房產(chǎn)中介在樓市中到底扮演著什么角色呢？

據(jù)此前有關(guān)媒體報(bào)道，不少房地產(chǎn)中介利用買賣雙方信息不對稱的優(yōu)勢，通過假冒房主、一房多賣、假信息“釣魚”，甚至套取現(xiàn)金逃跑等方式坑害消費(fèi)者。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋買賣、租賃過程中存在的貓膩比之過甚。在房屋買賣業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不僅通過抬高買賣雙方的差價(jià)賺取不菲的傭金，而且在合同中設(shè)置一些模糊條款，巧立各種名目違規(guī)收費(fèi)、逃避應(yīng)有的責(zé)任和義務(wù)，更甚者，每次政府調(diào)控政策出臺后，利用信息不對稱，變相解讀誤導(dǎo)消費(fèi)者，另外，炒作概念也是中介慣用手法，此前通州概念的熱炒引得區(qū)域房價(jià)暴漲數(shù)倍。而在房屋租賃方面，以高價(jià)全程代理的方式壟斷市場房源，然后加價(jià)出租，在利潤的驅(qū)使下，將一套房打成多間隔斷進(jìn)行群租的現(xiàn)象屢見不鮮，在收取中介費(fèi)后，違約金賠償也成為中介覬覦的豐厚利潤。

“中介推高房價(jià)絕對不是空穴來風(fēng)。”一位小型房產(chǎn)中介的門店經(jīng)理直言。

房屋買賣：跟著政策找利潤

在今年4月“新國十條”出臺后，中介利用買賣雙方信息不對稱和政策的觀望期，變相解讀誤導(dǎo)消費(fèi)者。“政策出臺后公司馬上對我們進(jìn)行了培訓(xùn)，統(tǒng)一口徑是，房貸要收緊，但未來房價(jià)不會下跌，目的就是讓購房者趕緊出手。”

“現(xiàn)在貸款批不下來，不買的話不僅之前的定金沒了，可能還要賠償20%的違約金。”北京的覃女士向記者談到她通過中介購買二手房后的無奈。

今年5月底，覃女士和丈夫想要個(gè)孩子，所以決定購置一套面積較大的二手房。找到某大型中介機(jī)構(gòu)后，在團(tuán)結(jié)湖選定了一套總價(jià)156萬三居的房子。因?yàn)橹粔蛑Ц?0萬的首付款，中介承諾可以幫她拿到100萬，利率七折的貸款。在辦理貸款按揭過程中，盡管銀行信貸員提醒她，現(xiàn)在國家出臺新政收緊房貸，七折利率肯定申請不到，但中介拍胸脯的保證讓她打消疑慮，仍然簽訂了買賣合同。

幾天后，覃女士接到中介消息，“七折利率下不來，看能申請多少吧。”對于覃女士對中介之前承諾的質(zhì)疑，中介的答復(fù)是，“利率能夠打七折是福利，就是不打折都是應(yīng)該的，你再考慮下吧。”而當(dāng)覃女士因?yàn)橘彿砍杀咎岣呦敕艞墪r(shí)，中介告訴她，“中介費(fèi)要照收，而且根據(jù)合同還要賠償業(yè)主20%的違約金。”查看購房合同，其中的條款內(nèi)容更讓覃女士大為震驚。“中介之前承諾的貸款條款根本沒有寫進(jìn)去，反而合同中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的地方是，如果買賣雙方違約，要追究違約責(zé)任，中介不需承擔(dān)任何責(zé)任和義務(wù)。”

對于覃女士的遭遇，記者在調(diào)查中了解到，購房者稍不注意就很容易陷入中介方設(shè)計(jì)的陷阱中。在合同當(dāng)中，中介方往往對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，或者干脆只字不提。缺乏經(jīng)驗(yàn)的購房者無法辨別就草草簽下合同，將會遭遇糾紛。

而像覃女士這樣因?yàn)橘J款原因而無法交易的購房者并不在少數(shù)。在今年4月“新國十條”出臺后，中介利用買賣雙方信息不對稱和政策的觀望期，變相解讀誤導(dǎo)消費(fèi)者。“政策出臺后公司馬上對我們進(jìn)行了培訓(xùn)，統(tǒng)一口徑是，房貸要收緊，但未來房價(jià)不會下跌，目的就是讓購房者趕緊出手。”某大型中介的經(jīng)紀(jì)人向記者透露。而當(dāng)購房者輕信中介簽訂購房合同后，政策正式執(zhí)行導(dǎo)致交易無法完成，購房者承擔(dān)違約責(zé)任，中介則坐收不菲的傭金收入。

對政策的敏感讓中介能夠在樓市調(diào)控中把握任何商機(jī)。在4月底北京出臺經(jīng)適房新規(guī)后，經(jīng)適房區(qū)域掀起一股“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的熱潮。據(jù)媒體報(bào)道，部分中介宣稱“經(jīng)轉(zhuǎn)商”在五一過后將停止辦理，更是加劇“轉(zhuǎn)商”態(tài)勢直到住建委出來澄清事實(shí)，而中介在此期間則以每戶3000元大肆賺取過戶傭金。

