8月13日，招商地產(chǎn)（000024）（000024.SZ）報(bào)收20.3元，大漲4.53%。一改前數(shù)日連續(xù)下挫的勢(shì)頭，但無(wú)法改變的依然是緊張的現(xiàn)金流。
招商地產(chǎn)一季度末現(xiàn)金凈流入為-7.93億元，二季度末為-19.98億元。自2007年大規(guī)模擴(kuò)張以來(lái)，不斷告負(fù)的現(xiàn)金流讓招商地產(chǎn)不斷飽受資金之渴，并成為地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題較為嚴(yán)重者。
現(xiàn)金流緊張的一端是銷(xiāo)售銳減、囤地增加。招商地產(chǎn)上半年銷(xiāo)售額42.3億元，同比下降41%，只完成了150億元年銷(xiāo)售目標(biāo)的28%。而上半年增加土地儲(chǔ)備46萬(wàn)平米，使得全國(guó)總土地儲(chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)平方米，為2007年的3倍。
現(xiàn)金流緊張的另一端是融資渠道不斷收窄。這表現(xiàn)為50億股市融資計(jì)劃擱淺，銀信合作融資受到監(jiān)管層嚴(yán)格限制，調(diào)控政策下的地產(chǎn)貸款大幅壓縮。尤其是自2009年就啟動(dòng)的50億融資擱淺，令招商地產(chǎn)頗有時(shí)運(yùn)不濟(jì)之嘆。
如此一來(lái)，招商地產(chǎn)將更為倚重“招商系”。大股東招商局不僅為其承擔(dān)了約48.5億元的借款擔(dān)保責(zé)任，還將為其在深圳、漳州等地增加若干地產(chǎn)項(xiàng)目。招商銀行（600036.SH）自2005年和招商地產(chǎn)結(jié)盟以來(lái)，雙方近年不斷啟動(dòng)踐盟活動(dòng)，招商銀行成為招商地產(chǎn)的無(wú)比關(guān)鍵的一根資金稻草。
招商地產(chǎn)和招商局、招商銀行的關(guān)系可謂地產(chǎn)企業(yè)中的一大特例。然而，招商銀行并不是招商地產(chǎn)的資金上帝，它同樣要服從于信貸調(diào)控政策，其目前的地產(chǎn)貸款約占總貸款的7%。
因此，如果下半年銷(xiāo)售收入再不理想，渠道再不暢順，招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流吃緊將更為加劇。然而，從二季度開(kāi)發(fā)貸款環(huán)比減少，銀監(jiān)會(huì)剛剛叫停第三套房貸款來(lái)看，信貸調(diào)控政策并無(wú)松動(dòng)且有加劇跡象。
但不管怎么說(shuō)，招商地產(chǎn)可謂此輪信貸調(diào)控中一個(gè)鮮活的樣本。
1.資金饑渴
招商地產(chǎn)現(xiàn)金流告急，非始于今日，卻以當(dāng)下最為嚴(yán)峻。
上半年，招商地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入從去年同期的31.46億元，大幅收縮至-19.98億元。此種為負(fù)的格局，唯一可與比肩的是嘉凱城（000918）（000918），現(xiàn)金流凈值-22.21億元。
截至8月6日，18家公布了2010年上半年報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)中，13家的現(xiàn)金凈流入為負(fù)值，占總數(shù)73%，只有棲霞建設(shè)（600533）（600533）等5家現(xiàn)金流為正，18家公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額合計(jì)為-64.55億元。顯然，招商地產(chǎn)占了18家總負(fù)值的近3成。
如果再將可資橫比擴(kuò)大到2010年一季度末，134家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流凈額為-408.6億元（2009年第四季度為406.3億元），招商地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的現(xiàn)金流為-7.93億元。
招商地產(chǎn)上一輪現(xiàn)金流艱難是在2008年。2008年上半年，招商地產(chǎn)貨幣資金為28億元，短期借款達(dá)54億元，加上新增土地未支付地價(jià)款等因素，資金缺口約43億元。
