溫州炒房團(tuán)出擊的幾個(gè)代表性地區(qū)。

2009年7-10月，山西煤改拉鋸戰(zhàn)浙商完敗，熱炒山西煤礦的溫州投資客陸續(xù)從山西撤退，輾轉(zhuǎn)到杭州、上海，國外則進(jìn)入迪拜、澳洲等地。同年12月，熱錢從杭州退出，聚集三亞，三亞房價(jià)“瘋漲”。目前，已有部分“散戶”從上海、海南撤離，進(jìn)軍二三線城市。

“GDP都已經(jīng)是10%的增長了，如果你的資產(chǎn)沒漲10%，那說明你OUT了！”對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，溫州炒房團(tuán)成員周女士頗不以為然。

“投資就是投機(jī)(多吉)，在溫州話里面，投資、投機(jī)都是一個(gè)發(fā)音啊！”溫州市中小企業(yè)促進(jìn)協(xié)會(huì)會(huì)長周德文強(qiáng)調(diào)說。

炒房資金、民間借貸、實(shí)業(yè)投資共同組成的溫州資本，正在潛行全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)。形成了溫州炒房團(tuán)的幾大勢(shì)力。通過觀察這幾股勢(shì)力在這輪樓市新政中的表現(xiàn)，也就能大致觀測(cè)出新政在各地的落實(shí)情況。

■遠(yuǎn)走新疆

“我正在新疆伊犁看房子，后天去昆明，我們這個(gè)團(tuán)共有21個(gè)客戶?！?月13日，溫州平陽人鄭先生在電話里對(duì)記者表示，目前伊犁期房均價(jià)3000元，由于伊犁到烏魯木齊的鐵路新近修通，這個(gè)中亞口岸城市的房地產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)將迎來新一輪行情。

鄭先生這次伊犁之行，先由在當(dāng)?shù)亟?jīng)商的老鄉(xiāng)考察伊犁及近郊霍城、霍爾果斯等地樓盤，打聽了價(jià)格、地段、環(huán)境等，最后簽了55套，還談了一個(gè)三星級(jí)賓館的轉(zhuǎn)讓意向，是建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)四師的一座招待所。

“不算貴，總共才2000萬上下，主要看這邊的發(fā)展前景吧?！编嵪壬f，目前宏觀調(diào)控影響大家的投資心理，但碰上合適的項(xiàng)目還得大膽買進(jìn)。

鄭先生表示，炒房團(tuán)大多是現(xiàn)金交易，金融緊縮政策對(duì)溫州人影響有限。例如，一套150平方米、單價(jià)3萬元的房子若降3000元，總價(jià)少掉45萬元，但剩余405萬元房價(jià)工薪階層照樣買不起，而對(duì)溫州游資來說沒多大影響。

據(jù)中國銀行溫州市中心支行介紹，2009年溫州人從國內(nèi)外匯入溫州的資金高達(dá)2.5萬多億元，匯出資金2.2萬億元，留在溫州尚有近3000億元。目前，溫州民間流動(dòng)資金高達(dá)8000億元，這筆巨額資金是溫州人承受緊縮政策的一大支撐。

■深耕海南

2009年，海南國際旅游島規(guī)劃綱要獲得國家批準(zhǔn)，海南房價(jià)迅速躥至歷年最高。

去年10月1日，從事紐扣生產(chǎn)的溫州人唐先生(化名)與一幫朋友前往海口，目標(biāo)鎖定號(hào)稱“比肩世界著名旅游度假勝地、打造一個(gè)365天度假新國度”的清水灣豪華樓盤。他們一口氣“團(tuán)購”了60多套豪宅，唐先生等各分一套。

但他不滿足，第二天偷偷回到售樓部打聽還剩38套房源，每平方米9000多元。唐先生當(dāng)場(chǎng)刷卡首付1000萬元，以八五折的“團(tuán)購”統(tǒng)統(tǒng)吃下。如今，該樓盤均價(jià)已漲到3萬多元。

