

國務(wù)院曾在今年4月17日下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》中提出過要求：房價(jià)過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。不過，由于沒有具體指明哪些地區(qū)房價(jià)過高，所以包括北京、上海在內(nèi)的很多地區(qū)都沒有完全停止第三套房貸。

8月3日，銀監(jiān)會(huì)再次建議北京、上海、杭州、深圳這四個(gè)一線城市停止發(fā)放第三套房貸。目前記者致電上海多家銀行獲悉，三套房貸已經(jīng)全面叫停，但在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上仍有差異。"如果認(rèn)定了是第三套房，肯定沒有辦法貸款。只是在認(rèn)定的細(xì)節(jié)上仍有操作空間。"上海某中介公司負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示，對(duì)于與父母共有房產(chǎn)、外地?fù)碛蟹慨a(chǎn)、有貸款記錄但名下無房產(chǎn)、離婚前擁有三套房產(chǎn)者的認(rèn)定仍有一定爭議。

情況一：婚房可能被列為三套房

很多父母都習(xí)慣在自己房產(chǎn)產(chǎn)證中加入子女名字。但根據(jù)目前三套房"認(rèn)房又認(rèn)貸"的標(biāo)準(zhǔn)，子女與父母共有的房產(chǎn)仍會(huì)被算作一套。"目前我們核定標(biāo)準(zhǔn)是一看個(gè)人征信記錄，二看上海房地產(chǎn)交易中心個(gè)人名下產(chǎn)權(quán)記錄。"建設(shè)銀行上海分行房貸人員對(duì)本報(bào)表示，"如果子女與父母共有一套房產(chǎn)，并且自己名下仍有房產(chǎn)，再購買就會(huì)被列作第三套。"

更困惑的情況是，如果男女雙方婚前都與父母共有一套房產(chǎn)，那么雙方再購置物業(yè)時(shí)，是不是應(yīng)該被列為第三套房產(chǎn)？記者致電上海多家銀行獲悉，大多數(shù)銀行都會(huì)將這種情況列為第三套房產(chǎn)。某股份制商業(yè)銀行房貸工作人員表示："房產(chǎn)認(rèn)定是以家庭為單位，計(jì)算夫妻雙方名下物業(yè)總和，即使雙方都無貸款記錄，僅按認(rèn)房標(biāo)準(zhǔn)，這也會(huì)被算作第三套房產(chǎn)。"

但中國銀行上海分行房貸工作人員表示："如果這兩套房子都是父母在子女未成年時(shí)購買的，而且夫妻雙方并無貸款記錄，那么再申請(qǐng)購房時(shí)，可按照第一套房來對(duì)待。"

總體來看，按照"認(rèn)房又認(rèn)貸"標(biāo)準(zhǔn)，并以家庭為單位，夫妻雙方婚前的貸款記錄、房產(chǎn)記錄均會(huì)被疊加計(jì)算在內(nèi)。比如夫妻雙方，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后申請(qǐng)貸款仍被視為三套房。

又或者夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據(jù)新政雖然都是婚前的個(gè)人貸款行為，但因央行征信系統(tǒng)中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會(huì)算做三套房。

不過，如果婚前雙方所買房產(chǎn)并未貸款，那么，將之前房產(chǎn)賣出，再買則算首套。

情況二：有貸款記錄但名下無房產(chǎn)

李小姐目前在申請(qǐng)房貸時(shí)也被多家銀行按照"三套房貸"標(biāo)準(zhǔn)退回。"其實(shí)我現(xiàn)在并沒有房產(chǎn)，但也被算作第三套房了。"李小姐對(duì)記者表示，2002年她曾在江西老家用商業(yè)貸款購買過一套房產(chǎn)，但2007年已出售。2007年她在上海用公積金貸款購置另一套房產(chǎn)，也于2008年售出。但今年在上海再次申請(qǐng)購房貸款時(shí)，雖然她能夠提供房屋出售證明，但仍被多家銀行退回。

"開始我以為我最多會(huì)被算作第二套，但央行個(gè)人征信系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，在江西、上海的貸款記錄均可以查出。"李小姐表示，雖然她目前名下并無任何房產(chǎn)記錄，但銀行調(diào)查個(gè)人貸款記錄、房產(chǎn)記錄后，取二者較大者計(jì)算，被列為第三套房產(chǎn)。