與現(xiàn)金流匹配的是地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的銳減。2008年上半年僅完成20億元銷(xiāo)售額，僅為全年100億銷(xiāo)售額目標(biāo)的20%。2010年上半年，招商地產(chǎn)上半年銷(xiāo)售額42.3億元，同比下降41%，只完成了150億元年銷(xiāo)售目標(biāo)的28%。
中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心7月發(fā)布的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售排行榜》顯示，上半年招商地產(chǎn)銷(xiāo)售額跌出了前20位，而其在2009年上半年以74億元的銷(xiāo)售額位居第11位。
不僅是招商地產(chǎn)，“招保萬(wàn)金” 四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨高達(dá)2845億元，同比大幅增長(zhǎng)55.3%，而在一季末存貨才增長(zhǎng)一成有余。
與現(xiàn)金流、銷(xiāo)售額構(gòu)成反比的是上半年利潤(rùn)。招商地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.81億元，同比增長(zhǎng)142.76%；凈利潤(rùn)10.50億元，同比增長(zhǎng)115.71%；基本每股收益為0.61元，同比增長(zhǎng)117.86%?！?lèi)似的利潤(rùn)增幅反映在大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)中。
不過(guò)，對(duì)上半年利潤(rùn)的含金量，業(yè)界人士紛紛質(zhì)疑。某券商分析師稱(chēng)，上半年業(yè)績(jī)大增，多是因?yàn)槿ツ昊鶖?shù)較低或者虧損，如天倫置業(yè)（000711）上半年業(yè)績(jī)大增100%~200%，但凈利潤(rùn)只有50萬(wàn)到150萬(wàn)元，世博股份（002059）利潤(rùn)漲幅超過(guò)10倍，仍然虧損500萬(wàn)元。招商地產(chǎn)董秘劉寧日前更稱(chēng)，招商地產(chǎn)10.5億元的凈利潤(rùn)基本反映的是去年下半年的業(yè)績(jī)。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)火熱，銷(xiāo)售很好。
顯然，由于房地產(chǎn)結(jié)算時(shí)點(diǎn)要滯后預(yù)售1年左右的規(guī)則，導(dǎo)致大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入銳減、利潤(rùn)銳增的主要原因。不過(guò)，在持續(xù)調(diào)控下，可能表面風(fēng)光，但實(shí)際是強(qiáng)弩之末。招商地產(chǎn)在半年報(bào)中也無(wú)奈表示，“目前市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)控效果觀(guān)察期。伴隨著價(jià)格的逐步回落及銷(xiāo)售數(shù)量的大幅下降，市場(chǎng)正朝著政府調(diào)控的方向發(fā)展?！?/p>
2008年房地產(chǎn)低谷是受2007年“9·27”房貸調(diào)控所致。此后，房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)逐步下滑。今年房地產(chǎn)是受4月份開(kāi)啟的各部委一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控所致。
與上次調(diào)控中適逢美國(guó)金融海嘯，國(guó)家出臺(tái)4萬(wàn)億財(cái)政刺激計(jì)劃和適度寬松的貨幣政策，進(jìn)而間接為房地產(chǎn)解困不同，此輪調(diào)控的嚴(yán)厲性和持續(xù)性似乎阻止地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大。