公開信息也證明，唐先生現(xiàn)金交易的說法屬實(shí)——國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度海南商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達(dá)381.2%。但一季度僅新增個(gè)貸32億，占同期商品房銷售額的15%左右，相當(dāng)于85%是使用了一次性付款方式。

4月份，在瓊溫商抱團(tuán)成立了海口溫商實(shí)業(yè)投資有限公司，準(zhǔn)備在海口開發(fā)一個(gè)占地400畝、具有溫州特色的商業(yè)城項(xiàng)目。

■轉(zhuǎn)戰(zhàn)武漢

4月16日，溫州瑞安人汪廣森與一批“團(tuán)友”帶著銀行卡前往武漢，次日遭遇新“國十條”，結(jié)果失利而歸。

不過，去年溫州人就成功操作過武昌繁華地段的幾個(gè)樓盤。汪說，他們一出手就是半棟樓，當(dāng)時(shí)以均價(jià)4000元/平方米買下，現(xiàn)在飆升到均價(jià)6000元/平方米。據(jù)猜測(cè)，目前進(jìn)入武漢樓市的游資保守估計(jì)也過了億元。

業(yè)內(nèi)人士透露，短線炒房團(tuán)真正的利益來源，是給開發(fā)商民間融資的利息收入，這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各種手續(xù)費(fèi)不超過10%，但民間融資利率最低年息15%，高一點(diǎn)的，年息可達(dá)36%-60%(月息3%-5%)。

至于具體的操作規(guī)則，首先由開發(fā)商以很大的折扣把房子賣給“炒房團(tuán)”，同時(shí)他們會(huì)簽一個(gè)退房協(xié)議，在一定期限內(nèi)，炒房團(tuán)隨時(shí)可以退房，開發(fā)商也隨時(shí)可以將房屋出售。這個(gè)期限往往是一年或一年半，若過了期限，房子還沒有售出，這些房就真正屬于“炒房團(tuán)”，他們可以再以二手房的名義出售。

新“國十條”出臺(tái)后，很多開發(fā)商專程到溫州登門找到溫州市中小企業(yè)促進(jìn)協(xié)會(huì)會(huì)長周德文幫助促銷。周表示，以前是北京、上海和杭州的開發(fā)商找上門的多，最近主要以沈陽、長春、長沙、武漢、大連等地開發(fā)商為主。

在通貨膨脹預(yù)期之下，“炒房團(tuán)”并沒有出現(xiàn)大幅拋售現(xiàn)象。周德文透露，2009年7月-10月，山西煤改拉鋸戰(zhàn)浙商完敗，熱炒山西煤礦的溫州投資客陸續(xù)從山西撤退，輾轉(zhuǎn)到杭州、上海，國外則進(jìn)入迪拜、澳洲等地。12月，熱錢從杭州退出，聚集三亞，三亞房價(jià)“瘋漲”。當(dāng)下，已有部分“散戶”從上海、海南撤離，進(jìn)軍二三線城市。

格新聞背景

65%溫州游資流向樓市和股市

人民銀行溫州支行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，60%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為，自己10%-30%的資金用于購買非廠房的不動(dòng)產(chǎn)，原因是現(xiàn)在“實(shí)業(yè)不太好做”。一位經(jīng)濟(jì)研究人士說，目前只有30%的溫州民間資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，65%則流向了樓市和股市。

瑞安塘廈的周女士開了一家皮鞋廠，2008年金融危機(jī)襲來，出口定單突然少了，機(jī)器停工，銀行又停貸了，她被迫拿家里剛買的奔馳車抵押，借了民間6分利息的高息貸款。到年底還是周轉(zhuǎn)不靈，只好把上海的三套房子出手還債。

皮鞋廠前途“渺?！保芘扛纱嗖辉賹?duì)皮鞋廠進(jìn)行追加投資，拿著回籠的貨款開始炒房。 “溫州、杭州的房價(jià)，真是隨行就市。我跟著朋友在杭州濱江做，最快的時(shí)候一天就能賺十多萬元，跟做皮鞋不好比的！”

