朝陽(yáng)區(qū)別墅、高檔公寓占空置總量的39.2%，明顯高于普通住房18.0%的比重
截至7月，北京朝陽(yáng)區(qū)別墅、高檔公寓占空置總量的39.2%，明顯高于普通住房18.0%的比重。在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例高達(dá)54.9%。
8月23日，作為北京市土地面積最大的城區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)公布了該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。報(bào)告首次透露了市場(chǎng)關(guān)心的空置問(wèn)題。
這份《從供需情況看朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)》顯示，截至7月底，北京市朝陽(yáng)區(qū)住宅空置面積133.0萬(wàn)平方米，同比下降18.0%。其中別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬(wàn)平方米，同比下降18.5%，雖然存量有所消化，但仍占空置總量的39.2%，明顯高于普通住房18.0%的比重。在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，達(dá)54.9%?？罩帽壤呷允悄壳皠e墅、高檔公寓面臨的問(wèn)題之一。
不過(guò)，上述報(bào)告并沒(méi)有明確指出其“空置”概念究竟是商品房待售面積，還是市場(chǎng)上一般認(rèn)為的房產(chǎn)售出后空置面積。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的解釋?zhuān)唐贩看勖娣e不等于住房空置面積。商品房待售面積是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時(shí)點(diǎn)上已經(jīng)售出但實(shí)際無(wú)人居住的住房面積。
報(bào)告還認(rèn)為，受到樓市調(diào)控新政影響，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。
1月-7月，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資446.3億元，同比增長(zhǎng)17.0%，增幅較1月-6月減少20個(gè)百分點(diǎn)。建安工程繼續(xù)走低，累計(jì)完成投資127.9億元，同比下降9.1%，降幅較1月-6月擴(kuò)大10個(gè)百分點(diǎn)。1月-7月，該區(qū)商品住宅銷(xiāo)售面積145.0萬(wàn)平方米，同比下降57.4%，降幅較上月拉大1.5個(gè)百分點(diǎn)。
從銷(xiāo)售情況來(lái)看，該區(qū)目前住宅的成交量主要集中于五環(huán)及以外，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積51.4萬(wàn)平方米，占總面積的35.4%，明顯高于其他環(huán)路位置的比重。其中又以小戶(hù)型（90平方米及以下）銷(xiāo)售為主，成交面積23.0萬(wàn)平方米，占五環(huán)及以外全部銷(xiāo)量的44.7%。
從該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀看，住宅市場(chǎng)有所萎縮，但住宅依然占據(jù)全區(qū)商品房規(guī)模的半數(shù)以上，保持著商品房市場(chǎng)主體地位。同時(shí)，普通住房、小戶(hù)型比重也有所增加。
在政策性住房中，目前，該區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房施工面積已達(dá)315.6萬(wàn)平方米、限價(jià)房216.8萬(wàn)平方米、廉租房15.4萬(wàn)平方米，與上年同期相比增幅分別為4.3%、1.2倍和24.7倍。
報(bào)告稱(chēng)，政策性住房“高速的增長(zhǎng)勢(shì)頭和顯著擴(kuò)大的規(guī)模使得未來(lái)住宅市場(chǎng)格局更加值得期待。”（財(cái)新網(wǎng)）
1-7月，全市土地面積最大的朝陽(yáng)區(qū)，別墅、高檔公寓空置率偏高，占到近四成，積壓比例更是占到一半以上。
今天上午，記者在朝陽(yáng)區(qū)政府網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)《從供需情況看朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)》公布。在今年一系列樓市新政的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫。
1至7月，朝陽(yáng)區(qū)商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)145萬(wàn)平方米，同比下降近六成。年初多項(xiàng)調(diào)控政策發(fā)力，一方面使得投機(jī)性購(gòu)房受到了前所未有的嚴(yán)厲限制，另一方面也引發(fā)了市場(chǎng)越發(fā)濃烈的觀望情緒，從而造成住宅銷(xiāo)量一路走低。
從銷(xiāo)售情況上看，目前住宅的成交量主要集中于五環(huán)及以外，占總面積的35.4%，明顯高于其他環(huán)路位置的比重。其中，90平方米以下的小戶(hù)型占五環(huán)及以外全部銷(xiāo)量的44.7%。
這一現(xiàn)狀主要與當(dāng)前住宅的銷(xiāo)售對(duì)象有關(guān)。以中青年為主要構(gòu)成的消費(fèi)群體，購(gòu)房的剛性需求始終不減，但優(yōu)質(zhì)地段的寸土寸金又令大部分人望而卻步。此種情況下，五環(huán)附近的小戶(hù)型必然以其相對(duì)合理的性?xún)r(jià)比成為最熱銷(xiāo)的房源。
此外，朝陽(yáng)首次披露空置房情況。值得關(guān)注的是別墅、高檔公寓的空置率依舊偏高，占到近四成，是普通商品房的兩倍以上。其中，空置3年以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了54.9%。空置比例偏高仍是目前別墅、高檔公寓面臨的問(wèn)題之一。
業(yè)內(nèi)分析
為何高端住宅空置率高？
上午，鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)卤硎荆瑒e墅、高檔公寓的空置率與定位偏高，與整個(gè)區(qū)域不匹配有關(guān)。
尤其是此類(lèi)高端住宅的供需比一直處于平衡狀態(tài)，所以一些戶(hù)型、朝向不符合要求的房屋很容易形成空置。
名詞解釋
空置房：指房屋竣工一年后沒(méi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的房子，通俗地說(shuō)是市場(chǎng)上賣(mài)不出去的房子。其中，空置1年以?xún)?nèi)的為待銷(xiāo)房，空置1年以上3年以?xún)?nèi)的為滯銷(xiāo)商品房，空置3年以上的為積壓房。（記者陳斯實(shí)習(xí)記者謝璐）
所謂商品房空置率無(wú)法統(tǒng)計(jì)云云，當(dāng)然是沒(méi)有根據(jù)的。
商品房的空置，和所有事物一樣，也存在一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。要厘清空置率，不能忽略具體的結(jié)構(gòu)構(gòu)成?？陀^說(shuō)來(lái)，商品房的空置一般可以分為兩類(lèi)，待售房屋與已售房屋。
