“國十條”發(fā)布實施已四個月，北京樓市的表現(xiàn)卻有些出人意料——年初房價快速上漲的勢頭初步得到控制，但房租價格卻普遍漲了近兩成。在一個中介掌握著90%以上成交量、房源由幾家中介公司把持的房屋租賃市場上，租客們不禁擔(dān)心：這樣持續(xù)下去還能租得起房嗎？

■中介解釋房租促漲因素難服眾

記者昨天在58同城網(wǎng)站上看到，該網(wǎng)站于17日啟動了北京租房調(diào)查，被調(diào)查者年齡大多在23歲至27歲，截至目前的4820份有效樣本中，關(guān)于租房者個人可承受月租金的問題，近八成受訪者選擇了1500元以下；半數(shù)以上表示自己每月租金占收入40%以上，近七成的受訪者認為，目前租金水平同比至少上漲了15%。

面對二季度以來北京房租快速上漲的事實，各家中介公司經(jīng)紀人給出的解釋高度統(tǒng)一，主要有留京人口增加說、本地居民拆遷說、CPI上漲拉動說及潛在購房人棄購改租說，但這些解釋并不能完全令人信服。多位業(yè)內(nèi)人士均提出質(zhì)疑：外地人留京、本地居民拆遷、CPI小幅波動都屬于近幾年的常態(tài)，也沒見往年房租漲得這么離譜，“潛在購房人棄購改租”行為推高房租，乍聽起來似乎很有道理，可這些人在購房前不也是一直租房住嗎？何來租房需求增長？

7月初，住建部下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會完成了對北京、上海、廣州、深圳房租暴漲原因的調(diào)查。調(diào)查顯示，雖然平均租金價格沒有太大增長，但是中低端住房的租金上漲幅度過快。以北京為例，今年6月房租同比上漲了18%。

市住建委有關(guān)負責(zé)人表示，目前中介公司主動勸說業(yè)主提價的行為比較普遍，有一些中介公司從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)，為賺取更多收益，少數(shù)中介機構(gòu)存在刻意押房、抬高租金、轉(zhuǎn)租群租等人為推高租金的不規(guī)范行為。

■押房操作暗藏“吃差價”

“租賃代理，通俗的叫法是押房或全程代理。”熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天介紹，租賃代理是指中介公司以一定的價格從房主手中將房屋承接，房主給中介交鑰匙，并預(yù)留幾十天的免租金空置期，只需等待中介在空置期截止后定期將租金打入賬戶，出租期間的維修費用由中介承擔(dān)。由于房主省心省力，房屋租賃代理業(yè)務(wù)從2002年在市場出現(xiàn)后迅速普及。

從效果上看，中介押房與當(dāng)時大行其道的二手房現(xiàn)金收房異曲同工：一旦房主委托一家中介租賃代理，該中介便已在事實上將這套房源壟斷，規(guī)避了其他中介公司的競爭。租賃代理與常見的租賃居間業(yè)務(wù)最大的區(qū)別在于，后者由中介、業(yè)主、租客當(dāng)場簽“三方約”，價格透明；而租賃代理業(yè)務(wù)則是由中介分別與業(yè)主、房客各簽一次“兩方約”，由于供求雙方無法見面，給中介公司提供了暗箱操作“吃差價”的機會。

“吃差價”的典型操作方式之一是將中介押房后群租。記者日前以五道口附近小區(qū)業(yè)主的身份在中天置地安貞店見識了這種手段。經(jīng)紀人呂女士對“房源會不會用于群租”的疑問給出了肯定的答案：“房屋的格局肯定要發(fā)生變化，但承重結(jié)構(gòu)不會受影響。同時，您還要保證不能到其他中介再掛牌這套房源。只要房子合適，我們這兒承諾給您的租金肯定比其他中介高。”

更多時候，中介“吃差價”是通過租賃房源低進高出實現(xiàn)的。如中天置地掛牌的安華里、安貞西里小區(qū)兩居室月租金在3150元至4000元之間，而其他地產(chǎn)中介對同一區(qū)域內(nèi)的房租標價為2900元至3800元，大致都比其低了200元左右。當(dāng)記者表示掛牌價高于市場價時，中天置地安貞橋店經(jīng)紀人李先生承諾：“如果您能一次性交清半年以上的租金，我自己就能決定，把每月的房租降下百八十元?！?/p>

■租客20%租房支出進了中介兜

中介行業(yè)的資深人士張經(jīng)理給押房的中介算了筆賬：一套北三環(huán)附近的兩居室，中介一般可以每月2800元左右押房，即便以3000元左右的價格租出去，一套房每月還凈賺了200元，由于此方式要讓租客頭一次簽約的租房時間不能少于一年，因此一年總差價為2400元。押房的另一個特別之處在于，業(yè)主須留給中介約一個半月的空置期，不得索要這段時間的房租，以便供中介尋找租客，在目前的市場環(huán)境下，中介能在半個月內(nèi)找到租客并收取租金，便相當(dāng)于“賺”了近一個月的租金3000元；再加上租客按單月房租額度繳納的中介費3000元，通過押房出租，中介可獲得凈收入8000元以上，占到了租客第一年房租和中介費總支出的20%左右，遠高于二手房交易3%的中介收入比率。

