雖然市統(tǒng)計局和市住建委均表示將嚴厲打擊“陰陽合同”，但是，記者本周隨機暗訪了豐臺、朝陽、通州等區(qū)縣多家中介，發(fā)現不僅“陰陽合同”沒有任何收斂，避稅途徑更是五花八門，通過“陰陽合同”避稅并非唯一途徑。
北京市統(tǒng)計局4日公布二手住宅市場運行情況，其商品住宅成交均價明顯低于市場實際成交價格的數據，受到市場強烈質疑。為此，統(tǒng)計局5日在官網發(fā)布說明，指出導致統(tǒng)計部門發(fā)布的二手房交易價格與市場實際價格有偏差的問題的主要原因是“兩個價格”，即“陰陽合同”。隨后，市統(tǒng)計局對媒體表示，一旦發(fā)現房屋銷售虛報價格的，最高將處以20萬元的罰款；市住建委亦提醒購房者，“陰陽合同”可能因涉及違法而無效。
“客戶只要有足夠的首付能力，業(yè)主又不是完全不配合，交易都會采用‘陰陽合同’的方式來避稅，這非常普遍。”北京一知名房地產中介資深經紀人趙先生向記者坦言。
雖然市統(tǒng)計局和市住建委均表示將嚴厲打擊“陰陽合同”，但是，記者本周隨機暗訪了豐臺、朝陽、通州等區(qū)縣多家中介，發(fā)現不僅“陰陽合同”沒有任何收斂，避稅途徑更是五花八門，通過“陰陽合同”避稅并非唯一途徑。
一紙“陰陽合同”省了21萬
在朝青板塊甘露園區(qū)域，當前二手房的均價約為24000元/平米，而該地區(qū)二手房交易的地區(qū)指導價僅為5000元/平米；值得注意的是，在甘露園，如果房產成交總價超過198萬，將被視為非普通住宅進行征稅。
魏女士計劃購買一套110平米，總價240萬元的兩居室，業(yè)主原始購買價為110萬元，房齡為3年。
中介機構為她算了這樣一筆賬：如果正常交稅，稅收將按照非普通住宅標準征收，稅率為營業(yè)稅5.5%、契稅3%、個稅1%；經計算，總稅款將達到22.8萬元。（由于房齡少于5年，營業(yè)稅按照全額征收。）
如果魏女士能夠全款支付房款，中介機構會使網簽合同的成交價和業(yè)主原始購買價格相等，即110萬元，從而實現營業(yè)稅、個稅的免征；契稅按照成交價1.5%的普通住宅標準征收，總稅款僅為1.65萬元。
資深經紀人趙先生告訴記者：“在我看來，地區(qū)指導價的存在，一定程度上就像是政府對陰陽合同的一種默許，稅收標準不能再低于地區(qū)指導價，不過地區(qū)指導價確實太低了?！?/p>
避稅渠道名目繁多
記者通過查訪多家中介，發(fā)現“陰陽合同”其實并非避稅的唯一途徑。
兩次網簽
由于銀行貸款是按照網簽價格審批的，對于一些首付能力差的購房者，是不可能通過做低網簽價來避稅的，勁松地區(qū)某中介經紀人向記者建議了另一種方法——兩次網簽。
據該經紀人劉先生介紹：“我們可以先幫您做一次成交價格高的網簽，用來批貸款；等貸款做得差不多了，第一次網簽撤銷，重新做一次價格低的網簽，用來交稅過戶?！蓖ㄟ^“兩次網簽”的方法，既可以保證貸款，又可以減少稅收。
不過在記者的追問下，劉先生也透露：“兩次網簽是存在風險的，因為在網簽系統(tǒng)上有兩次網簽的記錄，合同號不一樣，如果銀行查得嚴，貸款就有可能出問題?！辈贿^他一再保證：“我們和銀行的關系好，以前是有成功案例的?！?/p>
全款支付后做抵押貸款
在一些規(guī)模比較大的中介機構，多位經紀人出于穩(wěn)妥考慮，都不建議記者采用“兩次網簽”的方法來避稅，而為記者提供了另一種方法——先借錢全款支付房款，再通過辦理房產抵押貸款還錢。
經紀人高女士對記者解釋說：“您可以先和親戚朋友借錢，全款買房，這樣的稅收是最低的。等房產過戶了，再通過我們的合作銀行辦理抵押貸款，把錢還給親戚朋友，一舉兩得?！辈贿^，據記者了解，購房后的房產抵押貸款最高只能貸到評估價的6成。
巨額稅收漏洞
當談到二手房買賣的避稅問題，記者所采訪的業(yè)內人士幾乎都保持了沉默。