待售商品房很好統(tǒng)計(jì)。官方給出的數(shù)據(jù)，是截至6月末，全國(guó)商品房待售面積為1.9億平方米，同比增長(zhǎng)了6.4%。刨去其中的商用物業(yè)待售面積，有好事者算了一下，若按每套100平方米面積計(jì)算，待售的住宅類(lèi)房屋為100萬(wàn)套左右。這一比率是確定的，也是可以監(jiān)測(cè)到的。但對(duì)此類(lèi)空置，一些部門(mén)卻不認(rèn)可，強(qiáng)調(diào)這只是待售面積。此言并不確切。
待售面積，雖然是開(kāi)發(fā)商的短期庫(kù)存或不確定狀態(tài)下的庫(kù)存，但這也是一種動(dòng)態(tài)空置。如果不承認(rèn)這一點(diǎn)，一味只強(qiáng)調(diào)它的短期屬性和擬交易性，這就是在以權(quán)屬變動(dòng)為唯一根據(jù)的事先預(yù)設(shè)，以為這是有效的存量，最終是要被賣(mài)掉、被消化掉的?？蛇@卻不是統(tǒng)計(jì)部門(mén)應(yīng)該考慮的問(wèn)題，更不可以成其為一種統(tǒng)計(jì)參考，從而將這部分空置比重從真實(shí)空置率中排除。
之所以說(shuō)商品房積壓在開(kāi)發(fā)商手中同樣也屬于空置，也必須計(jì)入空置總量，理由很簡(jiǎn)單，這些房屋并沒(méi)有被利用起來(lái)。作為唯一產(chǎn)權(quán)人的開(kāi)發(fā)商，這些房屋擱在他們的手里，空置就是一種實(shí)實(shí)在在的狀態(tài)。不用管這是由于市場(chǎng)不景氣引起的滯銷(xiāo)，也不用管是由于開(kāi)發(fā)商的囤積居奇所致，更不要去管它是否將售而未售。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只要注重一種真實(shí)存在，作真實(shí)性、狀態(tài)性的描述就可以了。
對(duì)于這部分空置，監(jiān)管部門(mén)可以有動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，就像統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委每一季度發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)一樣，是能適時(shí)掌握的。
至于已售房屋的空置，換種說(shuō)法，可以叫做“空住”。民間當(dāng)下流行的黑燈率、水電表零走字等觀測(cè)手段，主要是針對(duì)這一空置環(huán)節(jié)派生出來(lái)的。筆者以為，有必要考慮納入到空住率監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，并予以強(qiáng)化。倘若在每個(gè)小區(qū)里安排相應(yīng)數(shù)量的居民統(tǒng)計(jì)員，固定、長(zhǎng)期地跟蹤黑燈率和水電表走字率，此外，每個(gè)住宅項(xiàng)目的房屋裝修率、物業(yè)費(fèi)繳交率，也可一并納入，并予以整合互補(bǔ)，空住率也就不難求解了。
以上辦法之所以可行，是因?yàn)榇嬖谝粋€(gè)前提。中國(guó)每一年度的房屋動(dòng)工、竣工、銷(xiāo)售這三個(gè)源頭環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)，在發(fā)改委、土地、建委和銀行系統(tǒng)，都有專(zhuān)門(mén)的信息管理，隨時(shí)可以調(diào)出來(lái)看。由于實(shí)行過(guò)程性監(jiān)管，一年之間批了多少地、正在蓋而且蓋成了多少房、掛牌發(fā)售總量又是多少，總量是確定和不變的。現(xiàn)在為了弄清楚具體空住率，我們要做的無(wú)非是選擇工具，細(xì)化分工，深入到每一個(gè)點(diǎn)上采樣監(jiān)測(cè)。若倚借民間的智慧，加以融合改造，將這種辦法常態(tài)化、機(jī)制化，也不失為一項(xiàng)好舉措。
還有一種更為隱性的空置現(xiàn)象，最是復(fù)雜，對(duì)監(jiān)控技術(shù)提出了更高要求。這種隱性空置，包括投資性或投機(jī)性購(gòu)房所產(chǎn)生的房屋再盈利，比如用來(lái)獲取租金，即是常見(jiàn)一種。在很多人的觀念里，既然是投入使用了的房屋，就不再算進(jìn)空置率了。但這并不確切?？罩貌粦?yīng)只有使用與不使用一個(gè)界定標(biāo)準(zhǔn)，還須要看是誰(shuí)在使用？使用權(quán)的屬性是什么？通常，產(chǎn)權(quán)人的使用和非產(chǎn)權(quán)人的使用是兩回事。非產(chǎn)權(quán)人的盈利性使用，可直接視為由于炒買(mǎi)或投資引起的空置。一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，名下可能有三、四處房產(chǎn)并存，這就等同于其名下存在三到四個(gè)空置指標(biāo)。當(dāng)他拿來(lái)用于盈利時(shí)，不管他委托給誰(shuí)來(lái)代為填充和行使，房屋的權(quán)屬是無(wú)法改變的。哪怕產(chǎn)權(quán)人準(zhǔn)備將這些房屋處置變現(xiàn)，在變現(xiàn)之前，也存在一個(gè)空置期。在此期間，同樣要計(jì)入空置總量。
有關(guān)此類(lèi)隱性空置，并不特別難以辨識(shí)。還是那樣一個(gè)前提，總量是確定不變的。商品房交易在開(kāi)發(fā)商那里固然被分解成每個(gè)分散和獨(dú)立的個(gè)體項(xiàng)目，而在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)則會(huì)匯集到一起，這種痕跡管理也是清楚的?，F(xiàn)在無(wú)非就是要統(tǒng)計(jì)一個(gè)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)率或多套置業(yè)率。如果監(jiān)管真正無(wú)懈可擊，那么只要找到職能部門(mén)的記錄，就可以知道究竟有多少人有二次、三次乃至更多次的購(gòu)買(mǎi)行為。除此之外，特別需要引起注意的，是存量房（二手房）的交易渠道，里面大有文章。很多隱性空置，會(huì)在中介、經(jīng)紀(jì)環(huán)節(jié)得到體現(xiàn)，以便轉(zhuǎn)移所有權(quán)。那就去查一查房屋中介市場(chǎng)里的掛牌率吧，我相信，有超過(guò)90%的掛牌都可以計(jì)入空置率。
空置率本身不是謎，謎一樣的，是人心。受此干擾，怎么樣細(xì)致入微地摸清楚情況，卻是不容易了。高空置率出現(xiàn)的原因，無(wú)外乎與錢(qián)、權(quán)有關(guān)聯(lián)。一旦掌握了真實(shí)的空置情況，就相當(dāng)于揭開(kāi)了三個(gè)蓋子：一，究竟是誰(shuí)在炒買(mǎi)、投機(jī)；二，究竟是誰(shuí)在市場(chǎng)里進(jìn)行資金流轉(zhuǎn)和利益輸送；三，究竟是誰(shuí)在市場(chǎng)里興風(fēng)作浪，扛抬價(jià)格。就此而言，空置率背后委實(shí)存在一個(gè)更大的謎團(tuán)。但這并不妨礙我們的技術(shù)性討論和梳理。（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專(zhuān)欄作家）
27歲的北京的哥李杰在網(wǎng)上傳了上百?gòu)埑?yáng)區(qū)樓盤(pán)的“黑燈照”，一下子成了網(wǎng)絡(luò)名人。他用一個(gè)周末，將朝陽(yáng)區(qū)的樓盤(pán)跑了個(gè)遍。他承認(rèn)，這些“黑燈照”和“住房空置率”不一定有直接聯(lián)系，只是表達(dá)一個(gè)買(mǎi)不起房的老百姓的態(tài)度。近日，一些權(quán)威媒體發(fā)文質(zhì)疑“住房空置率無(wú)法統(tǒng)計(jì)”之說(shuō)，李杰更覺(jué)得自己的所作所為是有意義的。而目前北京市正在進(jìn)行的人口普查工作也讓他有了“靈感”，他認(rèn)為調(diào)查樓房空置率完全可以借鑒人口普查中入戶(hù)調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)。
