出于對(duì)樓市走向預(yù)期的改變，不少炒家開(kāi)始急于出貨，炒樓花再現(xiàn)江湖。昨日，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，隨著樓市調(diào)控進(jìn)入僵持階段，北京的新房退房率開(kāi)始上揚(yáng)，與此同時(shí)，在去年購(gòu)入部分未獲得房產(chǎn)證的房源開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在北京的二手房市場(chǎng)。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，8月上旬，建筑年代為2010年的新樓盤(pán)在二手房市場(chǎng)放量明顯增加，較新政前翻了幾乎兩倍。

新房尚未入住即被掛牌

“70年大產(chǎn)權(quán)，美立方LOFT小戶型，180萬(wàn)業(yè)主包改底單。”昨日，記者從二手房交易網(wǎng)站安居客網(wǎng)站看到，去年10月剛剛開(kāi)盤(pán)、位于朝陽(yáng)區(qū)北苑路的美立方，已經(jīng)開(kāi)始有購(gòu)房者進(jìn)行拋售，而213套的掛牌量也占到了這個(gè)新項(xiàng)目2000套總房源量的10.7%。根據(jù)網(wǎng)上公開(kāi)的信息顯示，該項(xiàng)目的入住時(shí)間為明年6月底，換句話說(shuō)，目前在售的所有美立方房源均無(wú)房產(chǎn)證，業(yè)內(nèi)將這種期房“無(wú)證”買(mǎi)賣(mài)稱(chēng)為炒樓花。

炒樓花，是指買(mǎi)家在樓盤(pán)未落成之前只交數(shù)量很少的訂金或首付款，利用銀行貸款杠桿買(mǎi)下一套或多套單元，之后待房?jī)r(jià)上漲后轉(zhuǎn)手賣(mài)給其他購(gòu)房者，從中賺取差價(jià)。屬于期房炒作，是樓市泡沫的主要制造手段。

“購(gòu)房者拋售美立方的炒樓花行為并非個(gè)別，像西二旗的領(lǐng)秀新硅谷、通州的珠江拉維小鎮(zhèn)、石景山的融景城等新盤(pán)均存在這樣的現(xiàn)象。”鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)赂嬖V記者，出于對(duì)未來(lái)樓市走向的不看好，現(xiàn)在許多投資者都將去年或者今年年初購(gòu)買(mǎi)的新房進(jìn)行掛牌。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上旬，建筑年代為2010年的新樓盤(pán)在二手房市場(chǎng)放量明顯增加，較新政前翻了幾乎兩倍。

降價(jià)預(yù)期+還貸壓力促投機(jī)者拋售

由于可以利用金融杠桿，曾幾何時(shí)，炒樓花一度被投資者大肆利用，為此2005年5月，國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)文和北京市政府12號(hào)文明確規(guī)定，禁止炒樓花，并要求在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。加上北京市開(kāi)始執(zhí)行商品房預(yù)售網(wǎng)簽制，炒樓花現(xiàn)象幾近絕跡。但今年上半年，隨著房?jī)r(jià)的攀高之后逐漸下滑，這種現(xiàn)象又有“死灰復(fù)燃”的苗頭。

“購(gòu)房者大量拋售新盤(pán)的原因，主要是在獲得一定收益后，對(duì)未來(lái)預(yù)期發(fā)生改變。”張?jiān)卤硎?，新盤(pán)業(yè)主剛買(mǎi)入就急于放入二手房市場(chǎng)可能有兩個(gè)原因，一方面是隨著樓盤(pán)降價(jià)的顯現(xiàn)，降價(jià)預(yù)期逐漸增強(qiáng)，購(gòu)房者已經(jīng)獲取到一定的收益，因此將其投向二手房市場(chǎng)。另一方面，信貸政策等門(mén)檻提高，很多業(yè)主已無(wú)力持有新房，只好在二手房市場(chǎng)掛牌，伺機(jī)轉(zhuǎn)售。

收益頗豐 風(fēng)險(xiǎn)猶在

投資者如此熱衷炒樓花，究竟其中能帶給他們?cè)鯓拥氖找妫?/p>

記者算了這樣一筆賬，以目前正在掛牌交易的石景山融景城77平方米兩居室為例，去年該項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)為1.43萬(wàn)元/平方米，如果按照1.5萬(wàn)元/平方米的購(gòu)入成本計(jì)算，購(gòu)房者的買(mǎi)入價(jià)約為115萬(wàn)元，加上稅費(fèi)大約成本在117萬(wàn)元左右，目前的整體售價(jià)為180萬(wàn)元/套。

如果是首付20%，則投資者的成本為25萬(wàn)元，貸款92萬(wàn)元。除去一次性還給銀行的貸款及3000多元的手續(xù)費(fèi)及25萬(wàn)元成本，購(gòu)房者純獲利62.6萬(wàn)元，投資收益超過(guò)250%。如果首付30%，則投資者的成本為36.5萬(wàn)元，購(gòu)房者的純獲利依然在62萬(wàn)-63萬(wàn)元之間，投資收益約為170%。即便是購(gòu)房者全款購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目，也有大約63萬(wàn)元的利潤(rùn)，投資收益為54%。

盡管收益頗豐，但卻是國(guó)家和北京市明令禁止的。“主要還是為了這種投機(jī)行為給樓市帶來(lái)的泡沫。”北京市京劍律師事務(wù)所律師金翔告訴記者，由于利益的驅(qū)動(dòng)，盡管監(jiān)管層一再?gòu)?qiáng)調(diào)未取得房產(chǎn)證的項(xiàng)目不得辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但投機(jī)者依然有辦法進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

知情人士告訴記者，投機(jī)者如果打算出售手中的樓花，一般都會(huì)委托中介進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但由于沒(méi)有取得房產(chǎn)證，購(gòu)房者無(wú)法獲得貸款，因此以全款買(mǎi)賣(mài)居多。具體流程為：先由購(gòu)房者支付一定比例的房款，雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并注明房產(chǎn)證下發(fā)后多久之內(nèi)進(jìn)行過(guò)戶，過(guò)戶后再付清余下房款。

“但期房轉(zhuǎn)讓從簽協(xié)議到實(shí)際過(guò)戶可能間隔比較長(zhǎng)時(shí)間，這期間可能產(chǎn)生很大的變數(shù)，一些賣(mài)房人因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，甘愿承擔(dān)違約責(zé)任毀約，給買(mǎi)房人造成損失。”昨日，市住建委市場(chǎng)交易處相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前，北京市還在執(zhí)行2005年國(guó)辦和市政府的相關(guān)文件，有這種現(xiàn)象發(fā)生，市民可向市住建委舉報(bào)。