本報(bào)記者 夏琳 北京報(bào)道

在北京鐵路工作的陳先生準(zhǔn)備買(mǎi)一套新房用來(lái)結(jié)婚，但他屬于二次購(gòu)房，首付比例不低于50%，他實(shí)在湊不夠首付款，因此，房產(chǎn)中介建議陳先生找親朋好友借錢(qián)將房子全款購(gòu)買(mǎi)，辦理出房產(chǎn)三證（房產(chǎn)證、契證、土地證）后再將房子做抵押貸款，將錢(qián)還給親朋好友。

記者采訪京城各大房產(chǎn)中介了解到，銀行全面暫停三套房貸后，有不少買(mǎi)家選擇這樣的融資方式?！皞€(gè)人貸款和抵押消費(fèi)貸款利率差不多，房產(chǎn)抵押貸款又跟購(gòu)房記錄無(wú)關(guān)，也就是說(shuō)，不管你買(mǎi)過(guò)幾套房子都可以申請(qǐng)抵押貸款，所以這樣的貸款方式很受市民歡迎。”中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)理?xiàng)罟庹J(rèn)為。

“抵押貸款買(mǎi)房不僅成為了一般購(gòu)房者改善居住條件的工具，更讓一些對(duì)購(gòu)房望塵莫及的投資客找到了投資房產(chǎn)的資金來(lái)源，在逃避監(jiān)管的同時(shí)，也放大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)?！焙駶蓳?dān)保公司李雪麗表示。

房產(chǎn)中介支招

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近來(lái)房屋中介也為低迷的成交量著急，對(duì)拿不到銀行貸款的客戶，一些中介索性建議其做抵押貸款。

目前各大銀行的貸款比例都不一樣，視抵押房屋的不同情況而定，一般情況下可貸五成，多的可貸到六成甚至七成房款，最高有20年還款期。至于貸款利率，貸款金額越高、期限越短，優(yōu)惠越大。

國(guó)有銀行推出的個(gè)人房屋抵押貸款，不同檔次的貸款額度利率不盡相同，銀行除了收取傭金之外，15萬(wàn)元以下和15萬(wàn)至30萬(wàn)兩個(gè)檔次之間的利率都不一樣，但是30萬(wàn)元以上利率可以享受7折的優(yōu)惠。如此一來(lái)，即使是二次購(gòu)房，先一次付清房款再抵押貸款，貸款在30萬(wàn)元以上，即可享受7折的優(yōu)惠利率。

采訪中，好運(yùn)順投資公司張總經(jīng)理告訴記者，最近公司的生意不錯(cuò)。原本以為房貸新政出臺(tái)后，生意會(huì)受到?jīng)_擊，但上個(gè)月公司就接到幾十單墊資生意。和以前不同的是：原先是給賣(mài)家做墊資，現(xiàn)在做的墊資不涉及買(mǎi)賣(mài)，只是單純幫客戶還清銀行貸款，之后對(duì)方再到銀行做個(gè)人房屋抵押貸款。

楊光告訴記者，以往個(gè)人房屋抵押貸款少人問(wèn)津，現(xiàn)在漸漸熱起來(lái)了。有些客戶因觀望暫時(shí)不售房，但為了獲取資金，就轉(zhuǎn)向做房屋抵押貸款。

“商業(yè)銀行對(duì)普通的個(gè)人住房貸款，會(huì)審核客戶擁有房產(chǎn)數(shù)量，從而很難對(duì)第三套房進(jìn)行放貸；而抵押消費(fèi)貸款則只會(huì)參考客戶已有房產(chǎn)確定利率水平，不存在‘停貸’的風(fēng)險(xiǎn)。 ” 楊光表示。

記者了解到，目前銀行正在有意收緊抵押貸款，除了將利率提高至1.2倍，貸款年限也進(jìn)行了調(diào)整。如果抵押房產(chǎn)用于購(gòu)房，那么貸款的年限也由原來(lái)最長(zhǎng)20年普遍縮短至10-15年。

另外，名下有過(guò)貸款記錄，還清后再次抵押房產(chǎn)時(shí)，貸款成數(shù)將減少、利率上浮。除此之外，新政后抵押貸款的其他用途，如裝修或是購(gòu)車(chē)等也受到嚴(yán)控。銀行不再簡(jiǎn)單地以抵押成數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，而將更多地參照借款人的裝修合同或購(gòu)車(chē)合同上的實(shí)際金額，以此為據(jù)來(lái)酌情發(fā)放貸款。據(jù)了解，除申請(qǐng)抵押消費(fèi)貸款時(shí)必須同時(shí)注明消費(fèi)用途之外，銀行還會(huì)在抵押放款后，對(duì)借款人貸款用途進(jìn)行復(fù)查。