-兩天拍數(shù)百“黑燈照”
李杰是一個(gè)資深網(wǎng)民，偶然聽(tīng)說(shuō)某網(wǎng)站舉辦“曬黑燈”活動(dòng)，8月的一個(gè)周末，他放棄了拉活的機(jī)會(huì)，將朝陽(yáng)區(qū)的樓盤(pán)跑了個(gè)遍。
連續(xù)兩天晚上8點(diǎn)之后，他開(kāi)著出租車(chē)，帶著三腳架，轉(zhuǎn)了泛海國(guó)際、東觀湖國(guó)際、星河灣、金地名京等二十幾個(gè)社區(qū)，拍下了將近400張黑燈的照片。
“五年以?xún)?nèi)的新盤(pán)、開(kāi)盤(pán)時(shí)間在一年以上、銷(xiāo)售價(jià)格高、熱銷(xiāo)，這是我挑的樓盤(pán)的共同特征?！彼f(shuō)，“我選的時(shí)間也在晚上9點(diǎn)以后，尤其周日當(dāng)天，這個(gè)時(shí)間段內(nèi)大部分人都應(yīng)該在家休息?！庇械臉潜P(pán)，李杰?chē)粭潣歉鱾€(gè)側(cè)面拍照，一個(gè)小區(qū)能拍幾十張。
從他所發(fā)布的黑燈照中可看到，部分樓盤(pán)黑燈的現(xiàn)象確實(shí)比較明顯，有的小區(qū)都是成片成片的灰暗。“星河灣一棟樓中只有幾盞燈亮著，泛海國(guó)際干脆整棟樓全黑?！彼J(rèn)為，主要是豪宅、高檔小區(qū)等空置得比較多。
李杰拍了將近400張照片，上傳到網(wǎng)上的也有100多張?！拔沂悄谴位顒?dòng)中拍照最多的，也被網(wǎng)站首頁(yè)推薦，得到了很高的關(guān)注度?！崩罱苷f(shuō)。
-的哥收入低放棄購(gòu)房
李杰承認(rèn)，網(wǎng)上曬黑燈照就是“一個(gè)買(mǎi)不起房的憤青的發(fā)泄”?！拔以绶艞壻I(mǎi)房的念頭了，有錢(qián)人囤十套八套房子跟我關(guān)系也不大。但這個(gè)問(wèn)題不能總不解決?！?/p>
李杰是北京人，家人多年來(lái)住在16平方米大的房子里，經(jīng)濟(jì)十分困難。結(jié)婚后，他只好“倒插門(mén)”和妻子住在岳父家。戶(hù)口在二環(huán)內(nèi)的他，至今也沒(méi)能在北京城里買(mǎi)上房子。
李杰靠開(kāi)出租車(chē)，每個(gè)月平均能收入3000元，各種固定生活開(kāi)銷(xiāo)就占去2500元左右，他父親生病時(shí)欠下的債還沒(méi)還完。岳父經(jīng)濟(jì)條件稍好，但也無(wú)力支援他買(mǎi)房。
他的妻子沒(méi)有工作，最近又懷了孕，每做一次產(chǎn)檢都要花費(fèi)不少。家里經(jīng)濟(jì)狀況舉步維艱，“奮斗幾個(gè)世紀(jì)也許可以買(mǎi)套房?！?/p>
李杰說(shuō)，網(wǎng)上留言感謝他支持他的肯定都是買(mǎi)不起房子的人，當(dāng)“英雄”的感覺(jué)支持李杰繼續(xù)往前走。李杰給記者看了他在天通苑附近小區(qū)拍攝的照片?！斑@里亮燈的房間多，因?yàn)槭瞧胀ǖ拿裾?。?/p>
-調(diào)查空置率可學(xué)人口普查
針對(duì)“曬黑燈”活動(dòng)，知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)在微博上直言自己要“笑噴了”。他說(shuō)：“那飯店、商場(chǎng)、影院、大街上、地鐵、外出、外地的人在哪里住？”李杰也承認(rèn)，“黑燈照”和“住房空置率”之間不一定有直接聯(lián)系，黑燈的不一定就是空置房，但至少?gòu)囊环矫娣从吵鲎》靠罩玫那闆r，而且越是高檔小區(qū)黑燈率越高。
近日國(guó)內(nèi)權(quán)威媒體紛紛發(fā)表文章，認(rèn)為美國(guó)、歐盟等很早就開(kāi)始定期發(fā)布住宅空置率的數(shù)據(jù)，這說(shuō)明這個(gè)指標(biāo)是可以統(tǒng)計(jì)出來(lái)的，甚至直指管理部門(mén)不能無(wú)所作為。
“既然人口普查都能把人戶(hù)分離這些問(wèn)題摸清楚，可見(jiàn)調(diào)查房屋空置率也不是不可能的?！崩罱苷J(rèn)為，最近搞人口普查，調(diào)查房屋空置率完全可以借鑒人口普查時(shí)入戶(hù)調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)和做法。“我也問(wèn)過(guò)相關(guān)人士，都說(shuō)統(tǒng)計(jì)房屋空置率花時(shí)間、成本大，但不是不可能做到。我相信對(duì)住房空置的問(wèn)題，老百姓心里都有個(gè)明鏡。”李杰說(shuō)。
在一份關(guān)于空置房現(xiàn)象的網(wǎng)上調(diào)查中，32003名網(wǎng)友中認(rèn)為“所在小區(qū)晚上住戶(hù)黑燈情況有很多”的達(dá)68%，認(rèn)為“住房空置率高”的網(wǎng)民比例高達(dá)91.2%。
專(zhuān)家：須限制炒房但不必過(guò)度擔(dān)憂(yōu)，現(xiàn)在高空置率或成未來(lái)高入住率
入住率越來(lái)越高超預(yù)料
金陵晚報(bào)本期“樓市空置率·哥德巴赫猜想”，試圖以研究的方法和態(tài)度，回答以上問(wèn)題。
我們?nèi)×四暇┦蟮湫蜆潜P(pán)作為調(diào)查樣本，其中8家是江寧、江北、河西、仙林的新區(qū)樓盤(pán)，2家是下關(guān)濱江樓盤(pán)。6名記者分頭暗訪(fǎng)，通過(guò)采訪(fǎng)物管公司、業(yè)主和中介，數(shù)空調(diào)和窗簾，觀察車(chē)庫(kù)停車(chē)狀況，數(shù)黑燈等方式，利用多重證據(jù)法，得到各家樓盤(pán)的入住率和空置率數(shù)據(jù)。
調(diào)查結(jié)果令人驚訝：空置率并沒(méi)有我們想象的高，倒是入住率，高得超乎我們的預(yù)料。比如位于江寧湯山、距主城相對(duì)較遠(yuǎn)的東郊小鎮(zhèn)，外界估計(jì)入住率肯定很低、空置率肯定很高，但記者實(shí)地調(diào)查竟發(fā)現(xiàn)，入住率高達(dá)75%、空置率僅25%左右，而且這一數(shù)據(jù)得到許多業(yè)主的認(rèn)可。
其他一些新區(qū)樓盤(pán)，如河西的朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、金馬酈城、仙林的東方天郡、江寧的21世紀(jì)國(guó)際公寓，入住率都在60%-75%左右，而且預(yù)計(jì)還會(huì)越來(lái)越高?？罩寐剩@然低于外界的揣測(cè)（那些通過(guò)曬黑燈得到的空置率，相當(dāng)不準(zhǔn)，大幅偏高。有業(yè)主直言，自己樓盤(pán)入住率高達(dá)95%，但某媒體通過(guò)曬黑燈，卻說(shuō)該樓盤(pán)入住率只有35%）。
平均算下來(lái)，南京十大樓盤(pán)的入住率在60%左右，空置率僅40%。而且一些樓盤(pán)是因?yàn)榻桓镀诙?、業(yè)主沒(méi)來(lái)得及裝修等原因而暫時(shí)空置，隨著時(shí)間的推移，入住率還會(huì)越來(lái)越高，空置率則會(huì)越來(lái)越低。姑且假定這一部分占比10%。這大致可以推論：這10個(gè)樓盤(pán)的投資比例在30%左右。
南京樓市炒房占比約1/3
當(dāng)記者把這個(gè)數(shù)字，告訴南京大學(xué)一位長(zhǎng)期關(guān)注樓市的青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家時(shí)，他立即表示：“你們得出的數(shù)字，跟我的估算基本一致。我分析近幾年南京購(gòu)房人群的比例，大致是投資、剛需、改善各占1/3?！?/p>