“做實(shí)業(yè)幾乎沒有賺頭，3%的毛利都沒有?！睆氖卵坨R架加工的黃女士算了一筆賬：一年買材料花4000萬元，產(chǎn)品賣了9000萬元，賬面毛利有5000萬元。同時(shí)，要發(fā)工資、水電、利息等管理費(fèi) 3000萬元，要交17%增值稅、25%所得稅及銷售額1%的各種附加稅，工商、稅務(wù)、環(huán)保等各個(gè)部門的開銷以及大量應(yīng)收款。結(jié)果，凈利潤可能為負(fù)！

黃女士坦言，雖然皮鞋生意虧本，但廠里機(jī)器必須運(yùn)轉(zhuǎn)，通過企業(yè)的授信額度以實(shí)業(yè)名義貸款，也可以用現(xiàn)有的房產(chǎn)作抵押，從銀行“周轉(zhuǎn)資金”炒樓，從而規(guī)避新政關(guān)于按揭貸款方面的限制。

一位知情人士透露，溫州已形成至少7個(gè)由實(shí)體企業(yè)支撐的房地產(chǎn)公司，每個(gè)公司資金規(guī)模在30億元以上，主要股東來自服裝、鞋革、五金等行業(yè)。例如，皮鞋制造商奧康和紅蜻蜓集團(tuán)都聚集了數(shù)十億的資金，在昆明、黃岡等地運(yùn)作商業(yè)步行街項(xiàng)目。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》

格延伸閱讀

溫州民資尋突圍或參股臺(tái)灣銀行

如果不出意外，下個(gè)月溫州人將帶上50億元資金，組團(tuán)去臺(tái)灣洽談參股臺(tái)灣銀行事宜。這是大陸民間資本首次提出要進(jìn)軍臺(tái)灣金融業(yè)。

目前，溫州人已鎖定兩家目標(biāo)銀行，分別是臺(tái)灣三信商業(yè)銀行和大眾銀行?？疾炱陂g，雙方將就注資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓等進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的洽談。

邱世枝是這次溫州金融考察團(tuán)的發(fā)起人，他的另一個(gè)身份是浙江時(shí)代商務(wù)律師事務(wù)所主任。

考察團(tuán)團(tuán)員一共22人，基本來自溫州，“都是一些企業(yè)老板，也有一些大鱷級(jí)的人物?！辈贿^邱世枝沒有透露具體的名單。 “這次帶去的資金會(huì)在30億到50億之間?！睂?duì)于這些資金的來源，邱世枝否認(rèn)是來自外地炒房或投資受阻的溫州人。“相對(duì)來說，投資銀行各方面要求比較高，那些資金也不適合。”

進(jìn)入溫州人視線的這兩家銀行，在臺(tái)灣都屬于中小銀行。

“臺(tái)灣銀行的規(guī)模其實(shí)不是很大?！遍L期研究兩岸金融機(jī)構(gòu)合作課題的廈門大學(xué)教授黃梅波說，“溫州資本應(yīng)該有實(shí)力可以去參股?！?/p>

對(duì)于參股后，以臺(tái)資銀行身份再來大陸設(shè)點(diǎn)的路徑，黃梅波教授表示值得探索?！爱吘故袌?chǎng)還是應(yīng)該在大陸，臺(tái)灣的金融市場(chǎng)空間還是有限的?！?/p>

溫州本土知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬津龍則把這樣的方式比作“資本的突圍”。“這幾年溫州民間資本一直在嘗試往金融業(yè)發(fā)展，不過由于一些政策的限制，效果不是很好。這次如果能成功參股臺(tái)灣銀行，再進(jìn)入大陸金融市場(chǎng)的話，也是一種比較好的嘗試。”

目前，兩岸都爭取在今年6月簽署兩岸經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議(ECFA)?！斑@將為金融合作提供政策上的保障。”黃梅波說。

按之前的規(guī)定，兩岸金融機(jī)構(gòu)參股和互設(shè)辦事處等有嚴(yán)格限制，參股股權(quán)也不能超過10%。目前，還沒有關(guān)于大陸民間資本參股臺(tái)灣金融機(jī)構(gòu)的條款。