“房貸收緊并非借貸無(wú)門(mén)，目前貸款還是有操作空間的，只是如何操作而已。目前，主動(dòng)前來(lái)咨詢此類貸款的客戶不少，而有購(gòu)房客戶若購(gòu)第二套住房，他們也多推薦此類貸款?！敝性禺a(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)高小姐說(shuō)，這種方式只適合于現(xiàn)金流量比較大的買(mǎi)家，而且購(gòu)買(mǎi)的房屋必須是二手房或者現(xiàn)房，這樣才能保證迅速地拿到房產(chǎn)證。

不過(guò)高小姐也表示，雖然此辦法可以用于第三套購(gòu)置，但在通常已有房產(chǎn)的情況下，商業(yè)銀行給出的抵押貸款利率會(huì)在基準(zhǔn)利率上浮10%-20%水平，相比之前的三套房貸利率并無(wú)多大優(yōu)惠。而且，除非客戶信用及資質(zhì)相當(dāng)好，銀行能給出的貸款成數(shù)已經(jīng)很難達(dá)到七成。

購(gòu)房慎用抵押貸款

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)人房屋抵押貸款用途銀行并沒(méi)有“管死”，可用于消費(fèi)，也可以用于投資。即使是房貸政策收緊，投資客仍有很多變通方式進(jìn)入樓市。

李雪麗告訴記者，其實(shí)，做房屋抵押貸款的客戶多數(shù)是打著消費(fèi)的名義申請(qǐng)，用于支付購(gòu)房首付。因?yàn)橛糜谄渌?jīng)營(yíng)途徑的投資，貸款要提供較多資料，譬如工商執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等證件，如果用于消費(fèi)的話就比較好辦。目前雖然監(jiān)管部門(mén)要求銀行確認(rèn)貸款的資金流向問(wèn)題，但是仍有不少客戶以房屋裝修等消費(fèi)名義，通過(guò)與裝修公司等相互配合，獲得銀行個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)房。

“購(gòu)房者以住房抵押，套取低利率貸款再購(gòu)房，存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)行情出現(xiàn)波動(dòng)，購(gòu)房者資金就會(huì)被套。而此時(shí)原有房子已經(jīng)抵押，新買(mǎi)房子又跌價(jià)，資金將處于入不敷出的境地。”中信銀行（601998）信貸部主任郝少華認(rèn)為，如果與相關(guān)公司合作，假借消費(fèi)名義套取貸款，萬(wàn)一對(duì)方變相扣下貸款，貸款方的權(quán)益難以得到保障。所以，購(gòu)房者還是應(yīng)當(dāng)通過(guò)正規(guī)渠道申請(qǐng)房屋貸款。

高小姐也介紹說(shuō)，銀行放貸政策從緊的現(xiàn)階段，申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款的成功率也大打折扣。以前放款時(shí)間不到一個(gè)月，現(xiàn)在可能要兩三個(gè)月甚至更長(zhǎng)。另外，銀行還根據(jù)申請(qǐng)人的職業(yè)和資信來(lái)綜合考量，一些銀行還要搭售理財(cái)產(chǎn)品。

“20年以內(nèi)的房屋之前都可做抵押，現(xiàn)在基本都規(guī)定在10-15年內(nèi)?！焙律偃A告訴記者：在貸款利率上，也從原來(lái)的基準(zhǔn)利率，改為上浮20%。已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始有意地收緊個(gè)人房屋抵押消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。

“在客戶的實(shí)際操作中，商業(yè)銀行也會(huì)提醒客戶，盡量不要將抵押貸款用于房產(chǎn)投資，目前各行對(duì)房貸的相關(guān)業(yè)務(wù)控制得還是很?chē)?yán)。 ”深發(fā)展房貸業(yè)務(wù)員陳靜闡述道。

一位銀行的客戶經(jīng)理坦言，這種變相貸款是當(dāng)下房貸政策的漏洞之一。部分銀行業(yè)務(wù)人員為提高自身業(yè)績(jī)爭(zhēng)取客戶，在審核方面相對(duì)寬松，銀行對(duì)貸款的使用流向并未嚴(yán)格監(jiān)管，消費(fèi)貸款就有可能成為炒房客用于購(gòu)置多套房的還貸資金，給資金流入樓市制造了機(jī)會(huì)。

“抵押貸款的這種方式，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)也有一定風(fēng)險(xiǎn)。銀行在抵押放款后，對(duì)借款人貸款用途還進(jìn)行復(fù)查，如果購(gòu)房者做假被銀行發(fā)現(xiàn)，除了追回貸款，還會(huì)在申請(qǐng)人的個(gè)人征信上記下重重的一筆。此外，就算貸款成功，消費(fèi)貸款的期限最長(zhǎng)15年，月供壓力很大，還不如選擇正常的按揭貸款?！焙律偃A表示。