他還對(duì)本報(bào)的調(diào)查方法和結(jié)論大加贊賞，并表示南京樓盤(pán)的空置率不算太高：“隨著地鐵的通車(chē)、生活配套的完善，南京新區(qū)樓盤(pán)的入住率還會(huì)越來(lái)越高。
就算一些樓盤(pán)許多房子是投資的，空置率暫時(shí)較高，但隨著城市化的推進(jìn)、外來(lái)人口的涌入，這些房子終究會(huì)賣(mài)給自住者，所以入住率終究會(huì)走高。
南京每年新增30萬(wàn)人口，自住和改善的需求還是相當(dāng)大的?！?/p>
他建議社會(huì)大眾，不必對(duì)部分樓盤(pán)較高的空置率給予過(guò)分關(guān)注，一個(gè)原因是：“在城市化加速的背景下，也許現(xiàn)在的高空置率，再過(guò)幾年就變成了高入住率。
幾年前江寧樓盤(pán)的入住率都很低，也確實(shí)有很多人在投資，但隨著地鐵通車(chē)、配套改善以及二手房交易，現(xiàn)在江寧樓盤(pán)的入住率不是越來(lái)越高了嗎？”
另一個(gè)原因是：“社會(huì)財(cái)富本來(lái)就存在二八定律，況且目前投資渠道很少，房子就成了貨幣保值增值的載體。在此背景下，一些有錢(qián)人，擁有多套房不住，也很正常。就像有人就是喜歡買(mǎi)了寶馬又買(mǎi)奔馳，然后只開(kāi)奔馳，把寶馬閑置。社會(huì)不要犯紅眼病。年輕人要通過(guò)自己努力，躋身有房一族?！?/p>
當(dāng)然，他也承認(rèn)，在炒房者將房?jī)r(jià)炒上了天的背景下，有必要對(duì)純粹投資和投機(jī)，做一些限制。
不再贅言。本報(bào)關(guān)于南京十大樓盤(pán)空置率調(diào)查的內(nèi)容，在這里，讀者自有判斷，見(jiàn)仁見(jiàn)智。
官方數(shù)據(jù)缺失，讓空置房成了“哥德巴赫猜想”。不過(guò)在南京，民間的參與度正愈加廣泛，繼“數(shù)黑燈”之后，近2萬(wàn)網(wǎng)友又參與了當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站發(fā)起的有關(guān)空置房的調(diào)查，結(jié)果顯示，近50%的網(wǎng)友擁有2套及以上住房，而在擁有住房的網(wǎng)友中，近四成表示有住房處于空置狀態(tài)。
“您手頭擁有多少套住房？”自8月9日起，365地產(chǎn)家居網(wǎng)發(fā)起一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，迅即得到回應(yīng)。截至昨天，投票結(jié)果顯示，36.98%的網(wǎng)友表示自己有住房空置，而63.02%表示沒(méi)有。在回答“目前擁有多少套住房”時(shí)，29.05%的網(wǎng)友表示“無(wú)”，24.77%表示有1套，17.26%表示有2套，13.37%表示有3套，15.55%則表示有4套及以上。也就是說(shuō)，46.88%的網(wǎng)友擁有2套及以上住房。
調(diào)查結(jié)果還顯示，購(gòu)房用于純自住的購(gòu)房者占比為44.81%，其余購(gòu)房者或多或少都帶有投資目的，其中自住兼投資、保值的占31.58%，改善住房需求的占7.91%，更有15.69%的網(wǎng)友表示，買(mǎi)房就是為了投資、炒房獲利。
與之相適應(yīng)的是，61.41%的網(wǎng)友認(rèn)為“房?jī)r(jià)飆高，投資房產(chǎn)易獲利”是空置房產(chǎn)生的主要原因；24.03%認(rèn)為“炒房客或開(kāi)發(fā)商故意囤房”是產(chǎn)生空置房的主要原因；還有10.47%認(rèn)為，“改善型購(gòu)房未及時(shí)出售多余住房”造成了空置。
51.96%的網(wǎng)友認(rèn)為，空置房將人為造成供需比例失衡、推高房?jī)r(jià)；22.99%的人認(rèn)為空置房浪費(fèi)了住房資源；還有25.05%的人認(rèn)為空置房人為造成不公，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。
網(wǎng)站人士分析說(shuō)，房子的本質(zhì)在于居住，不過(guò)，這些年隨著房?jī)r(jià)的飆升，住房的“投資功能”無(wú)形中被放大了。目前仍沒(méi)有住房的網(wǎng)友將近三成，唯一住房網(wǎng)友也有兩成多，若閑置者將這部分房源推向市場(chǎng)，將能極大緩解住房供需矛盾，而對(duì)高房?jī)r(jià)也將起到一定的抑制作用。
編者按：
“中國(guó)660多個(gè)城市，連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房高達(dá)6540萬(wàn)套，足夠2億人居住?！比齻€(gè)月前的這則消息，遭到人們對(duì)于“有人有房不住，有人沒(méi)房住”的質(zhì)疑。而統(tǒng)計(jì)部門(mén)遲遲沒(méi)有數(shù)據(jù)公布，更是引發(fā)了網(wǎng)友一場(chǎng)空前高漲的調(diào)查活動(dòng)。
8月以來(lái)，某網(wǎng)站在全國(guó)發(fā)起“曬黑燈”行動(dòng)，邀請(qǐng)網(wǎng)友進(jìn)行小區(qū)“空置調(diào)查”。
該網(wǎng)站發(fā)起的“曬黑燈”行動(dòng)，很快得到“大炮”任志強(qiáng)的回應(yīng)。任志強(qiáng)此后在其微博上留言表示：“想發(fā)動(dòng)居民給小區(qū)黑燈照相證明空置？我要笑噴了?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成則認(rèn)為，“數(shù)黑燈”雖然會(huì)出現(xiàn)一定誤差和偏頗，但也不失為一種調(diào)查“空置率”的方式。
從“零水表”到“數(shù)黑燈”，“空置率”問(wèn)題已經(jīng)引起民眾的關(guān)注。我們同樣無(wú)法給出空置率的答案，我們的空置率調(diào)查，只是對(duì)樓市作出局部體檢，更是希望有關(guān)部門(mén)加緊完善相關(guān)空置率在內(nèi)的樓市信息統(tǒng)計(jì)和披露制度，美國(guó)、歐盟等很早就開(kāi)始定期收集和發(fā)布住宅空置率的數(shù)據(jù)，這并非無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
深圳：空置面積逐年攀升
大量需求來(lái)自投資性力量驅(qū)動(dòng)，深圳樓市的這一特點(diǎn)決定其存在相對(duì)較高的空置率，這也是一直困擾深圳房地產(chǎn)調(diào)控的一大頑疾。大量改善性住房尤其是豪宅別墅的空置率居高不下，關(guān)外地區(qū)因配套設(shè)施不全而出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象。
即便尚無(wú)官方統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，但這并不妨礙人們用民間統(tǒng)計(jì)方法去衡量。
張偉帶著記者一路奔向號(hào)稱(chēng)“福田第一豪宅”的香蜜湖一號(hào)，這個(gè)偏于福田東臨香梅路和北依僑香路交叉帶的豪宅區(qū)一片靜寂，只有少量燈光在閃爍。張偉是負(fù)責(zé)該區(qū)域業(yè)務(wù)的地產(chǎn)中介顧問(wèn)，他說(shuō)平時(shí)這里至少有一半房間因無(wú)人居住而黑燈瞎火。
豪宅空置率50%