進(jìn)入8月份，正當(dāng)樓市節(jié)節(jié)下滑的成交量開(kāi)始回穩(wěn)，地產(chǎn)商想喘息之時(shí)，銀監(jiān)會(huì)再出新政，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的北京、上海、深圳、杭州四地再次被叫停第三套房貸，地產(chǎn)商由此將面臨調(diào)控的中期考驗(yàn)。
房貸新政意味著招商地產(chǎn)試圖在下半年擴(kuò)大銷(xiāo)售來(lái)回收現(xiàn)金流的思路要打上折扣。
不僅如此，招商地產(chǎn)上半年新開(kāi)工9 個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積67 萬(wàn)平方米。2009 年末在建面積357 萬(wàn)平米。某地產(chǎn)分析人士稱(chēng)，“從上半年新開(kāi)工情況看，全年可能將受市場(chǎng)影響，有一定的進(jìn)度壓力，現(xiàn)金流緊張難以短期緩解?！?/p>
2.錢(qián)緊不誤擴(kuò)張
2008年上半年，招商地產(chǎn)持有現(xiàn)金流僅28.5億元，而卻在12個(gè)城市同時(shí)開(kāi)工建設(shè)30多個(gè)項(xiàng)目，再加上調(diào)控政策導(dǎo)致資金緊張之下，招商地產(chǎn)選擇了出售南京國(guó)際金融中心地塊。
南京國(guó)際金融中心位于南京新街口的寸土寸金之地，總建筑面積18.6萬(wàn)平方米，其中總可售面積約10.9萬(wàn)平方米。2005年12月，招商地產(chǎn)控股子公司瑞嘉投資實(shí)業(yè)分別以人民幣9821萬(wàn)元和1403萬(wàn)元，收購(gòu)香港華商置業(yè)和招商局發(fā)展各持有的富城（中國(guó)）有限公司70%、10%股權(quán)，富城中國(guó)持有南京富城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，后者即在建中的南京國(guó)際金融中心的投資開(kāi)發(fā)商。
因?yàn)槿A商置業(yè)、富城實(shí)際控制人亦為招商局，此舉被稱(chēng)為招商局借股改向招商地產(chǎn)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
然而，僅僅時(shí)過(guò)兩年，招商地產(chǎn)就選擇了放棄，南京國(guó)際金融中心最后以16.25億元價(jià)格賣(mài)給了新加坡ARA集團(tuán)（李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)擁有ARA的部分股權(quán)），招商地產(chǎn)在2008年12月底收到首期貨款，套現(xiàn)凈賺5億元。而招商地產(chǎn)2008年三季報(bào)顯示的凈利潤(rùn)僅為3.89億元，由此可見(jiàn)此次出售對(duì)當(dāng)年財(cái)報(bào)貢獻(xiàn)。此舉被業(yè)界稱(chēng)為“賣(mài)血擴(kuò)張”。
也就是在2008年，招商地產(chǎn)沒(méi)有緩解現(xiàn)金流壓力的另一個(gè)失誤就是對(duì)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)和調(diào)控態(tài)勢(shì)評(píng)估出現(xiàn)偏差。在萬(wàn)科已經(jīng)率先降價(jià)、擴(kuò)大銷(xiāo)售收入、增加現(xiàn)金流的情況下，招商地產(chǎn)沒(méi)有適時(shí)隨市場(chǎng)而降價(jià)，全年僅完成銷(xiāo)售收入70億元左右，目標(biāo)達(dá)成率僅7成。
不過(guò)，在2008年12月，招商地產(chǎn)有增發(fā)募資59.4億元之舉，令公司負(fù)債率由67%降至56%，算是打下了2009年擴(kuò)張的基礎(chǔ)。2009年可謂招商地產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略后的首個(gè)高增長(zhǎng)年，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入101.38億元。然而，在各大地產(chǎn)商紛紛選擇在2009年上半年進(jìn)行股市再融資之時(shí)，招商地產(chǎn)再次錯(cuò)過(guò)了融資時(shí)機(jī)。遲至2009年7月25日，招商地產(chǎn)才計(jì)劃向不超過(guò)10名特定投資者發(fā)行不超過(guò)2億股，發(fā)行價(jià)格為28.12元/股，預(yù)計(jì)融資不超過(guò)50億元。