“當(dāng)小區(qū)內(nèi)其他房主發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有人出3000元租房時，還會按照2800元的老價格出租嗎？房主報價漲了，中介要想繼續(xù)吃差價，勢必會抬高租金，從而造成北京房租半年內(nèi)循環(huán)上漲的罕見現(xiàn)象?！睆埥?jīng)理說，通過這種手段，一些中介公司有效地補上了二季度以來因二手房交易量銳減所造成的收入損失，每個經(jīng)紀人每月押房兩到三套便可完成公司下達的傭金任務(wù)。

中天置地的業(yè)績就頗具代表性。來自市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份，該公司房屋租賃合同網(wǎng)上備案795件，排在全市經(jīng)紀機構(gòu)排行榜的第5位，同期，該公司只網(wǎng)簽了11套二手房，排在第55位。

■租賃資金監(jiān)管幾成一紙空文

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)上信息顯示，本市現(xiàn)有30家具備從事租賃代理資格的中介機構(gòu)，比5月底時增加了4家，但這還不能完全體現(xiàn)押房抬租現(xiàn)象對市場的沖擊。一家從事租賃代理業(yè)務(wù)的大型中介目前房屋租賃成交量中的押房比例已達到了30%，而像中天置地這樣中等規(guī)模的中介押房比例更高，安貞店的經(jīng)紀人呂女士、李先生均表示：“我們這兒的出租房源基本都是靠租賃代理收來的，屬于獨家占有?！?/p>

“我是堅決反對租賃代理這種扭曲的中介代理方式，我還時常提醒身邊的朋友，不要輕易把房子交給中介出租?！敝袊康禺a(chǎn)經(jīng)紀人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，中介在操作押房時有越權(quán)之嫌：顧名思義，中介機構(gòu)的作用應(yīng)該是為房屋的租賃提供信息平臺，在提供服務(wù)時不應(yīng)有意傾向于交易中的任何一方；而目前押房造成壟斷房源事實的做法，其本質(zhì)是中介在為自己謀利，把從市場中收集的房源加價出租，使自己成為供求雙方之外，影響市場價格的第三種力量，并最終干擾了市場價格的平衡。這顯然脫離了經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的初衷。

按照經(jīng)濟學(xué)的觀點，壟斷、信息不對稱等因素都會造成市場失靈，而這恰是如今一些中介公司賴以生存的法寶。陳云峰強調(diào)，為今之計，只有主管部門果斷出手，方能平息目前房屋租賃市場上的種種亂象。

截至目前，本市對于租賃管理的約束仍限于北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會5月末發(fā)布的《房屋租賃代理注意事項》，其中明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將收到的房租、押金存入房屋租賃代理租金專用賬戶，通過這個租金賬戶向出租人支付房租。這一規(guī)定設(shè)置的目的是避免中介機構(gòu)攜款潛逃、吃差價等違規(guī)行為的泛濫，但它并沒有涉及租金賬戶的具體辦理和使用方法，對各家中介仍不具有強制約束力。

租市怪象

房主：

網(wǎng)上租房頻遭中介盯梢

“都說現(xiàn)在租房市場火了，房子不容易租到，可我只是想把手里的房子出租，怎么感覺也那么難？”多位房主近期向記者抱怨，他們原本打算將房屋在網(wǎng)上掛牌出租給有需要的承租人，還打出了“中介勿擾”的提示，結(jié)果仍然飽受中介經(jīng)紀人的電話騷擾。這些房主呼吁本市主管部門能早日建起覆蓋全市的房屋租賃信息平臺，降低個人出租、求租住房的成本，逐步實現(xiàn)房屋租賃市場信息的透明化。

他山之石

上海：

將建統(tǒng)一住房租賃平臺

據(jù)媒體6月份報道，上海將加快建立全市聯(lián)網(wǎng)的統(tǒng)一住房租賃信息管理平臺，以加強公共租賃住房運營過程中的服務(wù)、管理和監(jiān)督。這一平臺的建立主要有兩大作用：一方面是提供服務(wù)，另一方面是加強管理和監(jiān)督。平臺可以及時發(fā)布和更新房源信息；防止多處申請公共租賃住房；租賃雙方使用統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，在信息平臺上備案，并辦理租賃合同文件登記；可與實有人口管理、房屋租賃管理有效協(xié)調(diào)；管理部門可以通過信息平臺對公共租賃住房運行狀況進行監(jiān)督。