豪宅空置率一直居高不下是深圳樓市的一大特點(diǎn)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，深圳部分豪宅的空置率至少在50%以上，這早已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，豪宅的購(gòu)買(mǎi)者多數(shù)已是多次改善型置業(yè)和投資型購(gòu)房者，購(gòu)房者通常擁有多套房產(chǎn)，有的用來(lái)度假休閑，有的僅是為保值增值，入住率自然較低。
2007年5月售罄的位于龍華街道玉龍路西側(cè)圣莫麗斯，是近年來(lái)福田向北延展的中央別墅區(qū)罕見(jiàn)的大盤(pán)項(xiàng)目。中聯(lián)地產(chǎn)的一名工作人員介紹，高層住宅每套總價(jià)在500萬(wàn)以上，單套別墅總價(jià)則在1500萬(wàn)左右，但該社區(qū)業(yè)主以投資客為主，入住率一直偏低，其中別墅入住率約五成左右。
記者在深圳福田區(qū)另一豪宅小區(qū)看到，晚上10點(diǎn)左右，單棟近30層約60戶(hù)，亮燈的竟不足5戶(hù)，最多的一棟僅為7戶(hù)。而據(jù)該小區(qū)保安介紹，小區(qū)入住率很低，平日很少有業(yè)主出入，多數(shù)房子空置甚至沒(méi)有裝修。
最為明顯的還是關(guān)外的豪宅區(qū)，多數(shù)小區(qū)都極為安靜，除了銷(xiāo)售人員和保安，很少有業(yè)主活動(dòng)。有些已經(jīng)入住的別墅和洋房多數(shù)都緊鎖大門(mén)，零星有個(gè)別陽(yáng)臺(tái)上出現(xiàn)晾曬的衣服，顯得格外突兀。
李耀智說(shuō)，尤其是后海片區(qū)的豪宅項(xiàng)目，入住率總體偏低。
記者在香蜜湖北的新天國(guó)際名苑、位于福田區(qū)景田南路橄欖綠洲、香梅路與蓮花路交會(huì)處的俊景豪園等小區(qū)看到，在晚上時(shí)間房屋亮燈率都普遍不超過(guò)兩成。
但目前空置豪宅很少對(duì)外出租。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，購(gòu)買(mǎi)豪宅的業(yè)主并不在于租金，裝修的成本高，房租收益低，還不如空著，等待好價(jià)錢(qián)立即出手，就是這些業(yè)主的心態(tài)。當(dāng)然，這里邊有很多業(yè)主本來(lái)就是為了投資而購(gòu)買(mǎi)的。
空置面積逐漸上升
深圳樓市的另一個(gè)特點(diǎn)是關(guān)內(nèi)外市場(chǎng)嚴(yán)重割裂，由于交通和其他配套設(shè)施的不足，深圳關(guān)外地區(qū)部分樓盤(pán)的入住率多年來(lái)一直低于關(guān)內(nèi)。
空置率一直居高不下是困擾深圳樓市調(diào)控的一大頑疾。根據(jù)此前深圳市規(guī)劃國(guó)土委的數(shù)據(jù)，2006年深圳商品房空置面積為185萬(wàn)平方米，比2005年增加10.16%；2007年深圳市商品房空置面積152.66萬(wàn)平方米，比2006年增加1.29%；2008年深圳市商品房空置面積231.58萬(wàn)平方米，比2007年大幅增加51.7%。
由此可見(jiàn)，近幾年來(lái)深圳的房屋空置率呈逐年上升之勢(shì)。盡管官方?jīng)]有公布2009年全市的房屋空置率，但去年由于房?jī)r(jià)的快速上漲，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資、投機(jī)性需求再度抬頭，普通居民自住性需求被逐漸擠出市場(chǎng)，房屋空置率有望進(jìn)一步攀升。
但世聯(lián)地產(chǎn)（002285）市場(chǎng)研究部總監(jiān)王海斌向本報(bào)強(qiáng)調(diào)，區(qū)分清楚空置率的概念和統(tǒng)計(jì)目的對(duì)正確看待這一現(xiàn)象至關(guān)重要。官方此前公布空置率很大程度上是想說(shuō)明在市場(chǎng)不好時(shí)產(chǎn)品積壓情況，而目前輿論討論的空置率更多是想說(shuō)明投資客太多導(dǎo)致大量房屋無(wú)人居住，二者存在本質(zhì)性區(qū)別。
李耀智說(shuō)，很多在關(guān)內(nèi)工作的人都在關(guān)外購(gòu)房，一方面是因?yàn)閬?lái)往和居住不便，另一方面是因?yàn)槌鲇谕顿Y目的而坐待升值，關(guān)外的這些住房很多無(wú)人居住。尤其是部分新開(kāi)發(fā)區(qū)，很多樓盤(pán)的入住率都相對(duì)較低。
有數(shù)字稱(chēng)，目前深圳的房屋空置率超過(guò)了40%。
世華地產(chǎn)總監(jiān)肖小平表示：“這里沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字。因?yàn)榈侥壳盀橹梗€沒(méi)有一個(gè)被業(yè)界廣泛認(rèn)可的統(tǒng)一計(jì)算方式，按照什么來(lái)計(jì)算房屋的空置率呢？這是一個(gè)很復(fù)雜的事情，亮燈率還是單純按照沒(méi)有賣(mài)出的面積來(lái)計(jì)算，似乎都不全面。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)也沒(méi)有進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查?！?/p>
李耀智也認(rèn)為，這個(gè)數(shù)據(jù)可能存在一定的爭(zhēng)議，由于界定標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)計(jì)方法不同而有失客觀。但他認(rèn)為，深圳樓市存在大量空置房是不爭(zhēng)的事實(shí)。而根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年年初深圳樓市的投資客比例約在30%至40%之間，目前由于房地產(chǎn)調(diào)控的打擊，投資客比例已經(jīng)不到10%。
在住了半年之后，居民王明敏從杭州濱江區(qū)搬到了下城區(qū)。
他原來(lái)住的是錢(qián)江灣花園，這里實(shí)在是太沒(méi)有人氣了，“住了這么久，都沒(méi)有看到對(duì)門(mén)有人來(lái)過(guò)。”王明敏說(shuō)，唯一的好處就是根本沒(méi)有停車(chē)之?dāng)_。
空置的房子讓很多人產(chǎn)生了不安的感覺(jué)，所以他還是繼續(xù)搬到擁擠的下城區(qū)居住，他的濱江的房子，就只好一直空著。
手上有兩套或者更多的房子，在杭州并不鮮見(jiàn)。杭州媒體透露，在杭州市水業(yè)集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示：目前杭州五城區(qū)（上城、下城、西湖、江干、拱墅）的57萬(wàn)戶(hù)自來(lái)水用戶(hù)中，有至少3萬(wàn)戶(hù)是“零水表”，超過(guò)6個(gè)月都是零度的有17742戶(hù)。
接管錢(qián)江灣花園的萬(wàn)科物業(yè)公司的一位負(fù)責(zé)人透露，這個(gè)小區(qū)位置不算特別偏遠(yuǎn)，臨近一橋，整體的入住率在五成左右，這個(gè)五成包括了常住、出租和臨時(shí)來(lái)住等幾種情況，“八成的數(shù)據(jù)主要是裝修統(tǒng)計(jì)來(lái)的數(shù)據(jù)，一旦住戶(hù)要裝修的話(huà)，都會(huì)到物業(yè)來(lái)報(bào)備?！?/p>
從物業(yè)現(xiàn)在掌握的情況來(lái)看，這個(gè)小區(qū)目前的常住人口最多只占到五成，實(shí)際情況甚至更低。而這個(gè)樓盤(pán)在濱江地區(qū)已經(jīng)算是入住率比較高的一個(gè)小區(qū)了，2005年底就開(kāi)始陸續(xù)交付，地段和周邊配套算“中上水準(zhǔn)”。
