雖然市統(tǒng)計(jì)局和市住建委均表示將嚴(yán)厲打擊“陰陽合同”，但是，記者本周隨機(jī)暗訪了豐臺、朝陽、通州等區(qū)縣多家中介，發(fā)現(xiàn)不僅“陰陽合同”沒有任何收斂，避稅途徑更是五花八門，通過“陰陽合同”避稅并非唯一途徑。
北京市統(tǒng)計(jì)局4日公布二手住宅市場運(yùn)行情況，其商品住宅成交均價(jià)明顯低于市場實(shí)際成交價(jià)格的數(shù)據(jù)，受到市場強(qiáng)烈質(zhì)疑。為此，統(tǒng)計(jì)局5日在官網(wǎng)發(fā)布說明，指出導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的二手房交易價(jià)格與市場實(shí)際價(jià)格有偏差的問題的主要原因是“兩個(gè)價(jià)格”，即“陰陽合同”。隨后，市統(tǒng)計(jì)局對媒體表示，一旦發(fā)現(xiàn)房屋銷售虛報(bào)價(jià)格的，最高將處以20萬元的罰款；市住建委亦提醒購房者，“陰陽合同”可能因涉及違法而無效。
“客戶只要有足夠的首付能力，業(yè)主又不是完全不配合，交易都會采用‘陰陽合同’的方式來避稅，這非常普遍?！北本┮恢?a href="http://www.luxwatt.cn/flcs/list_19.html" target="_blank" class="keywordlink">房地產(chǎn)中介資深經(jīng)紀(jì)人趙先生向記者坦言。
雖然市統(tǒng)計(jì)局和市住建委均表示將嚴(yán)厲打擊“陰陽合同”，但是，記者本周隨機(jī)暗訪了豐臺、朝陽、通州等區(qū)縣多家中介，發(fā)現(xiàn)不僅“陰陽合同”沒有任何收斂，避稅途徑更是五花八門，通過“陰陽合同”避稅并非唯一途徑。
一紙“陰陽合同”省了21萬
在朝青板塊甘露園區(qū)域，當(dāng)前二手房的均價(jià)約為24000元/平米，而該地區(qū)二手房交易的地區(qū)指導(dǎo)價(jià)僅為5000元/平米；值得注意的是，在甘露園，如果房產(chǎn)成交總價(jià)超過198萬，將被視為非普通住宅進(jìn)行征稅。
魏女士計(jì)劃購買一套110平米，總價(jià)240萬元的兩居室，業(yè)主原始購買價(jià)為110萬元，房齡為3年。
中介機(jī)構(gòu)為她算了這樣一筆賬：如果正常交稅，稅收將按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)征收，稅率為營業(yè)稅5.5%、契稅3%、個(gè)稅1%；經(jīng)計(jì)算，總稅款將達(dá)到22.8萬元。（由于房齡少于5年，營業(yè)稅按照全額征收。）
如果魏女士能夠全款支付房款，中介機(jī)構(gòu)會使網(wǎng)簽合同的成交價(jià)和業(yè)主原始購買價(jià)格相等，即110萬元，從而實(shí)現(xiàn)營業(yè)稅、個(gè)稅的免征；契稅按照成交價(jià)1.5%的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)征收，總稅款僅為1.65萬元。
資深經(jīng)紀(jì)人趙先生告訴記者：“在我看來，地區(qū)指導(dǎo)價(jià)的存在，一定程度上就像是政府對陰陽合同的一種默許，稅收標(biāo)準(zhǔn)不能再低于地區(qū)指導(dǎo)價(jià)，不過地區(qū)指導(dǎo)價(jià)確實(shí)太低了?！?/p>
避稅渠道名目繁多
記者通過查訪多家中介，發(fā)現(xiàn)“陰陽合同”其實(shí)并非避稅的唯一途徑。
兩次網(wǎng)簽
由于銀行貸款是按照網(wǎng)簽價(jià)格審批的，對于一些首付能力差的購房者，是不可能通過做低網(wǎng)簽價(jià)來避稅的，勁松地區(qū)某中介經(jīng)紀(jì)人向記者建議了另一種方法——兩次網(wǎng)簽。
據(jù)該經(jīng)紀(jì)人劉先生介紹：“我們可以先幫您做一次成交價(jià)格高的網(wǎng)簽，用來批貸款；等貸款做得差不多了，第一次網(wǎng)簽撤銷，重新做一次價(jià)格低的網(wǎng)簽，用來交稅過戶。”通過“兩次網(wǎng)簽”的方法，既可以保證貸款，又可以減少稅收。
不過在記者的追問下，劉先生也透露：“兩次網(wǎng)簽是存在風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)樵诰W(wǎng)簽系統(tǒng)上有兩次網(wǎng)簽的記錄，合同號不一樣，如果銀行查得嚴(yán)，貸款就有可能出問題?！辈贿^他一再保證：“我們和銀行的關(guān)系好，以前是有成功案例的。”
全款支付后做抵押貸款
在一些規(guī)模比較大的中介機(jī)構(gòu)，多位經(jīng)紀(jì)人出于穩(wěn)妥考慮，都不建議記者采用“兩次網(wǎng)簽”的方法來避稅，而為記者提供了另一種方法——先借錢全款支付房款，再通過辦理房產(chǎn)抵押貸款還錢。
經(jīng)紀(jì)人高女士對記者解釋說：“您可以先和親戚朋友借錢，全款買房，這樣的稅收是最低的。等房產(chǎn)過戶了，再通過我們的合作銀行辦理抵押貸款，把錢還給親戚朋友，一舉兩得?！辈贿^，據(jù)記者了解，購房后的房產(chǎn)抵押貸款最高只能貸到評估價(jià)的6成。
巨額稅收漏洞