但隨著股價(jià)連續(xù)下跌，融資苦無(wú)良機(jī)。招商地產(chǎn)轉(zhuǎn)在今年4月20日將每股增發(fā)價(jià)格下調(diào)至20.6元。而隨著股價(jià)的繼續(xù)下跌且兩次跌破增發(fā)價(jià)格，招商地產(chǎn)無(wú)奈地在5月13日宣布撤銷(xiāo)50億元融資計(jì)劃。撤銷(xiāo)公告當(dāng)天，招商地產(chǎn)股價(jià)不挫反升，微漲0.06%，市場(chǎng)對(duì)融資失利已無(wú)驚奇。
“從這兩年事件上看，北上以來(lái)的招商地產(chǎn)對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)判斷和融資時(shí)機(jī)判斷多有失誤，感覺(jué)總是落后半拍。結(jié)果是別人都融完資，面對(duì)調(diào)控偷著樂(lè)了，他還在那里苦苦掙扎。”深圳某地產(chǎn)人士稱(chēng)，要知道，招商地產(chǎn)此次募集資金將投向6個(gè)項(xiàng)目，其中5個(gè)是自有項(xiàng)目，涉及到北京、深圳、蘇州、上海等地，竣工時(shí)間均在2011年到2012年。由于融資失利，5個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度將受到較大拖累。
該地產(chǎn)人士繼稱(chēng)，“更令人擔(dān)心的是，在擬投入資金最大的3個(gè)項(xiàng)目（北京公園1872三期、北京立水橋項(xiàng)目和深圳鯨山九期），其投資回報(bào)率頗高，都可為招商地產(chǎn)帶來(lái)30億到40億元的銷(xiāo)售收入，是招商地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)間的重要贏利點(diǎn)。如今融資失利，招商地產(chǎn)只能另想他法?！?/p>
融資雖然失利，招商地產(chǎn)依然沒(méi)有停止拿地的步伐。繼上半年增加土地儲(chǔ)備46萬(wàn)平方米，全國(guó)總土地儲(chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)平方米（為2007年3倍）之后，招商地產(chǎn)又于7月20日以5.24億元價(jià)格拿下廣東佛山地塊，3天后又以5.8億元競(jìng)得該區(qū)域緊鄰的另一地塊。
6月25日，招商地產(chǎn)董事會(huì)通過(guò)了把直接和間接持有的深圳招商水務(wù)有限公司100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)的方案，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1.63億元。招商水務(wù)截至2009年末的凈資產(chǎn)為1.62億元，凈利潤(rùn)為-280萬(wàn)元，而截至今年上半年尚有對(duì)招商銀行的借款3782萬(wàn)元（由招商局蛇口工業(yè)區(qū)擔(dān)保）未能償還。盡管招商地產(chǎn)稱(chēng)是“為優(yōu)化公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，突出主營(yíng)業(yè)務(wù)”，但在業(yè)界看來(lái)，是又一次“賣(mài)血”之舉。
50億融資計(jì)劃失利、拿地支付增加、現(xiàn)金流告急，再加上全年新開(kāi)工面積290萬(wàn)平方米和竣工210萬(wàn)平方米的計(jì)劃，招商地產(chǎn)下半年能做的就只有更多依靠擴(kuò)大銷(xiāo)售來(lái)補(bǔ)充資金流。
然而，問(wèn)題在于，招商地產(chǎn)下半年的銷(xiāo)售前景并不為業(yè)界看好。從一、二季度來(lái)看，招商地產(chǎn)銷(xiāo)售回款均在20億元左右，且沒(méi)有大型新盤(pán)推出，其全年大量供貨都集中在三、四季度，且其下半年供貨項(xiàng)目主要集中在珠三角、長(zhǎng)三角兩地（兩地土地儲(chǔ)備占比近60%），這兩大地區(qū)又恰是持續(xù)調(diào)控最為嚴(yán)重的區(qū)域。