有些超級(jí)大盤(pán)甚至遭遇物業(yè)費(fèi)收不回來(lái)的尷尬：在杭州余杭星橋開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)比較出名的樓盤(pán)，其主管物業(yè)的負(fù)責(zé)人表示，每年有將近三分之一的物業(yè)費(fèi)都收不回來(lái)。
空置的比例比想象中還要高，事實(shí)上，這3萬(wàn)戶(hù)零度表中還不包括大量小高層和高層住宅，因?yàn)樗鼈兊乃矶际强偙碇频?，就算整幢房子只有一?hù)居民入住，這幢房子的總表也會(huì)走。
在剛剛舉辦的2010杭州商業(yè)地產(chǎn)研討會(huì)上，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也傳遞出了這樣一個(gè)信息：今年起至2013年，錢(qián)江新城將有高達(dá)111萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量。研討會(huì)指出，供應(yīng)量的大增無(wú)疑也將帶來(lái)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，目前空置率已達(dá)兩到三成的錢(qián)江新城，未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步高企。
“在錢(qián)江新城的金基曉廬，錢(qián)江新城板塊的配套設(shè)施都還沒(méi)有完善，所以房子基本還是空著。”投資客王艷珍表示，她在錢(qián)江新城有兩套房子，都沒(méi)有去入住。
“這里的入住率是比較低的，特別是一線(xiàn)江景房，比如東方潤(rùn)園這樣的豪宅，出租的話(huà)價(jià)格不會(huì)低，但是出行也不方便，這些購(gòu)房者基本上都不是一套房，所以大部分都空著?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)錢(qián)江新城店一名邵姓員工對(duì)記者表示。
這和投資客青睞于杭州是有很大關(guān)系的，這些來(lái)自浙江省內(nèi)的投資客，最喜歡投資的就是杭州，這也導(dǎo)致大量的房屋處于“被閑置”狀態(tài)。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬表示，現(xiàn)在還沒(méi)有任何一個(gè)官方的數(shù)據(jù)，可以統(tǒng)計(jì)杭州市空置房的具體數(shù)量，無(wú)論是從“數(shù)黑燈”、還是“看空調(diào)”、“物業(yè)費(fèi)”，采樣都會(huì)有這樣那樣的弊病，但無(wú)論是哪一種路徑，都可以看出，杭州的閑置房數(shù)據(jù)是大于3萬(wàn)套以上的。這是一種稀缺資源的浪費(fèi)，一旦市場(chǎng)行情出現(xiàn)波動(dòng)，有大面積拋房的情況，市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)大面積的下滑。
一邊是多數(shù)人買(mǎi)不起房，而另一邊卻是大量房屋空置。日前，由一個(gè)數(shù)字引發(fā)的房地產(chǎn)空置爭(zhēng)論再次激烈起來(lái)。
盡管人們對(duì)于6540萬(wàn)套空置房數(shù)據(jù)存有較大爭(zhēng)議，但記者連日來(lái)的實(shí)地調(diào)查與某房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的調(diào)研結(jié)果無(wú)不顯示，武漢樓市總體空置率接近24%，“亞健康”癥狀明顯。
23.92%？
在“空置率”的口水戰(zhàn)中，最大的癥結(jié)在于沒(méi)有權(quán)威機(jī)構(gòu)或官方的正式統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
湖北大楚房產(chǎn)研究院近日也通過(guò)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查和實(shí)地調(diào)研，首次對(duì)武漢住宅空置率進(jìn)行了全面排查。調(diào)查結(jié)果顯示，武漢樓市總體空置率平均水平為23.92%。
其中，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查共收集1.2萬(wàn)余份有效問(wèn)卷，涉及包括新住宅和老社區(qū)共計(jì)300余個(gè)；實(shí)地調(diào)研探訪(fǎng)68個(gè)交房期限在0.5~7年的大型新房社區(qū)，探訪(fǎng)1.6萬(wàn)余戶(hù)住宅。
在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，該調(diào)研組采取了一種較為簡(jiǎn)單的方法，即將“完全沒(méi)有裝修的住宅”定義為空置房，而通過(guò)這種方式得到的數(shù)據(jù)，其實(shí)為實(shí)際空置水平的下限，也就是說(shuō)，實(shí)際空置率更嚴(yán)峻。
按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理區(qū)，空置率在10%~20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)。看起來(lái)，武漢樓市“亞健康”。
對(duì)此，房地產(chǎn)專(zhuān)家陳真誠(chéng)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，相比于開(kāi)發(fā)商已建成卻在積壓待售的房屋數(shù)而言，在購(gòu)房者手中空置的房屋數(shù)要大得多。
越高端越空置
順馳武漢公司總經(jīng)理張葵已從事二手房交易7年之久，現(xiàn)在掌管著55家直營(yíng)二手房的店面。“高檔房源好找，但租得起高檔房的租客難找。一個(gè)月能負(fù)擔(dān)起七八千元的高端租客太少?！睆埧嬖V本報(bào)，“在（武漢）臺(tái)北路金融一條街附近、漢口江灘沿線(xiàn)、武昌積玉橋周邊的高檔房空置現(xiàn)象嚴(yán)重。有樓盤(pán)空置率甚至高達(dá)50%?！?/p>
張葵認(rèn)為，武漢市中心的新建小區(qū)空置多，特別是高檔房源。而市中心的普通商品房，特別是有成熟居住環(huán)境的老社區(qū)，則一直是中介搜索的對(duì)象。
事實(shí)上，在樓市波動(dòng)時(shí)期，高檔房的處境確實(shí)很尷尬。記者從武漢金都漢宮一位業(yè)主處了解到，該業(yè)主原本在小區(qū)內(nèi)一次性付清了兩套觀江大宅，一套自住，另一套則為還在國(guó)外念高中的兒子所備。為兒子購(gòu)置的這套房目前就成了典型的空置房。由于當(dāng)初裝修費(fèi)用不菲，而出租的價(jià)位又達(dá)不到房東的心理預(yù)期，賣(mài)的話(huà)，還要多繳稅?！奥?tīng)說(shuō)很快要征收房產(chǎn)稅或空置稅，這套空房現(xiàn)在已成我們家最大一塊心病?！鄙鲜鰳I(yè)主向本報(bào)記者倒苦水。
而武漢森林公園附近的一個(gè)高檔樓盤(pán)，2008年開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售火爆，但距離交房已過(guò)去一年多時(shí)間，記者實(shí)地調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，空置房源的業(yè)主登記在物業(yè)中心的聯(lián)系電話(huà)竟以外地手機(jī)號(hào)為主。不僅如此，小區(qū)內(nèi)一位“剛需”業(yè)主還透露，她家所住的單元有近20套房是歸同一業(yè)主所有，“全部是征地拆遷后還建所得”。
