“近期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，讓人本能地想起日本的泡沫經(jīng)濟(jì)。”8月12日，在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松以日本的歷史經(jīng)驗(yàn)作為對(duì)比，指出了房地產(chǎn)泡沫存在的四個(gè)階段，并認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與日本的第二個(gè)發(fā)展階段有點(diǎn)類似。

他認(rèn)為，第一階段，1955年開始的第一個(gè)十年，日本房地產(chǎn)面臨的最大問題就是供給不足，全國(guó)無(wú)房戶超過400萬(wàn)戶。

此后的第二個(gè)階段，日本房地產(chǎn)隨著日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)歷了快速發(fā)展時(shí)期，十年間共建超過2500萬(wàn)套住房，而且新建住房幾乎相當(dāng)于住房存量的全部。

日本第三個(gè)階段，是從1976年開始的第三個(gè)十年，這個(gè)階段日本房地產(chǎn)最繁榮的時(shí)期已經(jīng)過去，居住和改善性需求已經(jīng)逐步得到釋放，在此期間日本的地價(jià)和房?jī)r(jià)除了異常高幅度的上漲，即商業(yè)用地價(jià)格的高漲主導(dǎo)了第三個(gè)十年。這一階段一直到泡沫破滅，地價(jià)再次出現(xiàn)異常的上漲，那時(shí)日本為了緩解貨幣升值對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊，過度采取寬松貨幣政策、財(cái)政政策，使得流動(dòng)性大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。

第四個(gè)階段，是日本房地產(chǎn)失落的十年，日本房地產(chǎn)泡沫的迅速破滅，對(duì)銀行、居民、企業(yè)都形成了很大沖擊。金融界把它稱為資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)。負(fù)債一分錢不少，資產(chǎn)大幅度縮水。所以資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。資產(chǎn)泡沫破滅都是這樣一個(gè)演變過程。

巴曙松認(rèn)為，日本房地產(chǎn)的演變過程有值得警惕的教訓(xùn)，也有值得我們汲取的經(jīng)驗(yàn)。“從發(fā)展環(huán)境來(lái)看，我們大概和日本第二個(gè)階段有點(diǎn)類似”，巴曙松說，相比日本，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)特征：存量總體不足、戶型不均衡、區(qū)域發(fā)展不均衡、城鎮(zhèn)住房存量新建住房占比仍然比較低。他指出，從未來(lái)發(fā)展看，我們關(guān)注房地產(chǎn)泡沫，更應(yīng)該關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價(jià)格的變化，同時(shí)中國(guó)在工業(yè)化時(shí)期保障性住房建設(shè)這一步是難以回避的。