再則，新政出臺(tái)后，成交量已經(jīng)降至歷史低谷。中原集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，目前，一線(xiàn)城市一手住宅成交量?jī)H相當(dāng)于2009年同期的三成左右。二線(xiàn)城市調(diào)整幅度略小，6月份同比降幅約為四成。因此，整個(gè)上半年的住宅成交量處在近幾年較低水平。其中一線(xiàn)城市中，除北京略高于2008年下半年的成交量，上海、廣州、深圳均為2006年以來(lái)的最低值。因此，即便因價(jià)格戰(zhàn)而增加銷(xiāo)量，招商地產(chǎn)在該地區(qū)的銷(xiāo)售毛利潤(rùn)也將大幅縮水。招商地產(chǎn)上半年毛利率為42.76%，比上年同期已經(jīng)下降了5.19%。
3.融資路徑收窄
繼股市融資曲曲折折后，招商地產(chǎn)還存在銀行、信托等融資渠道。
就銀行而言，在宏觀(guān)調(diào)控之下，地產(chǎn)資金來(lái)源兩端的開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款已經(jīng)逐步收緊，央行剛剛公布的7月份人民幣信貸新增低于市場(chǎng)預(yù)期。
央行數(shù)據(jù)顯示，2010年7月末，人民幣貸款余額增幅環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)；新增人民幣貸款5328億元，環(huán)比少增706億元。這表明信貸結(jié)構(gòu)性回落，貨幣政策短期內(nèi)不會(huì)松綁。
就地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款而言，2010年第二季度的新增僅為1216億元，而2010年第一季度則為3207億元，開(kāi)發(fā)貸大幅減少。
不僅如此，7月份居民戶(hù)貸款增加1720億元，較上月少增590億元，占總新增貸款的比重從上月的38%回落到32%，表明按揭貸款的調(diào)控作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。
而就招商地產(chǎn)總部所在地深圳而言，銀行機(jī)構(gòu)的收緊態(tài)勢(shì)更是一波緊似一波。在一季度新增開(kāi)發(fā)貸款145億元之后，深圳銀監(jiān)局提出開(kāi)發(fā)貸款不得超過(guò)5成，按揭貸款須由銀行和申請(qǐng)者面簽。此種態(tài)勢(shì)下，從銀行獲得巨量資金的路徑基本已經(jīng)堵死。
不僅如此，招商地產(chǎn)截至2011年5月20日前，尚有5筆3年期內(nèi)銀行貸款需要償還，總金額為14.08億元。其中，今年底前需償還4.37億元。
而就信托而言，早在2008年調(diào)控期前，招商地產(chǎn)和建行、上國(guó)投合作的10億信托計(jì)劃就有實(shí)際融資縮水3.5億元的先例。而現(xiàn)在，自7月份叫停銀信合作和8月份“有限恢復(fù)”銀信合作，都讓地產(chǎn)商通過(guò)信托的融資路徑大幅收窄。
深圳某信托公司部門(mén)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“地產(chǎn)信托目前主要選擇二線(xiàn)城市和當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商，我們?cè)谀抢镒h價(jià)能力強(qiáng)，利率上浮，收益豐厚，對(duì)大地產(chǎn)公司反倒缺乏議價(jià)能力。”
而反觀(guān)招商地產(chǎn)目前的借款規(guī)模也不免讓銀行、信托望而生畏。
招商地產(chǎn)半年報(bào)顯示，其長(zhǎng)短期借款再加其他應(yīng)付款，合計(jì)達(dá)167.83億元，已經(jīng)遠(yuǎn)高于手持現(xiàn)金總額，并同其股東權(quán)益171.8億元相接近。其中，中長(zhǎng)期借款95 億元，較年初增加38 億元；短期借款及一年內(nèi)到期借款合計(jì)31 億元，較年初增加4 億元。
反之，招商地產(chǎn)同期的預(yù)收賬款卻從年初的94億元下降到82.9億元。預(yù)收賬款是反映地產(chǎn)行業(yè)景氣度的標(biāo)桿，下降表明地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)初現(xiàn)，銷(xiāo)售收入不佳，資金鏈進(jìn)一步吃緊。