而在通州，“新城”概念也成為中介爆炒的對象，結(jié)果是，北京外環(huán)和內(nèi)環(huán)的房價(jià)出現(xiàn)“倒掛”。記者4月在通州調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都談到，CBD東擴(kuò)和未來新城規(guī)劃，將帶動(dòng)通州房價(jià)上漲，要買就趁早。

“除了賺取交易中介費(fèi)之外，中介在合同中還設(shè)置各種名目收費(fèi)，比如0.5%的代收費(fèi)，以及檢驗(yàn)房產(chǎn)證真?zhèn)蔚臋?quán)證費(fèi)等等。”上述門店經(jīng)理張先生告訴記者，“房產(chǎn)證的真?zhèn)问侵薪槟軌蜩b別的嗎？房管局都需要一個(gè)星期鑒定。”

租賃業(yè)務(wù)：收完中介費(fèi)等違約

“房源信息中很多都是已成交的過時(shí)信息，當(dāng)租戶來時(shí)就宣稱該房已租出去了，但目前有其他房源，可供客戶參考，隨后中介就會非常熱情地推薦其它房源。”

在目前樓市調(diào)控下，房產(chǎn)交易的大幅下跌直接導(dǎo)致中介傭金收入的銳減，而租賃業(yè)務(wù)則成為他們著力開辟的利潤點(diǎn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中介尋找、掛出房源信息直到交易完成的過程，也是房租不斷催漲的過程，中介在其中也攫取著更多的利潤。

通常租房者通過網(wǎng)絡(luò)或者中介的廣告櫥窗看到房源信息，許多中介就利用低價(jià)廣告信息招攬租戶。“房源信息中很多都是已成交的過時(shí)信息，當(dāng)租戶來時(shí)就宣稱該房已租出去了，但目前有其他房源，可供客戶參考，隨后中介就會非常熱情地推薦其它房源。”張先生表示。

而在獲取房源方面，中介也是內(nèi)藏玄機(jī)。據(jù)了解，在出租市場，中介有兩種經(jīng)營方式，一種是居間方式，即中介作為第三方，讓房主與租客見面，簽三方合同，收取一個(gè)月的租金作為中介費(fèi)；一種是代理方式，即中介先把房主的房子租下來，一般租期是一年，一次性付清租金，但因?yàn)榇嬖谝粋€(gè)月的空置期，實(shí)際上中介也就交11個(gè)月的錢，然后，自己再把房子出租給別人，收取租金。“大部分中介都是選擇代理，但房源少中介多，能否代理成功就看誰家出的價(jià)錢更高。”張先生道出房租上漲的重要環(huán)節(jié)。而前段時(shí)間就有媒體報(bào)道，各家中介為了爭搶一套房源，在1小時(shí)內(nèi)就抬價(jià)800元。

高價(jià)拿到房源后，中介會在此基礎(chǔ)上加價(jià)數(shù)百元不等進(jìn)行出租。而有些中介擔(dān)心租金太高沒有客戶，就會采取將套房打成隔斷的形式分別出租。以一套每月3000元租金的房子為例，如果打成5個(gè)隔斷間，即使每月800元租金也有1000元的凈利潤。而在去年9月，北京市八部委就已聯(lián)合發(fā)出《通告》，要求加強(qiáng)出租房屋安全管理，出租人將房屋隔成若干居室對外出租的，應(yīng)當(dāng)拆除隔斷恢復(fù)原狀。“除非原來房東投訴，否則中介根本不管，照樣出租。”張先生直言。

租房者在檢驗(yàn)完房屋談妥租金后，就會簽訂租房合同，按照要求需“押一付三”以及支付相當(dāng)于一個(gè)月租金的中介費(fèi)。租房者小李告訴記者，很多中介在簽完合同后就算完事了，如果房間出現(xiàn)漏水、家電無法使用等問題，他們根本就不負(fù)責(zé)維修。“而這些條款都是合同里寫明的。”對于小李的煩惱，張先生表示，一些中介公司往往行使的是全程代理的權(quán)利，在簽訂合同前給出很多承諾，但簽完后卻拒不履行。碰到小李這種問題，到收房的時(shí)候，中介就會以各種理由克扣押金，有些甚至根本就不退還，租房者也奈何不了。

除了收取中介費(fèi)和克扣押金外，中介還變相提高物業(yè)費(fèi)、有線費(fèi)等各種雜費(fèi)。“雜費(fèi)還是小頭，還有一個(gè)大頭就是違約金。”據(jù)張先生透露，由于租房者中有部分是流動(dòng)人口，經(jīng)常變動(dòng)地方，而按照簽訂的合同，如果承租方違約的話，將要支付兩個(gè)月房租的罰金。“在一些地段很好的房源，中介一般是左手收完違約金，右手立馬進(jìn)行再出租，收取中介費(fèi)。”