2008年《上海保障性住房項(xiàng)目規(guī)劃管理意見》中曾經(jīng)指出，保障性住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)盡可能選址于交通便捷地區(qū)。
一些市中心的區(qū)域更是推出了中心地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊作為保障性住房用地。然而，幾個市中心保障房用地卻引來了周邊居民的異議。
已經(jīng)成功的先例證明，保障性住房對于周邊社區(qū)的房價并沒有明顯的影響。
而且，越來越多的發(fā)達(dá)國家也在實(shí)施將保障性住房更多地融入普通住宅社區(qū)的計(jì)劃。
市中心建經(jīng)適房
近日，記者探訪了位于靜安區(qū)江寧街道的這一經(jīng)適房用地。
記者在現(xiàn)場看到，這里確實(shí)可以說是一塊黃金地段，緊鄰軌交7號線，門口公交線路眾多，交通非常便捷。周邊圍繞的都是住宅區(qū)，一街之隔就是上海市第一中學(xué)。
地塊四周已經(jīng)用圍墻圍了起來，鐵門緊閉，鐵門邊掛著保障性住房用地的牌子，透過鐵門門縫，記者看到，圍墻內(nèi)已長滿了雜草，還有一輛卡車停在里面。
據(jù)周邊居民介紹，南洋電機(jī)廠的廠房在去年上半年就已經(jīng)拆除，但這塊地現(xiàn)在一直空著。
“聽說這塊地是要建經(jīng)適房的，可一直都沒有動靜。這地方造經(jīng)適房誰買得起??？”周邊的一些居民紛紛表示。
還有居民向記者談起了他們的擔(dān)憂，“將來要是真的造了經(jīng)濟(jì)適用房，搬進(jìn)來的人的素質(zhì)會怎么樣真的不好說，經(jīng)適房的低售價對我們小區(qū)的房價是不是會有影響，也是我們所擔(dān)心的問題?！?/p>
根據(jù)《上海保障性住房項(xiàng)目規(guī)劃管理意見》要求，各區(qū)都必須在本區(qū)范圍內(nèi)盡可能建造一些緊湊型、小戶型的就近安置房，“寸土寸金”的市中心城區(qū)也不例外。
2009年3月底，上海幾個區(qū)縣規(guī)劃網(wǎng)站上就陸續(xù)公布了經(jīng)濟(jì)適用房地塊控制性規(guī)劃條件征詢意見。其中幾幅經(jīng)濟(jì)適用房地塊位于市中心的優(yōu)質(zhì)地段，頗為引人注目。
其中包括普陀區(qū)緊挨著知名小區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城的中山北路儀電和醫(yī)藥集團(tuán)三角地塊、長風(fēng)的上糧二庫地塊、徐匯的龍華肉聯(lián)廠地塊、森大木業(yè)地塊、儀電集團(tuán)地塊、漕河涇街道293街坊1/4地塊。還有靜安區(qū)江寧社區(qū)南洋電機(jī)廠地塊。
這些地塊無一不是交通便利、配套完善的市中心優(yōu)質(zhì)地塊。
政府拿出“黃金地塊”作為經(jīng)適房基地是好事，這項(xiàng)“利民工程”應(yīng)該得到社會各界的支持，但真正實(shí)施起來并不那么簡單。因?yàn)橹苓吘用駬?dān)心，經(jīng)濟(jì)適用房的低售價可能會拉低原有周邊三個小區(qū)的房價。
在上海，老一輩的人都知道“上只角”和“下只角”的說法，直到現(xiàn)在這種觀念還有所延續(xù)，不少市中心地區(qū)的居住樓盤對于居住人群資產(chǎn)和收入情況都有比較清晰的定位和市場細(xì)分。
在市中心經(jīng)適房用地一經(jīng)公布后，就有業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入市場之后，肯定會對區(qū)域周邊的中低檔樓盤帶來一定的沖擊，對周邊項(xiàng)目的定價方面也會造成一定影響。
保障房
對周邊房價影響甚微
雖然目前市中心尚未有經(jīng)適房項(xiàng)目推出，但我們可以看下同樣作為保障性用房的市中心區(qū)域動遷配套房對于周邊商品房小區(qū)的影響。
位于威寧路的天山新城和芝雅苑就是近年來市中心的配套動遷安置房小區(qū)，地處長寧區(qū)天山古北板塊。該板塊是上海出了名的外籍人士聚集區(qū)，板塊內(nèi)有一大批高品質(zhì)社區(qū)。
據(jù)福美來不動產(chǎn)威寧路店楊經(jīng)理介紹，天山新城有一半是動遷配套房，而芝雅苑則全部為動遷房。芝雅苑在去年交房時，并沒有因?yàn)槭潜Ｕ闲杂梅肯鄬κ蹆r較低，而拉底了周邊已經(jīng)在售的商品房的價格。
從二手房價格來看，這兩個小區(qū)的均價跟周邊天山華庭以及天山怡景苑幾乎沒有太大的差距，天山新城小區(qū)內(nèi)部的動遷房與商品房就更沒有任何區(qū)別了?！氨Ｕ闲宰》吭诜績r上面可以說對周邊的房價沒有任何影響，唯一的區(qū)別可能就在于其本身的房型不如商品房?！睏罱?jīng)理這樣告訴記者。
發(fā)達(dá)國家正推行混住
其實(shí)，發(fā)達(dá)國家已經(jīng)在這方面做出了探索。
在保障性住房會不會形成“貧民窟”的問題上，英國可以說是一個很好的先例了。
上世紀(jì)70年代英國集中建設(shè)的大量社會保障性住房如今已成了窮人的集中地，由此引發(fā)的高失業(yè)率、高犯罪率、醫(yī)療教育服務(wù)欠缺等問題至今還沒有得到有效解決。
2007年，英國出臺政策要求，在批準(zhǔn)建房土地時，要求每一個住宅小區(qū)必須包括一定比例的、總價在6萬英鎊以下的低成本、小戶型住房，以此來解決保障性住房聚集造成的社會問題。
法國也存在著同樣的問題。眾所周知，在法國的一些大城市中，“富人區(qū)”與“廉租區(qū)”涇渭分明，不少城市甚至出現(xiàn)貧富對立的局面，引發(fā)的社會沖突也比比皆是。
近年來，法國開始推行“城市更新計(jì)劃”，規(guī)定每個社區(qū)必須提供20％的社會福利住房，并規(guī)定將廉租房建在普通住宅區(qū)，以緩解社會矛盾。
上世紀(jì)70年代，美國開始出現(xiàn)一種城市規(guī)劃思潮，即新城市主義，提倡不同收入的階層應(yīng)該混合居住，美國一些地方政府改變了以往集中建設(shè)公共住房的傳統(tǒng)做法，轉(zhuǎn)而以混合居住作為其根本的發(fā)展策略，將面向中低收入群體的公共住宅和商品住宅結(jié)合起來開發(fā)，允許一定收入范圍內(nèi)的高、中、低收入居民在一定的地域內(nèi)混合居住。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，把更多的保障性用房作為配套建設(shè)可以說是未來的一種趨勢。但這種方式會更多地集中在政府來做的保障性住房，如果由開發(fā)商來做保障房的話，可能還是會采用一個片區(qū)的模式。
對于未來的經(jīng)適房會不會像動遷配套房那樣，價格與周邊商品房幾乎沒有差別？薛建雄認(rèn)為，相對說來，經(jīng)適房有更為嚴(yán)格的退出機(jī)制的約束，加上并非擁有完全的產(chǎn)權(quán)，所以不會像動遷房那樣，在經(jīng)過一次買賣后價格就與周邊商品房相差無幾了。