當(dāng)談到二手房買賣的避稅問題，記者所采訪的業(yè)內(nèi)人士幾乎都保持了沉默。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)資深人士預(yù)測，今年二手房交易保守估計(jì)的逃稅額度就在20億元左右。他告訴記者：今年至少有5000套經(jīng)濟(jì)適用房辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”手續(xù)，暫且按照均價(jià)1.5萬元/平米，每套120平米計(jì)算，一套房應(yīng)該納稅的金額是：10%綜合地價(jià)款×房屋面積=1500元×120平方米=18萬元。但是事實(shí)上，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”都是按照地區(qū)指導(dǎo)價(jià)完成納稅的，暫以4000元/平米來計(jì)算地區(qū)指導(dǎo)價(jià)，每套“經(jīng)轉(zhuǎn)商”納稅僅4.8萬元，一套逃稅13.2萬元，5000套逃稅額就高達(dá)6.6億元；而如果將整個(gè)二手房市場計(jì)算在內(nèi)，數(shù)額會無比巨大。
但是也有剛需購房者對記者抱怨：“買套房子現(xiàn)在動(dòng)輒就要150萬以上，所有稅款又都是轉(zhuǎn)嫁給買方，如果再加上十多萬的稅，就更不可能買房了?！?/p>
律師連線
二手房買賣如何遠(yuǎn)離潛在威脅
“陰陽合同”、“無房本買賣”等現(xiàn)象，對于房產(chǎn)過戶都會產(chǎn)生潛在的威脅?！瓣庩柡贤蔽：卧?？“無房本房產(chǎn)”能不能買？二手房買賣有哪些合同陷阱？本周，本報(bào)特邀北京海勤律師事務(wù)所俞延彬律師，就大家共同關(guān)心的話題進(jìn)行探討。
●簽訂“陰陽合同”的主要有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
●律師回復(fù)：
二手房交易中，中介機(jī)構(gòu)往往為促成房屋買賣合同的簽訂，會推薦各種方式進(jìn)行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”，且常常被中介機(jī)構(gòu)冠以“合理避稅”。但是，通過“陰陽合同”避稅，對買賣雙方都存在較大風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)如下：
1.陰陽合同的避稅行為系一種典型的偷稅行為，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出，交易雙方將面臨偷稅款數(shù)倍的罰款，可謂得不償失。
2.如果買房人違背誠信原則，堅(jiān)持以低報(bào)的合同價(jià)作為房屋交易價(jià)支付，而賣房人不能提供真實(shí)的交易價(jià)格時(shí)，賣房人將面臨巨額的售房款損失。
3.因交易時(shí)虛報(bào)房價(jià)，買房人再次將房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，不僅房屋再次評估時(shí)的評估值將降低，而且房屋再次出售時(shí)，與前次房屋的買入價(jià)差額很大，再次繳稅時(shí)也會多繳稅款。
●買賣二手房簽訂合同時(shí)，應(yīng)該注意哪些問題？
●律師回復(fù)：
在簽訂二手房買賣合同時(shí)，除需要核驗(yàn)房產(chǎn)證及合同簽約人的身份信息外，還應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
1.注意房產(chǎn)是否存在其他共有權(quán)人，特別是未在房產(chǎn)證上列明的房屋共有權(quán)人，例如房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，出售房屋需要征得配偶同意。
2.注意合同的核心條款，即付款方式和付款時(shí)間、房屋的交付等，特別是在如今限制多套房屋貸款的政策環(huán)境下，對于貸款的數(shù)額，無法辦理貸款時(shí)的處理方式都要提前作出約定。
3.明確約定違約責(zé)任條款，以防一方在利益驅(qū)使下，以解除合同并支付違約金作為代價(jià)，但卻獲取更大的利益。
4.在通過中介機(jī)構(gòu)辦理二手房交易時(shí)，一方面中介機(jī)構(gòu)收取的各項(xiàng)費(fèi)用要予以列明，另一方面需將中介機(jī)構(gòu)的義務(wù)作出明確約定，如果能夠留存一部分中介費(fèi)，待房屋過戶交易完成時(shí)再支付給中介機(jī)構(gòu)，將更加有利于在中介機(jī)構(gòu)的協(xié)助下順利完成房屋交易。
5.如果對二手房交易的政策法規(guī)不是非常了解，建議咨詢或委托專業(yè)律師協(xié)同進(jìn)行二手房買賣合同的簽訂，以及相應(yīng)的房屋過戶手續(xù)。
●購買“無房本房產(chǎn)”，買方如何保障自身權(quán)益？
●律師回復(fù)：
在房價(jià)大幅上漲時(shí)，賣房人存在較大的毀約風(fēng)險(xiǎn)；因此對購房者來說，購買“無房本房產(chǎn)”存在很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果發(fā)生糾紛，買房人可以選擇采取以下兩種方式中的一種，以保障自身的合法權(quán)益。
1.買房人要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加?！奔促I房人有權(quán)依照實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失主張賠償。
2.買房人要求賣房人繼續(xù)履行合同，即辦理房屋過戶手續(xù)。此時(shí)如果買房人對于該房屋有著迫切的需求時(shí)，建議買房人在提起訴訟前辦理訴前財(cái)產(chǎn)保全，將爭議房產(chǎn)予以保全，限制辦理過戶手續(xù)，以防止發(fā)生賣房人將房屋另售他人并辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致合同無法履行，法院無法支持買房人繼續(xù)履行合同的請求事項(xiàng)。