深圳某銀行人士稱(chēng)，“招商地產(chǎn)是我們的大客戶(hù)，自然不能突然停止開(kāi)發(fā)貸款，除非有貸款逾期情況出現(xiàn)。但我們順應(yīng)調(diào)控政策，對(duì)新增貸款會(huì)更加審慎，貸款額度也會(huì)控制，綜合授信額度也會(huì)留出足夠空間。”
除銀行、信托渠道外，QFII似乎正在潛入地產(chǎn)行業(yè)。高盛、瑞士銀行、摩根士丹利都已成為萬(wàn)科A（000002）前十大無(wú)限售股股東。其中，高盛持有1.38億股，占流通股1.43%；摩根士丹利持有9848.4萬(wàn)股，占流通股1.02%；瑞士銀行持有近7000萬(wàn)股。
不過(guò)，上半年尚沒(méi)有QFII進(jìn)入招商地產(chǎn)。相反，更大的趨勢(shì)在于，機(jī)構(gòu)投資者在二季度對(duì)地產(chǎn)股都進(jìn)行了不同程度的減倉(cāng)，萬(wàn)科A被降了（占流通股比例的）近2個(gè)百分點(diǎn)，保利地產(chǎn)（600048）也下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
種種渠道不暢之下，招商地產(chǎn)在2010年4月向華泰資產(chǎn)管理公司借款20億元（7年期），算是一解資金之渴。
面對(duì)融資渠道的收窄和未來(lái)市場(chǎng)的不確定性，招商地產(chǎn)日前公告稱(chēng)，決定采取“現(xiàn)金為王”策略，提出包括促進(jìn)銷(xiāo)售、優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)、謹(jǐn)慎拿地等一系列措施，同時(shí)還提出要“做好前瞻性融資安排，合理安排現(xiàn)金流，量入為出，確保財(cái)務(wù)安全，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”。
不過(guò)，在此種態(tài)勢(shì)下，仍有不少機(jī)構(gòu)投資者對(duì)招商地產(chǎn)進(jìn)行逆勢(shì)加倉(cāng)。6月底，富國(guó)天瑞強(qiáng)勢(shì)地區(qū)（愛(ài)基,凈值,資訊）精選混合型開(kāi)放式證券投資基金持有招商地產(chǎn)2752萬(wàn)股A股，較一季度末增倉(cāng)447萬(wàn)股，繼續(xù)穩(wěn)居第一大流通股東寶座。而第二大流通股東上投摩根中國(guó)優(yōu)勢(shì)證券投資基金為二季度新進(jìn)，持股數(shù)也高達(dá)2127萬(wàn)股。
此外，由于招商地產(chǎn)B股價(jià)格明顯低于A股，一些機(jī)構(gòu)投資者同樣開(kāi)始在股價(jià)下跌時(shí)加倉(cāng)。6月底，有三家股東因持有B股數(shù)量較多而進(jìn)入十大流通股東；而一季度末僅有一家持有B股的機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入十大流通股股東。
4.兩棵救命稻草
事實(shí)上，即使所有的融資路徑均不如以前暢通，招商地產(chǎn)依然還有兩棵救命稻草可以維持它“大而不倒”的局面。這兩棵救命稻草就是招商局和招商銀行。
招商地產(chǎn)是老牌地產(chǎn)商。比萬(wàn)科1988年底拍得威登別墅第一塊地始入房地產(chǎn)，招商地產(chǎn)得蛇口開(kāi)發(fā)風(fēng)氣之先，早于萬(wàn)科從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
因此，面對(duì)地產(chǎn)業(yè)的“一夜暴富”，香港招商局早在上世紀(jì)90年代有8家一級(jí)公司介入房地產(chǎn)，已注冊(cè)作為實(shí)體公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司有36家，參與或自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有43個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)180.45億元，面積達(dá)209.87萬(wàn)㎡（尚不包括蛇口工業(yè)區(qū)內(nèi)總投資18億元的63萬(wàn)㎡的長(zhǎng)期出租物業(yè)）。