中國(guó)指數(shù)研究院華中分院分析師李國(guó)政估算，空置房中有近四成來(lái)自投資客。投資房產(chǎn)已成為很多手中有閑錢(qián)的消費(fèi)者最關(guān)注的渠道，“特別是中心城區(qū)地段較好的樓盤(pán)，投資比例更高”。此外，“買(mǎi)房后因工作變動(dòng)暫時(shí)離漢，但隨時(shí)可能回來(lái)的；為遷就孩子上學(xué)，暫時(shí)搬離的；為未成年子女提前購(gòu)房的——這三類(lèi)也是構(gòu)成房屋空置率居高不下的原因之一?！崩顕?guó)政說(shuō)。
物業(yè)配套關(guān)聯(lián)空置
除投資炒房因素外，配套完善與否與空置率高低也有較大關(guān)系。
“買(mǎi)房子不僅僅是購(gòu)買(mǎi)居住的那個(gè)空間，更是買(mǎi)周邊的配套和環(huán)境、買(mǎi)周邊小區(qū)的服務(wù)設(shè)施。配套不解決，入住率肯定上不來(lái)?！辈稍L(fǎng)中，多數(shù)市民如此表示。
三年前在盤(pán)龍城買(mǎi)了新房的市民周有康，目前也無(wú)奈進(jìn)入空置房業(yè)主的行列。在購(gòu)房之前，這位土生土長(zhǎng)的武漢中年男人對(duì)盤(pán)龍城一無(wú)所知，選擇這一陌生的地方只有一個(gè)理由：只有盤(pán)龍城的房?jī)r(jià)尚是他可以接受的——122平方米的三室兩廳戶(hù)型，單價(jià)2400元/平方米。
然而，“家人都在市中心上班，自己又沒(méi)車(chē)，小區(qū)出行也不方便，買(mǎi)個(gè)菜都要步行1～2公里，這讓我們?cè)趺醋?？”目前，周先生一家仍“蝸居”在武漢市中心的一套出租屋內(nèi)，每隔半年去盤(pán)龍城交一次物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于這個(gè)遙遠(yuǎn)的新家，三年里他僅僅去了五次。
DTZ戴德梁行助理董事、物業(yè)及設(shè)施管理負(fù)責(zé)人黃廣平進(jìn)一步分析，在配套與空置率的關(guān)系當(dāng)中，自住型購(gòu)房人看重基本配套保障，如周邊購(gòu)物、公共交通配套；投資性需求則更看重名校、大型商業(yè)等配套。
“比如有的小區(qū)交房時(shí)，就只有光禿禿的一棟房子可使用，景觀沒(méi)有做好，道路還沒(méi)鋪平，沒(méi)有生活配套，業(yè)主只能空置等待，郊區(qū)樓盤(pán)在這方面更為明顯?！秉S廣平說(shuō)。
當(dāng)然這也是一個(gè)“先有雞還是先有蛋”的命題，一般來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有住戶(hù)的話(huà)，相關(guān)配套確實(shí)很難到位。
位于北京西四環(huán)外的遠(yuǎn)洋山水小區(qū)，是北京西部城區(qū)中面積較大的大型社區(qū)之一，由30多棟超過(guò)20層的高樓組成，可容納上萬(wàn)戶(hù)居民居住其中。
工作日的下午，記者來(lái)到該小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的地上停車(chē)位已基本停滿(mǎn)，花園、街道也隨處可見(jiàn)散步的老人和兒童。
“這個(gè)小區(qū)里出租的房子很多，但空著長(zhǎng)期沒(méi)人住的房子并不算多?！必?fù)責(zé)小區(qū)26號(hào)樓保潔的工作人員對(duì)記者表示。
郊區(qū)空置房集中
有關(guān)空置率的探討甚囂塵上。但在北京，像遠(yuǎn)洋山水這樣的情況并不鮮見(jiàn)。在南部城區(qū)的星河城、東部城區(qū)的珠江帝景等社區(qū)，通過(guò)對(duì)物業(yè)和業(yè)主的走訪(fǎng)，記者估算這些社區(qū)的空置率均不到10%。
“像我們這種位置好、交通便利的小區(qū)，即便業(yè)主買(mǎi)了房子不是自己住，也會(huì)把房子租出去，因?yàn)椴粌H租金高而且出租速度也非?？??！毙呛映菢I(yè)主樊先生如是說(shuō)。
“實(shí)際上，北京空置率較高的樓盤(pán)主要集中在郊區(qū)和一部分城區(qū)商住樓?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師張?jiān)乱徽Z(yǔ)中的。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)，北京出現(xiàn)高空置率的樓盤(pán)主要有以下幾種類(lèi)型：
首先是郊區(qū)的一些高檔的住宅區(qū)和別墅區(qū)。這種類(lèi)型的社區(qū)往往定位高端，房?jī)r(jià)的門(mén)檻比較高，但是社區(qū)的配套設(shè)施并不完善，距離城市中心較遠(yuǎn)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，通州區(qū)月亮灣的空置率大概在50%，而東方太陽(yáng)城的房屋空置率大概是40%。
其次是投資率較高的優(yōu)質(zhì)盤(pán)。“這類(lèi)投資者購(gòu)房之后并不居住，而是伺機(jī)出售，因此這些樓盤(pán)的業(yè)主更換比較快，但是吸引的接盤(pán)者大部分還是投資者。”張?jiān)卤硎?，這一原因?qū)е聵I(yè)主更換頻繁，但房屋卻始終無(wú)人居住。順義區(qū)的金漢綠港小區(qū)，就受到了投資性購(gòu)房者的青睞，目前該小區(qū)大概有30%的房屋空置。
此外，一些位于城區(qū)的商住兩用樓盤(pán)也因?yàn)榉课菸飿I(yè)費(fèi)、水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較高，導(dǎo)致空置率高于周邊的普通住宅。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，崇文區(qū)的寶鼎中心作為一個(gè)位于城區(qū)的商住兩用樓盤(pán)，其空置率就超過(guò)了20%。
空置率統(tǒng)計(jì)缺位
根據(jù)日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至今年6月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積逾1.9億平方米，如果按照每套住房100平方米來(lái)估算，就意味著全國(guó)的住宅中有190萬(wàn)套左右的商品房待售。
而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京增量商品房中尚未銷(xiāo)售的期房面積為1472.15萬(wàn)平方米，現(xiàn)房為1780.22萬(wàn)平方米，合計(jì)約為3252萬(wàn)平方米，大約為25萬(wàn)套，其中有94171套住宅。按照今年7月的銷(xiāo)售成交量，當(dāng)前的市場(chǎng)存量可供銷(xiāo)售20個(gè)月。
“目前大部分專(zhuān)家及媒體沒(méi)有對(duì)空置房的統(tǒng)一概念，一種認(rèn)為是商品房未銷(xiāo)售的房源即增量空置率，另一種認(rèn)為是存量房中用于投資的無(wú)人居住房即存量空置率。”在北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來(lái)，實(shí)際的空置率概念應(yīng)該是前述兩者之和。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，空置率是一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)，“應(yīng)該說(shuō)是比價(jià)格的上漲幅度更應(yīng)該受到關(guān)注的數(shù)據(jù)，因?yàn)榭罩寐适菦Q定宏觀調(diào)控方向的重要依據(jù)。”張大偉分析。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾介紹，從國(guó)際慣例來(lái)看，一般情況下空置率在5%~10%屬于合理區(qū)間；如果空置率在5%以下，說(shuō)明市場(chǎng)嚴(yán)重缺乏空置房源；10%~20%屬于危險(xiǎn)區(qū)間；超過(guò)20%就屬于嚴(yán)重危險(xiǎn)范圍，說(shuō)明樓市已處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。