記者致電多家銀行獲悉，在央行個(gè)人征信系統(tǒng)中可以記錄個(gè)人在全國各地貸款信息，按照目前"認(rèn)貸"標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)貸款、公積金貸款均被算在內(nèi)，而且即使貸款已經(jīng)全部還清，再貸款也會(huì)被認(rèn)定為三套。

在這種政策影響下，部分改善型購房者受到影響最大，很多人希望通過"小房"換"大房"方式提高生活質(zhì)量，但現(xiàn)在即使將房產(chǎn)出售，只要有貸款記錄仍被算作一套。如果被認(rèn)定為二套，那么首付比例和貸款利率大幅提高；認(rèn)定為三套，則無法申請(qǐng)購房貸款。

情況三：外地房產(chǎn)成"漏網(wǎng)之魚"

與上面兩種情況相比，在外地?fù)碛蟹慨a(chǎn)但無貸款記錄者則可能僥幸成為"漏網(wǎng)之魚"。目前各地房地產(chǎn)交易中心記錄的個(gè)人名下房產(chǎn)并未實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，個(gè)人在不同地區(qū)擁有的房產(chǎn)并不能全部被查出。上海多家銀行表示，"只要上海市房地產(chǎn)交易中心的單子上沒有顯示就行，一般只看單子上的記錄。"但交通銀行（601328）客服表示，在三套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中"認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查"，銀行將會(huì)調(diào)查個(gè)人在外地房產(chǎn)情況，但至于具體調(diào)查辦法，交行并未做過多具體說明。

據(jù)了解，雖然大多數(shù)銀行對(duì)個(gè)人在外地房產(chǎn)記錄不做過多追究，但銀行在向個(gè)人發(fā)放購房貸款時(shí)，都會(huì)要求個(gè)人提供"承諾書"，對(duì)自己名下的房屋作出書面承諾。如果發(fā)現(xiàn)客戶提供的承諾書與事實(shí)不相符合，則會(huì)被銀行納入不良記錄。

但外地?fù)碛袃商追慨a(chǎn)卻申請(qǐng)到住房貸款的人仍不在少數(shù)。趙小姐在重慶擁有兩套房產(chǎn)，一套房產(chǎn)與母親共有，另一套房產(chǎn)單獨(dú)屬于自己。"這兩套房都是父母貸款辦理，我并無貸款記錄，我已經(jīng)就我的情況咨詢了多家銀行，如果我現(xiàn)在在上海申請(qǐng)房貸，仍按首套處理。"趙小姐對(duì)記者表示，由于自己成年未婚，銀行只會(huì)調(diào)查她的貸款、房產(chǎn)記錄，而不會(huì)再去調(diào)查父母貸款、房產(chǎn)記錄。

情況四：假離婚 真買房

面對(duì)嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，也有夫妻想出"假離婚 真買房"的方法。夫妻雙方離婚后，將財(cái)產(chǎn)歸到一方名下，再由另一方申請(qǐng)購房貸款，之后再復(fù)婚。

記者致電咨詢多家銀行獲悉，如果夫妻雙方離婚，房產(chǎn)全部歸曾經(jīng)有貸款記錄一方，那么另一方來申請(qǐng)貸款確實(shí)符合"無房又無貸"條件，再購置住房可以按首套房受理，辦理的時(shí)候，需要有房管局出具的"無房證明"，離婚證和相關(guān)的離婚判決也要帶上。從銀行角度說，"假離婚"這種事情確實(shí)不好判別，客戶提供的所有材料都不會(huì)顯示離婚的意圖，取證困難。

但是"假離婚"仍存在很大隱患。從法律上說，沒有"假離婚"這種說法，完成了法律程序就是真離婚，而如果弄假成真，就得不償失了。另外"假離婚"也存在很大財(cái)產(chǎn)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。比如離婚時(shí)把房產(chǎn)歸到妻子一方，即使復(fù)婚，這房產(chǎn)也算妻子的婚前財(cái)產(chǎn)。這樣，就會(huì)使房屋未登記在自己名下的夫妻一方存在較大法律風(fēng)險(xiǎn)，將來一旦產(chǎn)生糾紛，合法權(quán)益很難得到保護(hù)。