一位不愿透露姓名的業(yè)內資深人士預測，今年二手房交易保守估計的逃稅額度就在20億元左右。他告訴記者：今年至少有5000套經濟適用房辦理“經轉商”手續(xù)，暫且按照均價1.5萬元/平米，每套120平米計算，一套房應該納稅的金額是：10%綜合地價款×房屋面積=1500元×120平方米=18萬元。但是事實上，“經轉商”都是按照地區(qū)指導價完成納稅的，暫以4000元/平米來計算地區(qū)指導價，每套“經轉商”納稅僅4.8萬元，一套逃稅13.2萬元，5000套逃稅額就高達6.6億元；而如果將整個二手房市場計算在內，數額會無比巨大。
但是也有剛需購房者對記者抱怨：“買套房子現在動輒就要150萬以上，所有稅款又都是轉嫁給買方，如果再加上十多萬的稅，就更不可能買房了。”
律師連線
二手房買賣如何遠離潛在威脅
“陰陽合同”、“無房本買賣”等現象，對于房產過戶都會產生潛在的威脅?！瓣庩柡贤蔽：卧冢俊盁o房本房產”能不能買？二手房買賣有哪些合同陷阱？本周，本報特邀北京海勤律師事務所俞延彬律師，就大家共同關心的話題進行探討。
●簽訂“陰陽合同”的主要有哪些風險？
●律師回復：
二手房交易中，中介機構往往為促成房屋買賣合同的簽訂，會推薦各種方式進行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”，且常常被中介機構冠以“合理避稅”。但是，通過“陰陽合同”避稅，對買賣雙方都存在較大風險。主要表現如下：
1.陰陽合同的避稅行為系一種典型的偷稅行為，一旦被稅務機關查出，交易雙方將面臨偷稅款數倍的罰款，可謂得不償失。
2.如果買房人違背誠信原則，堅持以低報的合同價作為房屋交易價支付，而賣房人不能提供真實的交易價格時，賣房人將面臨巨額的售房款損失。
3.因交易時虛報房價，買房人再次將房屋轉讓時，不僅房屋再次評估時的評估值將降低，而且房屋再次出售時，與前次房屋的買入價差額很大，再次繳稅時也會多繳稅款。
●買賣二手房簽訂合同時，應該注意哪些問題？
●律師回復：
在簽訂二手房買賣合同時，除需要核驗房產證及合同簽約人的身份信息外，還應當注意以下問題：
1.注意房產是否存在其他共有權人，特別是未在房產證上列明的房屋共有權人，例如房產屬于夫妻共同財產時，出售房屋需要征得配偶同意。
2.注意合同的核心條款，即付款方式和付款時間、房屋的交付等，特別是在如今限制多套房屋貸款的政策環(huán)境下，對于貸款的數額，無法辦理貸款時的處理方式都要提前作出約定。
3.明確約定違約責任條款，以防一方在利益驅使下，以解除合同并支付違約金作為代價，但卻獲取更大的利益。
4.在通過中介機構辦理二手房交易時，一方面中介機構收取的各項費用要予以列明，另一方面需將中介機構的義務作出明確約定，如果能夠留存一部分中介費，待房屋過戶交易完成時再支付給中介機構，將更加有利于在中介機構的協(xié)助下順利完成房屋交易。
5.如果對二手房交易的政策法規(guī)不是非常了解，建議咨詢或委托專業(yè)律師協(xié)同進行二手房買賣合同的簽訂，以及相應的房屋過戶手續(xù)。
●購買“無房本房產”，買方如何保障自身權益？
●律師回復：
在房價大幅上漲時，賣房人存在較大的毀約風險；因此對購房者來說，購買“無房本房產”存在很大的潛在風險。如果發(fā)生糾紛，買房人可以選擇采取以下兩種方式中的一種，以保障自身的合法權益。
1.買房人要求賣房人承擔違約責任，賠償經濟損失。依據我國合同法的相關規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加?！奔促I房人有權依照實際經濟損失主張賠償。
2.買房人要求賣房人繼續(xù)履行合同，即辦理房屋過戶手續(xù)。此時如果買房人對于該房屋有著迫切的需求時，建議買房人在提起訴訟前辦理訴前財產保全，將爭議房產予以保全，限制辦理過戶手續(xù)，以防止發(fā)生賣房人將房屋另售他人并辦理過戶手續(xù)，導致合同無法履行，法院無法支持買房人繼續(xù)履行合同的請求事項。