但遺憾的是，針對(duì)目前市場(chǎng)關(guān)心的存量住房“空置率”，并沒(méi)有權(quán)威部門(mén)進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)。
空置率概念如何界定？
目前我國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)對(duì)“住房空置”統(tǒng)計(jì)的是“新建商品房減去已銷(xiāo)售面積，再減去自用、出租面積”，類(lèi)似“滯銷(xiāo)率”。
而另一種“住房閑置”統(tǒng)計(jì)的則是“已經(jīng)售出的商品房中的那些空關(guān)著的房子”，一些機(jī)構(gòu)也用這一概念查所謂的“空置率”，本報(bào)此次調(diào)查用的是后者。
空置率多少是合理的？
從國(guó)際慣例來(lái)看，一般情況下空置率在5%~10%屬于合理區(qū)間；如果空置率在5%以下，說(shuō)明市場(chǎng)嚴(yán)重缺乏空置房源；10%~20%屬于危險(xiǎn)區(qū)間；超過(guò)20%就屬于嚴(yán)重危險(xiǎn)范圍，說(shuō)明樓市已處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。
我國(guó)有無(wú)空置率數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)？
沒(méi)有。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)近日表示，要想摸清楚確切的住房面積、住房結(jié)構(gòu)情況，還有待住房普查。目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方面的制度還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。
國(guó)外有無(wú)空置率數(shù)據(jù)，是否會(huì)發(fā)布？
世界上有不少?lài)?guó)家和地區(qū)都在統(tǒng)計(jì)住宅空置率，美國(guó)、歐盟等很早就開(kāi)始定期收集和發(fā)布住宅空置率的數(shù)據(jù)。
近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱(chēng)“住宅空置率無(wú)法統(tǒng)計(jì)”，這令我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房空置問(wèn)題再度成謎。從統(tǒng)計(jì)的層面看，目前還沒(méi)有權(quán)威部門(mén)和研究機(jī)構(gòu)能夠準(zhǔn)確提供空置住房的數(shù)量及比例，但作為房地產(chǎn)投資和投機(jī)的副產(chǎn)品，空置房的大量存在已是不爭(zhēng)的事實(shí)?？罩迷斐缮鐣?huì)資源的巨大浪費(fèi)，是與當(dāng)今提倡的低碳經(jīng)濟(jì)背道而馳的，不能熟視無(wú)睹。政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)盡快采取措施，逐步化解住房空置問(wèn)題。
在城市化進(jìn)程中，住房是一種稀缺資源。城市新增人口的住房問(wèn)題如果不能有效解決，顯然不利于城市化和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但目前存在的一大問(wèn)題是，產(chǎn)業(yè)聚集和人口集中的城市，住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期強(qiáng)烈；隨之，投資、投機(jī)住房的現(xiàn)象也更為嚴(yán)重?！百I(mǎi)了房空著等待升值”的情況在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市十分普遍。而這些城市恰恰是最需要解決新移民住房問(wèn)題的地區(qū)。
從抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)看，今年上半年，北京等城市投資性購(gòu)房的比重超過(guò)30%，其中絕大部分投資者因“租房手續(xù)麻煩”、“租售比過(guò)低”等理由將住房空置。由此在很大程度上造成可供租賃的房源不足以及租金大幅上漲。
業(yè)內(nèi)人士指出，一個(gè)城市的活力主要在于新增人口尤其是高素質(zhì)人才（比如大學(xué)畢業(yè)生）源源不斷的流入，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造提供勞務(wù)、智力以及價(jià)值。而城市的新進(jìn)入者往往處于財(cái)富積累的初始階段，他們的收入也并不太高，因此無(wú)力承受重點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)。而在公租房等保障房體系尚未建立和完善的背景下，這些群體的住房問(wèn)題主要通過(guò)市場(chǎng)化租賃來(lái)解決。
但是，城市過(guò)高的空置率以及由此造成的高租金讓城市新移民陷入困境。如果這種現(xiàn)象繼續(xù)蔓延，無(wú)疑是對(duì)寶貴住房資源的浪費(fèi)。而城市新進(jìn)入者的收入效應(yīng)也會(huì)由此弱化，影響其他消費(fèi)支出。
因此，有關(guān)專(zhuān)家倡議，政府不應(yīng)以“難以界定什么是空置房、不能統(tǒng)計(jì)住宅空置率情況”為由對(duì)住房空置問(wèn)題束手無(wú)策。首先，只要有第二套及以上住房且沒(méi)有出租，即便是偶爾居住，也應(yīng)視為空置。統(tǒng)計(jì)部門(mén)不能以“待售房”混淆視聽(tīng)。其次，借最近啟動(dòng)的人口普查，合理、有效地調(diào)查主要城市的空置房狀況。畢竟，普查全國(guó)空置房統(tǒng)計(jì)量過(guò)大、且沒(méi)有實(shí)際意義，空置房問(wèn)題突出的城市，主要是一線(xiàn)城市和沿海熱點(diǎn)城市，換言之，也就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。再次，制定政策釋放空置房，比如出臺(tái)鼓勵(lì)出租方面的政策。
從根本上看，化解住房空置問(wèn)題尚需完善房地產(chǎn)稅制。在美國(guó)等西方國(guó)家，對(duì)空置房的調(diào)控是建立在物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅等比較完善的基礎(chǔ)上。只要業(yè)主能夠出示房屋的自住證明或是多套房屋的租賃合同，就能相應(yīng)減免物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅，這種通盤(pán)考慮作“減法”的調(diào)控政策簡(jiǎn)單有效。
但我國(guó)目前還沒(méi)有相應(yīng)的房產(chǎn)稅，所以，加快房產(chǎn)稅的研究和制定，是“治本之道”，這有利于遏制投資、投機(jī)性購(gòu)房，有利于防止開(kāi)發(fā)商的“囤房”，最終讓住房回歸居住的本質(zhì)屬性。