秦曉任招商局董事長(zhǎng)后開(kāi)始整頓，最后以招商地產(chǎn)為主體整合各類(lèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從2002年到2007年，招商地產(chǎn)開(kāi)啟了從深圳走向全國(guó)的大擴(kuò)張。
2005-2007年是招商地產(chǎn)迅速轉(zhuǎn)型發(fā)展的3年，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從26.5億元增長(zhǎng)到41.1億元，3年增長(zhǎng)了將近一倍，增長(zhǎng)率為行業(yè)平均值43%的兩倍多。尤其是在2007年，“再造一個(gè)招商地產(chǎn)”成為招商地產(chǎn)掌門(mén)人林少斌的口頭禪，規(guī)模擴(kuò)張成為年度主要目標(biāo)。當(dāng)年，招商地產(chǎn)走出深圳，四處出擊。僅在2007年，招商地產(chǎn)就花費(fèi)了70億元購(gòu)買(mǎi)土地，而2006年，招商地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)土地的支出僅為27億元。
與此同時(shí)，招商地產(chǎn)現(xiàn)金凈流量連年為負(fù)，從2004年的-12.1億元下降到2007年的-40億元。而其投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量較小，只有2007年達(dá)到凈流出15.2億元。
除招商局支持外，招商地產(chǎn)與招商局另一子公司招商銀行2005年11月在上海正式宣布戰(zhàn)略合作，隨后幾年，特別是每逢調(diào)控期，兩家都會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)不斷上演踐盟活動(dòng)，以顯示招商地產(chǎn)可能的充裕資金來(lái)源。
2008年，招商地產(chǎn)子公司香港瑞嘉就向招商銀行申請(qǐng)過(guò)1.5億美元授信額度，用于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資及公司營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)，擔(dān)保方為香港招商局和香港達(dá)峰國(guó)際（招商局全資子公司）。由此形成了招商局提供擔(dān)保、招商銀行提供貸款，支持招商地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的幕后格局。
從招商地產(chǎn)2010年上半年獲得的長(zhǎng)期貸款中，更可見(jiàn)這一定式。如招商地產(chǎn)向招行蛇口支行借款4.7億元，向招行深圳新時(shí)代支行借款4.7億元，均由招商局蛇口工業(yè)區(qū)提供擔(dān)保。而招商地產(chǎn)子公司瑞嘉投資實(shí)業(yè)向招行離岸業(yè)務(wù)部借款3600萬(wàn)美元，亦由香港招商局提供擔(dān)保。
截至今年上半年，香港招商局和招商局蛇口工業(yè)區(qū)為招商地產(chǎn)及其子公司約48.5億元貸款（借款）資金提供擔(dān)保，且尚未履行完擔(dān)保義務(wù)。
除貸款擔(dān)保支持外，招商局未來(lái)5年將在深圳再投資600億元，招商地產(chǎn)將因此獲得數(shù)個(gè)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目，分別是海上世界CBD項(xiàng)目，面積130萬(wàn)平方米的蛇口太子灣國(guó)際郵輪母港項(xiàng)目，前海3至4平方公里項(xiàng)目。
但對(duì)招行而言，為招商地產(chǎn)提供貸款也并非無(wú)限制，審慎從事地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為因應(yīng)調(diào)控政策的既定策略，其地產(chǎn)貸款占總貸款比約為7%。
深圳某地產(chǎn)分析人士稱(chēng)，招商地產(chǎn)面臨的資金困境，是目前眾多地產(chǎn)商集體的困惑。只不過(guò)，招商地產(chǎn)背后有招商局和招商銀行，這是幸運(yùn)之處，也是它的不幸之處。因?yàn)樯砗笥写髽?shù)，才助長(zhǎng)了招商地產(chǎn)的大擴(kuò)張，而近年擴(kuò)張步伐不審慎，這才加劇了資金流的緊張。
“因此，除非萬(wàn)不得已，招商地產(chǎn)主要還是靠自救。”他說(shuō)。
